수원지방법원 2025타경800. 평택시 포승읍 도곡리 메트로카운티 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상으로는 오피스텔로 등재돼 있으며 감정평가에서는 3층부터 6층이 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 165,000,000원, 첫 매각 최저가도 165,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기 구조의 중심은 2020.07.15 설정된 풍양농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 405,600,000원, 채무자는 주식회사조은동행이며 현재 소유자는 박경수입니다. 풍양농업협동조합은 2025.08.14 임의경매를 개시했고 사건 청구액은 282,321,698원입니다. 과거의 가처분·신탁·가압류·압류 및 종전 근저당 관련 등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경800 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 4층 402호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 3층부터 6층 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층 지상6층 · 사용승인 2015.03.25 |
| 소유자 | 박경수 · 2020.05.25 소유권이전 · 거래가액 51,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 풍양농업협동조합 / 282,321,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
현재 매각 기준이 되는 권리는 2020.07.15 풍양농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하고, 이후 2025.08.14의 임의경매개시결정도 함께 소멸합니다. 과거의 변동규 근저당과 그 일부 이전, 여러 차례의 신탁·가처분·가압류·압류는 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 낙찰자가 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조진호 | 부분·용도 미상 | 2021.02.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조진호의 전입일은 2021.02.24로 말소기준인 2020.07.15 풍양농업협동조합 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확정되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 신건 165,000,000원, 시세 단정은 금물
현재 최저매각가는 감정가와 같은 165,000,000원입니다. 이 물건은 실거래 가격 비교 대신 감정가와 유찰 시나리오를 기준으로 접근해야 합니다. 따라서 현 단계에서 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 근거는 없습니다. 특히 유치권 성립 여부가 해결되지 않은 상태라면 가격 할인만으로 리스크가 해소된다고 보기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 243,710,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 276,248,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 302,278,400원 | 0원 |
표의 매수인 인수 0원은 등기상 권리 및 배당 시나리오 기준입니다. 성립 여부가 불분명한 유치권은 별도 판단 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 2. 근저당 · 풍양농업협동조합 | 405,600,000원 | 161,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 165,000,000원에서 집행비용 3,110,000원을 제외하면 풍양농업협동조합에 161,890,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 243,710,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도곡초등학교 북서측 인근이며, 국가산업단지를 배후지로 업무시설과 각종 근린생활시설이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재돼 있으며, 감정평가에서는 3층부터 6층이 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·보안·화재탐지·옥내소화전·난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 국가산업단지(포승지구), 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 건물 1층 입구 및 전면의 ‘유치권 행사 중’ 표시가 현재도 유지되는지, 누가 실제 점유하는지 확인해야 합니다.
- 유치권 성립자료 확인. 시공업체의 공사대금채권 존재, 해당 부동산과의 견련성, 점유 개시 시점과 점유 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 조진호는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재는 신건 165,000,000원입니다. 실거래 비교 없이 감정가만으로 싸다고 판단하지 말고, 유치권 리스크까지 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 대장상 오피스텔인 점을 전제로 실제 이용상태와 향후 사용계획을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 현장 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 깨끗함과 유치권은 별개다”
이 물건의 등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.15 풍양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 점유자 조진호 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 결론을 ‘안전’으로 끝낼 수 없는 이유가 있습니다. 현황조사와 감정평가 모두 건물에 유치권 행사 표시가 있음을 확인했고, 동시에 그 성립 여부는 불분명하다고 적고 있습니다. 유치권은 금액조차 확정되지 않은 상태이므로 현재 단계에서 실질취득비용을 숫자로 고정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 165,000,000원이 싸냐 비싸냐보다 유치권이 실제로 성립하느냐입니다. 등기상 권리는 정리되지만, 유치권 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
