148,288,000원
광주지방법원 2024타경7619. 광주 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 4층 402호 오피스텔입니다. 등기상 말소기준은 2022.07.28. 수협은행 근저당권이고 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 이청길 근저당권 110,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 고흥군수산업협동조합 가압류 1,729,470,710원, 수협은행 경매개시결정, 국 가압류 415,332,000원은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 점유·임차 관련 기록이 5건 확인됩니다. 이 중 2021.12.08., 2021.12.13., 2022.03.10. 전입 기록은 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자까지 대항력이 확정된 것으로 단정해서는 안 되므로, 해당 기록은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경7619 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 4층402호 (금남로4가,로머스파크주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지지붕 25층건 중 제4층 제402호 |
| 등기 소유자 요약 | 주식회사케이브랜드 · 2022.07.28. 소유권이전 · 거래가액 323,540,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 148,288,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,051,577,047원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.28. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 관리비 | 2024.10.25.자 부동산현황조사보고서 기준 약 6,980원 미납 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도
등기부만 보면 말소기준 이후의 권리들은 정리가 명확합니다. 2022.10.11. 이청길 근저당권, 2024.03.07. 국민건강보험공단 압류, 2024.03.26. 고흥군수산업협동조합 가압류, 2024.09.25. 수협은행 임의경매개시결정, 2024.12.17. 국 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 가처분도 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 확인 인수 1,000,000원, 추가 위험은 미상
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모어랜드광주, 이창주 | 402호 | 2021.12.13 | 1,000,000원 | 700,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 1,000,000원 인수 |
| 주식회사 조인스데코, 이은주 | 알수없음. | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능성 |
| 이창주 | 알수없음 | 2024.10.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 후순위 전입 |
| 박준욱 | 알수없음 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능성 |
| 모어랜 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 미상 |
배당자료에서 명시적으로 계산된 매수인 인수액은 주식회사 모어랜드광주, 이창주 보증금 1,000,000원입니다. 이 보증금은 우선변제권 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 현 회차 최저가 148,288,000원에 이 확인 인수액만 더한 금액은 149,288,000원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 331,000,000원 대비 최저가 148,288,000원으로 내려왔다는 사실만 가지고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다. 더구나 확인된 인수 1,000,000원 외에 보증금 미상 선순위 점유관계가 남아 있어, 가격 비교의 기준이 되는 실질취득액 자체가 아직 완전히 닫히지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 계산 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 148,288,000원 | 1,000,000원 | 4,509,390,742원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 118,630,400원 | 1,000,000원 | 4,538,633,136원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 94,904,320원 | 1,000,000원 | 4,562,006,668원 |
유찰이 진행되면 매각가는 148,288,000원에서 118,630,400원, 94,904,320원으로 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 이 표의 매수인 인수액 1,000,000원은 확인된 보증금만 반영한 값입니다. 보증금 미상 점유자의 실제 임대차 내용이 확인되기 전에는 낮아진 매각가만으로 총 취득비용이 낮아졌다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,876,032원 |
| 인수 · 주식회사 모어랜드광주, 이창주 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,400,000,000원 | 145,411,968원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 이청길 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 고흥군수산업협동조합 | 1,729,470,710원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 국 | 415,332,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,654,802,710원 중 예상 배당액은 145,411,968원, 미배당액은 4,509,390,742원입니다. 주식회사 모어랜드광주·이창주 보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금남로4가역 남측 인근이며, 주위는 업무용빌딩·상가·은행 등이 소재한 중심상가지대입니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 금남로4가역이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지지붕 25층건입니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·난방·부착형 에어컨·주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 북동측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 지목 대 · 토지면적 2,108.3㎡ · 공시지가 4,312,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·중심상업지역·시가지경관지구·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 대로2류에 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 2021.12.08. 주식회사 조인스데코·이은주, 2022.03.10. 박준욱의 보증금이 미상입니다. 실제 보증금과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유 확인. 모어랜은 주거 점유로 기재돼 있지만 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
- 확인 인수액과 미상 인수액 분리. 계산상 확정적으로 반영된 매수인 인수는 1,000,000원이지만, 이것이 전체 인수액의 상한은 아닙니다.
- 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지. 실거래 비교 자료가 없고 실질취득액도 미상 보증금에 따라 변할 수 있습니다.
- 관리비 확인. 2024.10.25.자 부동산현황조사보고서에는 관리비 약 6,980원 미납이 기재돼 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서에서 각 점유자의 실제 점유부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 선순위 점유를 먼저 본다”
이 물건은 감정가 331,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 148,288,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없고, 무엇보다 말소기준 이전 전입 기록 가운데 보증금이 확인되지 않은 점유자가 남아 있습니다. 배당표상 확정적으로 계산된 인수액은 1,000,000원이지만, 실제 매수인 부담의 상단은 아직 확정되지 않았습니다.
등기부 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만 선순위 임차·점유 문제는 별개의 영역입니다. 따라서 이 사건은 “감정가 45%까지 떨어졌다”보다 “말소기준 전에 들어온 사람의 보증금이 얼마인가”가 먼저입니다. 보증금 미상 점유자들의 권리관계가 확인되기 전에는 최저가를 근거로 싸다고 평가하거나 공격적인 응찰가를 정하는 것이 적절하지 않습니다.
