148,288,000원
광주지방법원 2024타경7619. 광주 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 4층 403호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사케이브랜드로, 2022.07.13 매매를 원인으로 거래가액 323,540,000원에 취득했고 2022.07.28 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 점유관계입니다. 현황조사에는 말소기준권리인 2022.07.28보다 먼저 전입한 점유자가 확인됩니다. 이 가운데 보증금 1,000,000원이 확인된 주식회사 모어랜드광주·이창주는 배당에서 회수되지 않는 것으로 계산되어 매수인 인수 1,000,000원이 반영됐습니다. 또한 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 점유자가 있어 이들의 권리는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경7619 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 4층403호 (금남로4가,로머스파크주건축물) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지지붕 25층 건물 |
| 소유자 | 주식회사케이브랜드 · 거래가액 323,540,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 148,288,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,051,577,047원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.28 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 등기부 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준은 2022.07.28 수협은행 근저당권입니다. 2024.03.26 고흥군수산업협동조합 가압류, 2024.06.20 광주신용보증재단 가압류, 2024.09.25 수협은행의 임의경매개시결정, 2024.12.17 국의 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2022.08.31 유한회사경진알엔디의 가처분은 2022.10.28 이미 말소됐습니다.
② 점유자·임차관계 — 실질취득가의 핵심 변수
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모어랜드광주, 이창주 | 402호 | 2021.12.13 | 1,000,000원 / 700,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 승계 아님 |
| 주식회사 조인스데코, 이은주 | 알수없음. | 2021.12.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 박준욱 | 알수없음 | 2022.03.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 이창주 | 알수없음 | 2024.10.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
현황조사에 확인되는 점유자는 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유관계로 기재돼 있습니다. 특히 2021.12.08, 2021.12.13, 2022.03.10 전입은 말소기준일 2022.07.28보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 여부와 인수금액을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,876,032원 |
| 인수 · 주식회사 모어랜드광주, 이창주 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 2,400,000,000원 | 145,411,968원 |
| 3. 가압류 · 고흥군수산업협동조합 | 1,729,470,710원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 29,375,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국 | 415,332,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,574,177,710원에 비해 매각대금이 작아 현재 회차의 채권자 미배당은 4,428,765,742원입니다. 수협은행도 145,411,968원만 배당돼 신청채권 2,051,577,047원을 충족하지 못합니다. 확인된 임차보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인 필요성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 148,288,000원 | 145,411,968원 | 4,428,765,742원 | 1,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 118,630,400원 | 116,169,574원 | 4,458,008,136원 | 1,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 94,904,320원 | 92,796,042원 | 4,481,381,668원 | 1,000,000원 |
현재 회차는 감정가의 44.8%, 4회 유찰 시 35.84%, 5회 유찰 시 28.67% 수준입니다. 하지만 확인된 인수액 1,000,000원은 각 회차에서도 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 보증금 미상 선순위 점유자입니다. 이들의 실제 인수금액이 확인되지 않은 상태에서는 낮아진 최저가만으로 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 대상 건물은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 금남로4가역 남측 인근의 중심상가지대로, 업무용빌딩·상가·은행 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 금남로4가역이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·난방·부착형 에어컨·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지목 대, 공시지가 4,312,000원/㎡이며 토지면적은 2,108.3㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·시가지경관지구·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 대로2류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 2021.12.08 및 2022.03.10 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 임대차 원본 확인이 최우선입니다.
- 402호 기재 점유관계 확인. 보증금 1,000,000원·월세 700,000원으로 확인된 주식회사 모어랜드광주·이창주의 점유부분은 402호로 기재돼 있으므로 대상 403호와의 실제 점유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 현재 확인가능 최소치는 149,288,000원이며, 미상 선순위 보증금이 인수된다면 그만큼 추가됩니다.
- 후순위 가압류. 고흥군수산업협동조합·광주신용보증재단·국의 가압류와 경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
- 배당부족과 인수는 구분. 수협은행·후순위 채권자의 거액 미배당 자체가 곧 매수인 채무승계를 뜻하지는 않습니다. 핵심은 대항력 있는 임차보증금입니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “44.8% 할인보다 먼저 볼 것은 선순위 점유”
이 사건은 감정가 331,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 148,288,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 가격 조정처럼 보입니다. 그러나 법원경매에서는 할인율보다 매수인이 실제로 얼마를 떠안는지가 먼저입니다. 현재 확인된 인수액만 반영해도 실질취득은 최소 149,288,000원이고, 말소기준보다 먼저 전입한 보증금 미상 점유자가 더 있습니다.
후순위 가압류는 소멸하므로 등기부 자체보다 임차관계가 이 물건의 승부처입니다. 보증금 미상 선순위 점유자의 권리가 정리되기 전까지는 현재 최저가가 싸다고 단정할 수 없습니다. 결론은 등기부 후순위는 정리되지만, 선순위 임차관계는 미확정 — 권리 확인 전 가격판단 보류입니다.
