창원지방법원 2025타경11271. 김해시 진영읍 진영리의 진영썬빌 102동 5층 501호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 권리의 기준점은 2019.12.31. 설정된 거창축산업협동조합의 채권최고액 1,010,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.03.26. 신용보증기금 가압류와 2025.04.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인입니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 사람은 김대철·황수현·강영진·강민영·최윤환· 이지석·김성민·조미정·허문수 등 9명입니다. 가장 빠른 전입일도 2020.11.05.로 말소기준권리보다 늦어 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력에 기초한 낙찰자 승계 구조는 아니며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11271 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 태양종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 777,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2016.05.20. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.12.31. 근저당
현재 기준이 되는 권리는 2019.12.31. 거창축산업협동조합의 근저당권입니다. 2016년 농협은행 근저당과 2017년 거창축산업협동조합 근저당, 2018년 예가람저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2018년 케이비부동산신탁 명의 신탁 역시 2019.12.31. 신탁재산 귀속으로 정리돼 태양종합건설주식회사 소유로 돌아왔습니다.
말소기준권리 이후에는 2022.12.16. 민간임대주택 등기, 2025.03.26. 신용보증기금 가압류, 2025.04.07. 임의경매개시결정이 확인됩니다. 특히 민간임대주택 등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기이므로 매각 이후 처리와 효력 범위는 입찰 전 원본으로 확인하는 편이 안전합니다. 근저당권은 2025.07.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기도 있습니다.
② 임차인 분석 — 9명 모두 전입은 말소기준 이후
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대철 | 전체 | 2020.11.05. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황수현 | 미상 | 2024.08.09. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강영진 | 전체 | 2024.10.10. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민영 | 전체 | 2024.12.27. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최윤환 | 전체 | 2023.02.17. | 미상 | 2025.04.15. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지석 | 전체 | 2024.02.29. | 미상 | 2025.05.01. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성민 | 전체 | 2024.11.25. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조미정 | 전체 | 2025.03.07. | 미상 | 2025.04.15. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허문수 | 전체 | 2021.11.08. | 미상 | 2025.07.07. | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 신건 메리트는 보류
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 256,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세 수치가 확인되지 않아 감정가 256,000,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지를 숫자로 비교할 근거가 없습니다.
따라서 신건이라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.5회지만, 최근 낙찰가와 낙찰일도 확인되지 않습니다. 가격 측면에서는 권리 안전성보다 시세 검증이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,384,000원 |
| 2. 근저당 · 거창축산업협동조합 | 1,010,000,000원 | 251,616,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,231,000,000원 중 현재 회차에서 채권자 배당액은 251,616,000원, 부족액은 979,384,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진영읍 진영리 소재 진영운동장 남측 인근. 주변에 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 시외곽 지역으로 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택이며 사용승인일은 2016.05.20.입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방 관련 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 위치합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 231,300원/㎡, 토지면적은 716.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지. 진영썬빌102동은 13세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 9명의 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 소액임차인 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 최윤환·이지석·조미정·허문수의 배당요구 내용과 금액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.16. 민간임대주택 등기가 있으므로 매각 이후 처리와 관련 의무의 적용 여부를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2019.12.31. 근저당권이 2025.07.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 권리자 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 기준값이 없으므로 256,000,000원의 신건 가격이 적정한지 별도의 실제 거래 사례로 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 같은 말이 아니다
이 물건의 권리 기준점은 명확합니다. 2019.12.31. 근저당권 이후 전입한 9명 모두 대항력이 없고, 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액도 0원입니다. 이 점만 보면 권리승계 위험은 낮습니다.
하지만 임차인 수가 9명이고 보증금·확정일자가 전부 미상이며, 4명은 배당요구까지 했습니다. 여기에 민간임대주택 등기도 존재합니다. 따라서 권리의 큰 틀은 안전하지만 확인할 실무 항목은 많은 물건입니다. 가격 역시 최근 실거래가 없어 신건 256,000,000원이 싸다고 볼 근거가 없습니다. 결론은 “인수 위험은 낮음, 임차·배당 확인은 필수, 가격 메리트는 시세 확인 전 보류”입니다.
