🏠 143,000,000원 👥 9명 🧾 인수 0원 📉 미배당 1,090,802,000원
창원지방법원 2025타경11271. 김해시 진영읍 진영리 진영썬빌 102동 3층 302호입니다. 사건 용도는 다세대, 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 등기상 소유자는 태양종합건설주식회사이고, 현재 경매의 말소기준은 2019년 12월 31일 설정된 거창축산업협동조합의 채권최고액 1,010,000,000원 근저당권입니다.
이 사건에서 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현황조사상 확인된 9명의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 둘째, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 임차인들의 보증금과 확정일자는 확인이 필요한 상태라, 배당요구 여부와 최우선변제 가능성까지 원본 서류로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11271 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 3층302호 |
| 도로명 | 경상남도 김해시 진영읍 진영로50번길 46-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 태양종합건설주식회사 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 아스팔트싱글지붕 · 5층 공동주택 · 사용승인 2016.05.20. |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 777,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.12.31.
현재 경매의 기준권리는 을구 4번 거창축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,010,000,000원이며 2019.12.31. 설정됐습니다. 이후 2025.03.26. 신용보증기금의 221,000,000원 가압류와 2025.04.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2025.07.24.에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기도 존재합니다.
② 임차인 9명 — 모두 말소기준권리 이후 전입
현황조사상 확인되는 실제 임차인은 9명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 9명 모두 전입일이 2019.12.31. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대철 | 전체 | 2020.11.05 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황수현 | 미상 | 2024.08.09 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강영진 | 전체 | 2024.10.10 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민영 | 전체 | 2024.12.27 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최윤환 | 전체 | 2023.02.17 | 없음 | 2025.04.15 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지석 | 전체 | 2024.02.29 | 없음 | 2025.05.01 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성민 | 전체 | 2024.11.25 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조미정 | 전체 | 2025.03.07 | 없음 | 2025.04.15 | 미상 | 해당 없음 |
| 허문수 | 전체 | 2021.11.08 | 없음 | 2025.07.07 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격과 회차 — ‘신건 143,000,000원’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 143,000,000원입니다. 신건이라 0회 유찰 상태입니다. 이 사건에서 확인되는 회차 시나리오는 1회 유찰 시 114,400,000원, 2회 유찰 시 91,520,000원입니다. 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원이므로 실질취득액은 각 회차 매각가격과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 143,000,000원 | 140,198,000원 | 1,090,802,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 114,400,000원 | 111,998,400원 | 1,119,001,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 91,520,000원 | 89,472,640원 | 1,141,527,360원 | 0원 |
다만 이 가격을 실거래 시세와 직접 대조할 수 있는 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 143,000,000원이 시세보다 저렴하다는 표현은 할 수 없습니다. 가격 메리트 판단은 진영썬빌 102동 및 인근 유사 연립·다세대의 실제 거래를 추가로 대조한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 거창축산업협동조합 | 1,010,000,000원 | 140,198,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,231,000,000원 가운데 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 140,198,000원, 미배당은 1,090,802,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진영읍 진영리 소재 진영운동장 남측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 시외곽 입지로 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택이며 사용승인일은 2016.05.20.입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 위치합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 231,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 진영썬빌102동은 13세대로 확인돼, 가격과 환금성은 인근 유사 연립·다세대 거래를 함께 비교하는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 9명 점유관계 재확인. 각 임차인의 실제 점유 호실·점유 범위와 현재 거주 여부를 현황조사·전입세대·매각물건명세서로 다시 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 최우선변제와 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최윤환 2025.04.15, 이지석 2025.05.01, 조미정 2025.04.15, 허문수 2025.07.07의 배당요구 접수 내용과 실제 신고 금액을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.16. 등기의 현재 효력과 경매 매각 후 처리 관계를 매각물건명세서와 관련 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 143,000,000원을 실거래와 비교하지 않은 상태에서 ‘저렴하다’고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 면적 거래를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 114,400,000원, 2회 유찰 시 91,520,000원입니다. 인수액은 두 시나리오에서도 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 현황상 임차인 9명이 모두 말소기준일 이후 전입했으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 권리의 큰 방향은 비교적 분명합니다.
하지만 임차인 9명의 보증금·확정일자가 확인되지 않고 민간임대주택등기도 존재합니다. 신건 가격 143,000,000원의 시세 메리트 역시 실거래 비교 없이 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “대항력 인수 위험은 낮지만, 임차·배당 서류와 가격 검증을 마친 뒤 접근할 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 권리의 방향과 입찰가격 판단을 분리하는 것이 핵심입니다.
