창원지방법원 2025타경11271. 김해시 진영읍 진영리의 진영썬빌 102동 2층 201호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택이고 사용승인일은 2016.05.20입니다. 현재 소유자는 태양종합건설주식회사입니다.
권리의 기준점은 2019.12.31 설정된 거창축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,010,000,000원이고 공동담보목록 제2019-1302호가 기재되어 있습니다. 이후 2025.03.26 신용보증기금 가압류와 2025.04.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이 근저당권은 2025.07.24 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 기존 근저당권의 이전이므로 기준일 자체는 2019.12.31입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11271 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 2층 201호 |
| 도로명 | 경상남도 김해시 진영읍 진영로50번길 46-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 5층 건물의 2층 201호 |
| 소유자 | 태양종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 777,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2016.05.20 |
| 단지 지표 | 진영썬빌102동 · 13세대 · 경매 평균 유찰 0.5회 |
① 권리 흐름 — 기준은 2019.12.31 근저당권
② 임차·점유 확인 — 9명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 및 문건에서 확인되는 인원은 9명입니다. 가장 빠른 전입일은 김대철의 2020.11.05로, 말소기준권리인 2019.12.31보다 늦습니다. 따라서 확인된 9명 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 이름 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대철 | 2020.11.05 | 전체 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 황수현 | 2024.08.09 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 강영진 | 2024.10.10 | 전체 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 강민영 | 2024.12.27 | 전체 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 최윤환 | 2023.02.17 | 전체 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.04.15 | 해당 없음 |
| 이지석 | 2024.02.29 | 전체 · 주거 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.05.01 | 해당 없음 |
| 김성민 | 2024.11.25 | 전체 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 조미정 | 2025.03.07 | 전체 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.04.15 | 해당 없음 |
| 허문수 | 2021.11.08 | 전체 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.07.07 | 해당 없음 |
보증금 규모가 확인되지 않았더라도 이 9명의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦기 때문에, 현재 확인된 사실만 놓고 보면 낙찰자가 보증금을 인수하는 대항력 임차인 구조는 아닙니다. 다만 여러 명의 점유·전입 기록이 중첩되어 있으므로 실제 점유자와 인도 대상은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세 할인 여부는 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 144,000,000원에서 시작하는 신건입니다. 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 권리가 비교적 정리돼 있다는 이유만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 1,089,816,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 1,118,212,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 92,160,000원 | 90,101,120원 | 1,140,898,880원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 거창축산업협동조합 | 1,010,000,000원 | 141,184,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,231,000,000원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 141,184,000원이고, 미배당은 1,089,816,000원입니다. 집행비용은 2,816,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진영읍 진영리 소재 진영운동장 남측 인근. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 시외곽 지역으로 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택, 사용승인일 2016.05.20. 급배수·위생·난방·승강기·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 완경사지에 지반을 평탄하게 조성한 공동주택 건부지이며, 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 해당하며 공시지가는 231,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.12.31 거창축산업협동조합 근저당권이 기준이며 2025.07.24 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역까지 원본 등기부와 대조하세요.
- 9명 점유관계 확인. 전입일상 대항력은 없지만 실제 점유자·퇴거 여부·점유 부분이 현재도 동일한지 현장과 현황조사서를 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 각 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.16 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대등록 상태를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 144,000,000원이 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 별도 시세 확인 후 응찰가를 정하세요.
- 배당 부족과 인수를 구분. 현재 회차 미배당 1,089,816,000원은 채권자 미회수액이고, 배당 모델상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 기준으로 확인하세요.
맺으며 — “미배당 10억대 ≠ 매수인 인수”
숫자만 보면 채권 총액 1,231,000,000원에 현재 회차 미배당이 1,089,816,000원이라 무거워 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액을 구분하는 것입니다. 확인된 전입자 9명은 모두 말소기준권리 이후 전입했고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 이것만 보고 곧바로 안전하다고 결론 내리는 것도 이릅니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 다수 점유자가 있고, 2022.12.16 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 최근 실거래 금액이 없어 신건 최저가 144,000,000원의 가격 경쟁력도 판단할 수 없습니다. 결론은 “금전권리 인수는 0원, 그러나 점유·민간임대 등기와 가격 검증은 필수”입니다.
