150,080,000원
광주지방법원 2024타경7619. 광주 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 8층 802호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사케이브랜드로, 2022.07.13. 매매를 원인으로 2022.07.28. 거래가액 333,640,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 2,400,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 압류·가압류·임의경매개시결정은 등기자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 점유관계에 있습니다. 현황조사에는 2022.07.28. 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 점유 정보가 확인됩니다. 특히 주식회사 조인스데코·이은주와 박준욱은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보아야 합니다. 주식회사 모어랜드광주·이창주 정보는 보증금 1,000,000원, 월세 700,000원으로 조사됐지만 점유 부분이 402호로 표기돼 있어 대상 802호와의 귀속관계를 반드시 원본에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경7619 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 8층802호 (금남로4가,로머스파크주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지지붕 25층 건물 중 8층 802호 |
| 소유자 | 주식회사케이브랜드 · 2022.07.28. 소유권이전 · 거래가액 333,640,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 150,080,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,051,577,047원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.28. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 별도 확인
등기부상 핵심은 명확합니다. 2022.07.28. 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 광주광역시 동구 압류, 고흥군수산업협동조합 가압류, 광주신용보증재단 가압류, 수협은행 임의경매개시결정, 국 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2022.08.31. 유한회사경진알엔디 가처분은 2022.10.28. 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 미상 보증금이 핵심 변수
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모어랜드광주, 이창주 조사 부분: 402호 | 2021.12.13 | 1,000,000원 / 700,000원 | 대항력 있음 | 미확인 | 모형상 1,000,000원 |
| 주식회사 조인스데코, 이은주 | 2021.12.08 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 |
| 박준욱 | 2022.03.10 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 |
| 이창주 | 2024.10.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미확인 | 대항력 기준 인수 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 다만 말소기준 전 전입 정보 중 주식회사 조인스데코·이은주와 박준욱은 보증금이 확인되지 않습니다. 두 점유자는 전입일만 보면 말소기준보다 앞서므로, 보증금·점유의 실체와 대상 호실을 확인하기 전에는 대항력 가능·미상으로 취급하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 44.8%까지 유찰됐어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 335,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 150,080,000원, 감정가의 44.8%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만 감정가는 실거래 시세와 동일한 개념이 아닙니다. 특히 이 사건은 점유자의 미상 보증금이 실질취득비용을 바꿀 수 있으므로 최저가만 놓고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
현재 배당 모형에 반영된 매수인 인수액은 1,000,000원이므로 이를 단순 반영하면 최저가 150,080,000원에 더해 151,080,000원 수준입니다. 그러나 보증금 미상 점유자의 인수 여부가 확정되지 않았기 때문에 이 금액 역시 최종 실질취득액이 아니라 확인된 모형값으로 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,901,120원 |
| 인수 · 주식회사 모어랜드광주, 이창주 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,400,000,000원 | 147,178,880원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 고흥군수산업협동조합 | 1,729,470,710원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 광주신용보증재단 | 29,375,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 국 | 415,332,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 모형은 매각대금 150,080,000원에서 집행비용 2,901,120원과 수협은행 147,178,880원을 배당하고, 매수인 인수액 1,000,000원을 별도로 반영합니다. 총 채권액 4,574,177,710원 대비 미배당액은 4,426,998,830원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 수협은행 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 44.8% | 150,080,000원 | 147,178,880원 | 4,426,998,830원 | 1,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 35.84% | 120,064,000원 | 117,583,104원 | 4,456,594,606원 | 1,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 28.67% | 96,051,200원 | 93,922,278원 | 4,480,255,432원 | 1,000,000원 |
신청채권자 수협은행의 청구액은 2,051,577,047원으로, 현재 회차에서도 배당 모형상 147,178,880원만 배당돼 전액 충족되지 않습니다. 다음 회차로 갈수록 매각대금과 수협은행 배당액은 더 줄어듭니다. 그러나 매수인 관점에서는 유찰에 따른 가격 하락보다 미상 임차보증금이 실제 얼마인지가 먼저 확인돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평지지붕 25층 건물 중 8층 802호입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 금남로4가 소재 금남로4가역 남측 인근으로, 업무용빌딩·상가·은행 등이 소재한 중심상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 금남로4가역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·난방·부착형 에어컨·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지목 대, 토지면적 2,108.3㎡, 공시지가 4,312,000원/㎡이며 광대로 한 면에 접한 것으로 조사돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 802호 점유자 특정. 현황조사 점유 정보 중 402호 표기가 포함돼 있으므로 각 전입자가 실제 어느 호실을 점유하는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 주식회사 조인스데코·이은주, 박준욱의 보증금이 미상입니다. 말소기준 전 전입인 만큼 인수 가능 금액을 확인하기 전 응찰가를 확정하면 안 됩니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 조사된 점유자들의 확정일자와 배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 관리비 체납. 2024.10.25. 부동산현황조사보고서에 관리비 약 7,797,230원이 미납된 상태로 기재돼 있습니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 현황을 서로 대조해 점유관계와 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “44.8%보다 먼저 봐야 할 것은 미상 보증금”
이 물건은 감정가 335,000,000원에서 3회 유찰돼 150,080,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 후순위 압류·가압류가 소멸하는 점만 보면 단순해 보이지만, 실제 승부처는 임차·점유관계입니다. 2022.07.28. 말소기준 이전에 전입한 점유 정보가 있고, 그중 보증금이 확인되지 않은 항목이 존재합니다. 게다가 보증금 1,000,000원으로 조사된 주식회사 모어랜드광주·이창주 정보는 402호로 표시돼 대상 802호와 일치하지 않습니다.
따라서 현 단계의 결론은 “등기권리는 소멸형이지만 인수액은 미확정”입니다. 현재 배당 모형에는 매수인 인수 1,000,000원이 반영돼 있으나, 미상 보증금의 실체와 각 점유자의 대상 호실이 확인되기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 3회 유찰이라는 숫자보다, 점유자·보증금·호실을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
