창원지방법원 2025타경11271. 김해시 진영읍 진영리 ‘진영썬빌’ 102동 2층 205호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 태양종합건설주식회사이고, 말소기준권리는 2019.12.31. 설정된 거창축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,010,000,000원이며, 2025.07.24. 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다.
권리의 핵심은 임차인입니다. 확인된 전입자는 김대철·황수현·강영진·강민영·최윤환·이지석·김성민·조미정·허문수 등 9명이고, 전입일은 모두 말소기준일인 2019.12.31.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 전원 대항력 없음으로 분류되고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상이라, 실제 배당에서 최우선변제 등이 발생하는지는 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11271 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 2층 205호 |
| 도로명 | 경상남도 김해시 진영읍 진영로50번길 46-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 사용승인일 | 2016.05.20. |
| 소유자 | 태양종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 777,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 전입자 9명
2016.06.08. 농협은행주식회사 근저당권 2,304,000,000원은 2017.11.20. 이미 말소됐고, 2017.11.20. 거창축산업협동조합 근저당권 91,000,000원과 2018.12.10. 주식회사예가람저축은행 근저당권 10,000,000원 역시 각각 말소됐습니다. 2018.12.10. 케이비부동산신탁주식회사로 신탁됐다가 2019.12.31. 태양종합건설주식회사로 신탁재산이 귀속된 뒤, 같은 날 설정된 거창축산업협동조합 근저당권 1,010,000,000원이 현재 말소기준입니다.
그 이후 2022.12.16. 민간임대주택등기가 기록됐고, 2025.03.26. 신용보증기금 가압류 221,000,000원, 2025.04.07. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매수인 인수 계산은 0원이지만, 민간임대주택 표시와 실제 임대관계는 원본 서류를 함께 대조할 필요가 있습니다.
임차인·점유자 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대철 | 2020.11.05. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 황수현 | 2024.08.09. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강영진 | 2024.10.10. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 강민영 | 2024.12.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최윤환 | 2023.02.17. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.15. |
| 이지석 | 2024.02.29. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.01. |
| 김성민 | 2024.11.25. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조미정 | 2025.03.07. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.15. |
| 허문수 | 2021.11.08. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.07. |
② 가격·환금성 — 신건 1.43억, 실거래 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 143,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 진영썬빌102동은 13세대, 사용승인일은 2016.05.20.이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다.
다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않아, 143,000,000원이 최근 시세보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 가격이 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 2. 근저당 · 거창축산업협동조합 | 1,010,000,000원 | 140,198,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,231,000,000원 중 예상배당은 140,198,000원이고, 예상 미배당은 1,090,802,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진영읍 진영리 소재 진영운동장 남측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 시외곽 지역으로 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택으로, 외벽은 드라이비트·치장석재 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소방 관련 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 위치합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 716.0㎡, 완경사지에 평탄하게 조성된 공동주택 부지이며 공시지가는 231,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 진영썬빌102동은 13세대이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다. 실거래 가격 비교가 없어 가격대별 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 9명 보증금 확인. 전입자 모두 기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금이 미상이라 최우선변제 대상 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계. 최윤환·이지석·조미정·허문수는 배당요구 사실이 확인됩니다. 나머지 전입자의 배당관계도 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 표시. 2022.12.16. 민간임대주택등기가 있으므로 해당 등기의 처리와 실제 임대관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 평균·최신 거래가 없어 감정가 143,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 주변 거래가격과 비교해야 합니다.
- 명도. 확인된 전입자가 9명이므로 각 점유관계와 실제 거주 여부를 현장에서 확인해 명도 범위를 파악해야 합니다.
- 배당표 보정. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 물건의 말소기준은 2019.12.31. 근저당이고, 확인된 9명의 전입자는 모두 그 이후에 들어왔습니다. 따라서 대항력 인수 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 권리 구조는 비교적 단순합니다.
다만 전입자가 9명이나 되고 보증금·확정일자가 모두 미상이라는 점은 가볍게 볼 수 없습니다. 최우선변제 여부와 실제 점유관계는 배당과 명도에 직접 연결됩니다. 여기에 실거래 비교가격까지 없어 신건 143,000,000원의 가격 경쟁력도 아직 검증되지 않았습니다. 권리 인수는 0원, 하지만 임차 확인과 가격 판단은 보류. 이 물건은 그 두 가지를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
