광주지방법원 2024타경7619. 광주 동구 금남로4가역 남측 인근 중심상가지대에 위치한 로머스파크 14층 1403호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사케이브랜드이고, 2022.07.28 거래가액 343,760,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 앞선 점유 신고가 있어 임차인 확인이 가격보다 중요합니다.
현재 최저매각가는 151,424,000원으로 감정가의 44.8% 수준입니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 전입 신고 중 2건은 보증금 자체가 확인되지 않아, 낙찰가 외 매수인이 부담할 금액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경7619 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 14층 1403호 (금남로4가, 로머스파크주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지지붕 25층건 중 14층 1403호 |
| 소유자 | 주식회사케이브랜드 (2022.07.28 소유권이전, 거래가액 343,760,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 151,424,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,051,577,047원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만, 선순위 점유는 별도
말소기준은 2022.07.28 수협은행 근저당권입니다. 이후 2023.12.07 국 압류, 2024.03.26 고흥군수산업협동조합 가압류, 2024.06.20 광주신용보증재단 가압류, 2024.09.25 임의경매개시결정, 2024.12.17 국 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2022년의 가처분은 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 최소 1,000,000원, 나머지는 미상
| 점유 신고 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모어랜드광주, 이창주 | 402호 | 2021.12.13 | 1,000,000원 | 700,000원 | 대항력우선변제 미확인인수 가능 |
| 주식회사 조인스데코, 이은주 | 알수없음. | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상인수금 미상 |
| 박준욱 | 알수없음 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상인수금 미상 |
| 이창주 | 알수없음 | 2024.10.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상후순위 전입 |
확인되는 선순위 전입은 2021.12.08, 2021.12.13, 2022.03.10의 세 신고입니다. 이 중 보증금이 숫자로 확인되는 것은 1,000,000원 한 건뿐이고, 나머지 두 신고는 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 건은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 44.8%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 338,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 151,424,000원입니다. 현재 시뮬레이션상 확인 인수액 1,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 152,424,000원입니다. 그러나 보증금 미상인 선순위 점유 신고가 두 건 있어 실제 취득원가는 그보다 커질 수 있습니다.
또한 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 44.8%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거가 없습니다. 이 사건은 가격 할인율보다 임차보증금 인수 상한을 먼저 확정해야 하는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,919,936원 |
| 인수 · 주식회사 모어랜드광주, 이창주 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 2,400,000,000원 | 148,504,064원 |
| 3. 가압류 · 고흥군수산업협동조합 | 1,729,470,710원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 29,375,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국 | 415,332,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,919,936원을 제외한 148,504,064원이 수협은행 근저당에 배당되고, 나머지 채권은 미배당입니다. 전체 채권 미배당액은 4,425,673,646원입니다. 별도로 배당표상 보증금 1,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 151,424,000원 | 148,504,064원 | 4,425,673,646원 | 1,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 121,139,200원 | 118,643,251원 | 4,455,534,459원 | 1,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 96,911,360원 | 94,766,956원 | 4,479,410,754원 | 1,000,000원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 121,139,200원, 96,911,360원으로 내려가지만, 제공된 시뮬레이션상 확인 인수액 1,000,000원은 그대로 남습니다. 더 중요한 점은 보증금 미상 선순위 신고의 금액이 아직 확정되지 않았다는 것입니다. 따라서 추가 유찰 자체가 임차인 리스크를 해소하지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 가)~아) 모두 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 입지. 금남로4가역 남측 인근으로 업무용빌딩·상가·은행 등이 소재한 중심상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 금남로4가역이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역, 지목 대, 공시지가 4,312,000원/㎡, 토지면적 2,108.3㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·시가지경관지구·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 대로2류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물이며 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·난방·부착형 에어컨·주차설비가 갖춰져 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1403호 임차인 특정. 현황조사상 402호 표기 1건과 호수 미상 신고가 함께 있으므로, 각 신고가 실제 1403호에 해당하는지 원본에서 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 2021.12.08 신고와 2022.03.10 신고는 말소기준 이전 전입이면서 보증금이 미상입니다. 금액 확인 전에는 인수액 상한을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 선순위 점유자의 우선변제 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서에서 확정일자와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 44.8% 할인율 과신 금지. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 하락폭만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 수협은행 등 채권자의 대규모 미배당은 원칙적으로 매수인 인수액과 별개지만, 선순위 임차보증금은 별도 검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 점유자와 호수, 보증금, 확정일자, 배당요구를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “45%까지 내려왔다”보다 “얼마를 더 떠안는가”가 먼저
이 물건은 3회 유찰돼 최저가가 151,424,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 말소기준 이후 압류·가압류가 정리되는 구조라 단순해 보이지만, 현황조사에는 말소기준 이전 전입이 세 건 있습니다. 한 건은 보증금 1,000,000원이 확인되지만 402호로 표시돼 있고, 나머지 두 건은 보증금과 호수가 명확하지 않습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “가격 할인은 크지만 권리확정은 아직 부족하다”입니다. 최소 확인 실질취득액은 152,424,000원이지만, 미상 보증금이 확인되기 전까지 실제 취득원가는 확정되지 않습니다. 실거래 시세 자료도 없어 44.8%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 입찰의 선행조건은 1403호 점유관계와 선순위 보증금 확정입니다.
