150,080,000원
광주지방법원 2024타경7619. 광주 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 7층 702호 오피스텔입니다. 현 소유자는 주식회사케이브랜드로, 2022.07.28 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 333,640,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 고흥군수산업협동조합·광주신용보증재단·국의 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
등기부 권리만 보면 말소기준 이후의 가압류가 정리되는 구조지만, 임차관계가 단순하지 않습니다. 2021.12.13 전입한 주식회사 모어랜드광주, 이창주의 보증금 1,000,000원은 배당표상 우선변제 없이 매수인에게 전액 인수되는 것으로 잡혀 있습니다. 여기에 2021.12.08 전입한 주식회사 조인스데코, 이은주, 2022.03.10 전입한 박준욱은 모두 말소기준일보다 전입이 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 가능·미상 및 인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경7619 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 7층702호 (금남로4가,로머스파크주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지지붕 25층 건물 · 대상 7층 702호 |
| 소유자 | 주식회사케이브랜드 (2022.07.28 소유권이전 · 거래가액 333,640,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 150,080,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,051,577,047원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.28 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
과거 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.08.31 유한회사경진알엔디의 가처분도 2022.10.28 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.28 수협은행 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 고흥군수산업협동조합 가압류 1,729,470,710원, 광주신용보증재단 가압류 29,375,000원, 국 가압류 415,332,000원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 1,000,000원 + 미상 위험
| 임차관계 | 점유·용도 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모어랜드광주, 이창주 | 402호 | 2021.12.13 | 1,000,000원 / 700,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 1,000,000원 인수 |
| 주식회사 조인스데코, 이은주 | 알수없음. | 2021.12.08 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 이창주 | 알수없음 | 2024.10.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준욱 | 알수없음 | 2022.03.10 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 건은 없습니다. 현황조사상 임차관계 신고는 위와 같이 각각 별도로 확인되며, 특히 보증금이 미상인 선순위 전입관계는 입찰 전에 매각물건명세서와 점유관계를 대조해 실제 보증금과 인수 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 44.8%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 150,080,000원으로 감정가 335,000,000원의 44.8% 수준까지 내려와 있습니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 시장을 직접 비교할 수 있는 가격자료가 없어, 이 할인율 자체를 시세 메리트로 해석할 근거는 부족합니다. 2022.07.28 등기상 거래가액 333,640,000원은 과거 취득가격일 뿐, 현재 시세를 대신할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,901,120원 |
| 인수 · 주식회사 모어랜드광주, 이창주 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 2,400,000,000원 | 147,178,880원 |
| 3. 가압류 · 고흥군수산업협동조합 | 1,729,470,710원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 29,375,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국 | 415,332,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,574,177,710원 중 예상배당액은 147,178,880원이며, 미배당액은 4,426,998,830원입니다. 확인된 임차보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지지붕 25층 건물의 7층 702호입니다.
- 입지. 금남로4가역 남측 인근 중심상가지대로, 주변에 업무용빌딩·상가·은행 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 금남로4가역이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 지목 대 · 토지이용상황 상업기타 · 공시지가 4,312,000원/㎡이며, 토지면적은 2,108.3㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·시가지경관지구·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 대로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 일반적인 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·난방·부착형 에어컨·주차설비가 갖춰진 것으로 평가돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금 확인. 2021.12.08 전입 주식회사 조인스데코, 이은주와 2022.03.10 전입 박준욱의 실제 점유·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 최소 실질취득액 기준. 현재 확인 가능한 금액은 최저가 150,080,000원 + 인수 1,000,000원 = 151,080,000원입니다. 미상 보증금이 인수되면 총액은 증가합니다.
- 후순위 전입 구분. 이창주의 2024.10.02 전입은 말소기준권리 이후로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
- 관리비 확인. 2024.10.25 부동산현황조사보고서에는 관리비 약 7,775,690원이 미납된 상태로 기재돼 있습니다.
- 시세 별도 검증. 현재 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 3회 유찰과 44.8% 할인율 자체를 가격 메리트로 보지 말고 실제 시장가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요인. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “얼마를 떠안을지”가 먼저다
이 사건은 감정가 335,000,000원에서 최저가 150,080,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 반대 순서로 접근해야 합니다. 말소기준 이후 가압류는 매각으로 소멸하고 과거 신탁·가처분도 이미 말소됐지만, 선순위 임차관계가 남아 있습니다. 확인된 인수액은 1,000,000원이고 최소 실질취득액은 151,080,000원이지만, 보증금 미상인 선순위 전입관계 2건의 실제 인수액이 확인되기 전에는 최종 취득부담을 확정할 수 없습니다.
여기에 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 150,080,000원이 현재 시세보다 싸다는 근거도 확보되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수에 가점을 주기보다 임차보증금 확인을 우선해야 하는 사건입니다. 관리비 약 7,775,690원 미납까지 확인된 만큼, 권리·점유·체납을 모두 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있습니다. 현재 결론은 가격 매력 확정이 아니라, 선순위 미상임차 확인 전 보수적 접근입니다.
