창원지방법원 2025타경11271. 김해시 진영읍 진영리 진영썬빌 102동 3층 305호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 말소기준과 다수 점유자를 함께 보는 것입니다. 등기상 기준권리는 2019년 12월 31일 설정된 거창축산업협동조합의 채권최고액 1,010,000,000원 근저당권이고, 이후 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사 등을 통해 확인된 임차인은 김대철·황수현·강영진·강민영·최윤환·이지석·김성민·조미정·허문수 총 9명입니다. 가장 빠른 전입일도 2020.11.05로 말소기준일 2019.12.31보다 늦습니다. 따라서 이 9명은 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하고, 배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 3층 305호 |
| 도로명 | 경상남도 김해시 진영읍 진영로50번길 46-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 · 사용승인일 2016.05.20 |
| 소유자 | 태양종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 거창축산업협동조합 / 777,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2019.12.31 근저당
말소기준은 을구 4번 거창축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,010,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 앞선 서부새마을금고 근저당과 예가람저축은행 근저당, 케이비부동산신탁 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2025.03.26 신용보증기금 가압류 221,000,000원과 2025.04.07 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
또한 2025.07.24에는 을구 4번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있습니다. 말소기준의 기준일 자체는 2019.12.31로 변하지 않지만, 실제 배당권자 명칭과 채권관계는 최신 원본과 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 9명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대철 | 전체 | 2020.11.05 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황수현 | 미상 | 2024.08.09 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강영진 | 전체 | 2024.10.10 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민영 | 전체 | 2024.12.27 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최윤환 | 전체 | 2023.02.17 | 미상 | 미상 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지석 | 전체 | 2024.02.29 | 미상 | 미상 | 2025.05.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성민 | 전체 | 2024.11.25 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조미정 | 전체 | 2025.03.07 | 미상 | 미상 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허문수 | 전체 | 2021.11.08 | 미상 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 수는 9명입니다. 이 9명의 전입일은 2020.11.05부터 2025.03.07까지로 전부 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 최윤환·이지석·조미정·허문수 4명은 배당요구 사실이 확인되지만, 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 가능 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 거창축산업협동조합 | 1,010,000,000원 | 140,198,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,231,000,000원 중 예상배당은 140,198,000원이고, 미배당은 1,090,802,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 143,000,000원 | 140,198,000원 | 1,090,802,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 114,400,000원 | 111,998,400원 | 1,119,001,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 91,520,000원 | 89,472,640원 | 1,141,527,360원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진영운동장 남측 인근에 위치하며 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 시외곽으로서 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택이며 사용승인일은 2016.05.20입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 위치합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 716㎡, 공시지가는 231,300원/㎡입니다.
- 제한. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 진영썬빌102동은 13세대로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 9명 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 전부 미상입니다. 소액임차인 최우선변제 대상 여부를 매각물건명세서와 배당요구서에서 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 9명 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 4명 확인. 최윤환·이지석·조미정·허문수의 배당요구 사실이 확인됩니다. 나머지 점유자의 배당요구 여부도 최신 기록을 대조할 필요가 있습니다.
- 실제 점유 범위 확인. 다수 임차인이 ‘전체’로 표시돼 있고 황수현의 점유 부분은 미상입니다. 현장 점유관계와 인도 대상을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.16 민간임대주택등기가 있어 매각 후 처리와 적용관계를 최신 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.07.24 거창축산업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 동일면적 실거래 비교값이 없어 신건 143,000,000원의 시세 적정성은 별도 시세조사 없이는 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 명도”는 다르다
권리의 기준선은 비교적 명확합니다. 2019.12.31 거창축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 9명은 모두 그 이후 전입해 대항력은 없습니다. 현재 신건 143,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 114,400,000원, 2회 유찰 91,520,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로만 보면 부족합니다. 임차인이 9명이고 보증금·확정일자가 모두 미상이며, 4명은 배당요구를 한 상태입니다. 배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기와 근저당권 이전등기까지 있으므로, 권리의 뼈대는 명확하지만 입찰 전 점유·배당 원본 대조가 중요한 물건입니다. 가격 역시 비교 가능한 실거래 근거가 없어 신건이 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수 0원, 그러나 다수 임차인과 미확정 배당관계는 확인 후 입찰입니다.
