창원지방법원 2025타경11271. 김해시 진영읍 진영썬빌 102동 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기 흐름만 보면 현재 계산된 말소기준권리는 2025.03.26. 신용보증기금의 가압류 221,000,000원이고, 그 뒤 2025.04.07. 거창축산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 문제는 그보다 앞서 전입한 사람이 9명이라는 점입니다.
김대철·황수현·강영진·강민영·최윤환·이지석·김성민·조미정·허문수 모두 전입일이 2025.03.26.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 자료만으로 각 임차인의 대항력과 우선변제 범위, 낙찰자가 떠안을 미배당 보증금을 금액으로 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 1.43억짜리 신건”이 아니라 “보증금 총액을 아직 모르는 임차인 다수 사건”으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11271 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 대상 면적 | 57.519㎡ |
| 소유자 | 태양종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 777,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2016.05.20. |
| 총 세대수 | 13세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 2016.06.08. 농협은행 근저당 2,304,000,000원은 2016.12.05. 말소됐고, 2018.12.10. 예가람저축은행 근저당 10,000,000원도 2019.12.31. 말소됐습니다. 2018.12.10. 케이비부동산신탁으로의 신탁도 2019.12.31. 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 이후 2019.12.31. 거창축산업협동조합 근저당 1,010,000,000원 설정 및 2025.07.24. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 등기가 확인되므로, 최종 입찰 전 최신 등기부 원본에서 현재 존속 관계를 반드시 다시 대조해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 9명, 보증금 전원 미상
| 이름 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대철 | 전체 | 2020.11.05. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허문수 | 전체 | 2021.11.08. | 2025.07.07. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최윤환 | 전체 | 2023.02.17. | 2025.04.15. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지석 | 전체 | 2024.02.29. | 2025.05.01. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황수현 | 미상 | 2024.08.09. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강영진 | 전체 | 2024.10.10. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성민 | 전체 | 2024.11.25. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민영 | 전체 | 2024.12.27. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조미정 | 전체 | 2025.03.07. | 2025.04.15. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 9명입니다. 이 가운데 최윤환·이지석·조미정·허문수는 배당요구 사실이 확인되지만, 보증금과 확정일자가 없어 예상 배당액과 미배당액을 계산할 수 없습니다. 나머지 5명은 배당요구 여부도 확인되지 않아 인수 위험 판단에 더 큰 불확실성이 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 221,000,000원 | 140,198,000원 |
| 미배당 | 221,000,000원 | 80,802,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산은 집행비용과 신용보증기금 가압류를 기준으로 작성된 수치입니다. 임차인의 보증금·우선변제·최우선변제와 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 143,000,000원 | 140,198,000원 | 80,802,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 114,400,000원 | 111,998,400원 | 109,001,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 91,520,000원 | 89,472,640원 | 131,527,360원 |
유찰되면 명목상 매각가는 114,400,000원, 91,520,000원으로 낮아집니다. 하지만 임차인의 선순위 보증금이 존재하고 배당에서 다 받지 못한다면 낙찰가가 낮아진 만큼 매수인 인수액이 늘 수 있습니다. 지금은 그 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 “80%면 싸다”, “64%면 안전하다”는 결론을 낼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진영읍 진영리, 진영운동장 남측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하고 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 시외곽 지역으로 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택이며 사용승인일은 2016.05.20.입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 7m 내외 포장도로가 위치합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 231,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성 참고. 진영썬빌102동은 13세대이며 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다. 다만 최근 낙찰가·실거래 자료가 없어 가격 환금성을 수치로 판단하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 9명 전원 확인. 가장 먼저 각 임차인의 실제 보증금, 계약기간, 점유 여부, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 배당요구 미확인 5명 점검. 김대철·황수현·강영진·강민영·김성민은 배당요구 여부가 확인되지 않아 특히 주의해야 합니다.
- 배당요구 4명도 인수액 별도 계산. 최윤환·이지석·조미정·허문수는 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 미상이라 미배당 여부를 계산할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.16. 민간임대주택 등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전등기 대조. 2019.12.31. 거창축산업협동조합 근저당과 2025.07.24. 농업협동조합자산관리회사 권리이전의 현재 존속 상태를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 실거래 원본 확보. 동일 면적 최근 실거래 자료가 없어 감정가 143,000,000원의 시장 적정성을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 응찰가 산식. 보증금이 확인된 뒤에야 ‘낙찰가 + 인수 예상액’을 실질취득가로 계산하고 그 금액을 시세와 비교해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘보증금 확인’이 먼저다
신건 최저가 143,000,000원이라는 숫자만 보면 단순해 보이지만, 실제 권리 구조는 그렇지 않습니다. 계산된 말소기준일 2025.03.26.보다 먼저 전입한 사람이 9명이고, 그 누구의 보증금도 현재 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 배당표에 적힌 매수인 인수 0원은 임차관계를 반영한 최종 인수액이 아닙니다.
특히 선순위 임차보증금이 크고 배당에서 전액 변제되지 않는다면, 낙찰자는 그 미배당분을 떠안을 수 있습니다. 그런 구조에서는 유찰로 낙찰가가 낮아져도 실질취득가가 생각만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 최근 실거래 자료도 없으므로 현재 단계에서 “싸다”는 평가도, “권리가 깨끗하다”는 평가도 모두 금물입니다. 이 물건의 선결 조건은 오직 하나 — 9명의 임대차 보증금과 권리 상태를 먼저 확정하는 것입니다.
