창원지방법원 2025타경11271. 김해시 진영읍 진영리 ‘진영썬빌’ 102동 4층 401호입니다. 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)이며 사용승인일은 2016.05.20.입니다. 등기 흐름에서 현재 경매의 말소기준은 2019.12.31. 설정된 거창축산업협동조합의 채권최고액 1,010,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.03.26. 신용보증기금 가압류와 2025.04.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 체감 난도는 임차관계 때문에 올라갑니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 9명이고, 모두 전입일이 2019.12.31. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 확인 범위에서는 대항력으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 배당범위와 실제 점유관계는 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11271 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 태양종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 777,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2016.05.20. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 농협은행 근저당, 거창축산업협동조합의 2017년 근저당, 예가람저축은행 근저당과 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 것은 2019.12.31. 을구 6번 근저당이며, 이 근저당은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 말소기준 이후의 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대철 | 전체 | 2020.11.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황수현 | 미상 | 2024.08.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강영진 | 전체 | 2024.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민영 | 전체 | 2024.12.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최윤환 | 전체 | 2023.02.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지석 | 전체 | 2024.02.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성민 | 전체 | 2024.11.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조미정 | 전체 | 2025.03.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허문수 | 전체 | 2021.11.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
9명 모두 전입신고가 말소기준일인 2019.12.31. 이후이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인 9명으로 봅니다. 최윤환·이지석·조미정·허문수는 배당요구 사실이 확인되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,524,000원 |
| 2. 근저당 · 거창축산업협동조합 | 1,010,000,000원 | 261,476,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,231,000,000원 중 261,476,000원이 배당되고, 미배당은 969,524,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 시세 가점은 보류
진영썬빌102동은 총 13세대, 사용승인일은 2016.05.20.입니다. 현재 확인되는 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 0.5회입니다. 다만 이 물건의 대상 면적은 106.6866㎡이고 비교 면적이 일치하지 않아, 감정가 266,000,000원이 실제 거래시세보다 싸다고 단정할 근거는 충분하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진영읍 진영리 소재 진영운동장 남측 인근. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 시외곽 입지로 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택이며 외벽은 드라이비트·치장석재, 창호는 새시창호 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 완경사지 내 평탄하게 조성된 공동주택 건부지이며 남측으로 폭 약 7m 내외 포장도로가 위치합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 231,300원/㎡입니다.
- 공부 대조. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 실제 임차인 9명의 보증금·확정일자·점유범위를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최윤환·이지석·조미정·허문수는 배당요구 사실이 확인됩니다. 다른 임차인의 배당요구 여부와 우선변제 가능 범위를 함께 점검하세요.
- 명도 시나리오. 대항력은 없지만 여러 명이 전체 점유로 조사됐으므로 실제 점유구조를 확인하고 인도명령·명도 협의 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않으므로 266,000,000원이 싸다는 전제 없이 별도 시세조사가 필요합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 969,524,000원은 채권자 측 부족액이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “등기상 안전, 점유관계는 확인 필요”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.31. 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 9명도 모두 말소기준 이후 전입이라 현재 확인 범위에서는 대항력이 없습니다.
하지만 임차인 수가 많고 보증금·확정일자 정보가 충분하지 않아 명도와 배당관계 확인은 필수입니다. 또한 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 신건 최저가 266,000,000원 자체에 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 결론은 “권리 인수는 낮지만, 점유관계와 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰할 물건”입니다.
