창원지방법원 2025타경11271. 김해시 진영읍 진영리 ‘진영썬빌’ 102동 5층 502호로, 감정상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 태양종합건설주식회사이고, 현재 경매의 말소기준은 2019.12.31. 을구 6번 거창축산업협동조합 근저당권 1,010,000,000원입니다. 이 근저당은 2025.07.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐으며, 그 이후 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정이 이어집니다.
권리 자체보다 먼저 눈에 들어오는 것은 점유관계입니다. 현황조사 등에 잡힌 인원은 김대철·황수현·강영진·강민영·최윤환·이지석·김성민·조미정·허문수 등 실제 9명입니다. 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 입찰 전 점유자별 임대차관계와 배당요구 여부를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11271 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 진영읍 진영로50번길 46-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트구조 5층 공동주택 |
| 사용승인일 | 2016.05.20 |
| 소유자 | 태양종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 777,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
등기 초기에 설정됐던 농협은행 근저당 2,304,000,000원, 거창축산업협동조합 근저당 182,000,000원, 예가람저축은행 근저당 10,000,000원과 신탁등기는 현재 경매 전 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 것은 2019.12.31 설정된 거창축산업협동조합 근저당 1,010,000,000원이며, 배당 가정상 이 근저당에 251,616,000원이 배당되고도 상당액이 미배당으로 남습니다.
점유·임차 조사 — 실제 9명, 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대철 | 전체 | 2020.11.05 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황수현 | 미상 | 2024.08.09 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강영진 | 전체 | 2024.10.10 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민영 | 전체 | 2024.12.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최윤환 | 전체 | 2023.02.17 | 미상 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지석 | 전체 | 2024.02.29 | 미상 | 2025.05.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성민 | 전체 | 2024.11.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조미정 | 전체 | 2025.03.07 | 미상 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허문수 | 전체 | 2021.11.08 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 인원은 없으므로 실제 점유·전입자는 9명으로 봅니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2019.12.31보다 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당요구 종기와 임대차계약서, 실제 점유 호실을 함께 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 256,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 204,800,000원, 2회 유찰 시 163,840,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있지만, 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아 어느 회차가 시세 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 979,384,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 1,029,867,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,840,000원 | 160,746,240원 | 1,070,253,760원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,384,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 거창축산업협동조합 | 1,010,000,000원 | 251,616,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,231,000,000원 중 251,616,000원이 배당되고 979,384,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며, 매수인 인수액은 별도로 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 진영운동장 남측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시외곽 지역으로 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택이며, 사용승인일은 2016.05.20입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방 관련 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 위치합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 231,300원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 진영썬빌102동은 13세대이며, 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 환금성은 실제 매물·거래 현황을 추가 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 9명 개별 확인. 각 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약 상대방, 보증금, 확정일자, 점유 부분을 원본 서류와 현장으로 대조하세요.
- 배당요구 확인. 최윤환·이지석·조미정·허문수는 배당요구 접수가 확인되지만 나머지 인원은 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.16 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리관계를 등기부와 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가나 유찰률만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 동일·유사 연립주택의 실제 매매가격을 확인하세요.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현 회차 채권 미배당 979,384,000원은 채권자 미회수액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 9명의 점유관계가 중요하다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.31 근저당이 말소기준이고, 이후 전입한 9명은 모두 대항력이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 점유자 수가 많고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 명도와 임대차 사실관계의 확인량이 큰 물건입니다. 여기에 직접 비교 가능한 실거래 가격도 없어 신건 최저가 256,000,000원을 가격 메리트로 평가할 근거가 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 현장·점유·가격 검증은 필수입니다.
