광주지방법원 2024타경7619. 광주 동구 금남로4가 금남로4가역 남측 인근의 25층 오피스텔 건물 중 5층 502호입니다. 소유자 주식회사케이브랜드는 2022.07.13. 매매를 원인으로 거래가액 323,540,000원에 취득했고, 2022.07.28. 수협은행이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기부만 놓고 보면 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년 가처분도 이미 말소됐습니다. 문제는 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 말소기준일인 2022.07.28.보다 먼저 전입한 내역이 세 건이고, 이 중 두 건의 보증금이 확인되지 않아 매수인이 최종적으로 떠안을 금액의 상한을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경7619 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 5층502호 (금남로4가,로머스파크주건축물) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 평지지붕 25층 건물 중 5층 502호 |
| 소유자 | 주식회사케이브랜드 · 2022.07.13. 매매 · 거래가액 323,540,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 148,288,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,051,577,047원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.28. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 점유가 핵심
말소기준은 2022.07.28. 수협은행 근저당권입니다. 이후 등기된 고흥군수산업협동조합 가압류 1,729,470,710원, 광주신용보증재단 가압류 29,375,000원, 수협은행의 임의경매개시결정, 국의 가압류 415,332,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2022.08.31. 유한회사경진알엔디의 가처분은 2022.10.28. 가처분취소결정으로 이미 말소됐습니다.
임차인·점유 분석
| 조사 대상 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모어랜드광주, 이창주 | 402호 | 2021.12.13 | 1,000,000원 / 700,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 1,000,000원 |
| 주식회사 조인스데코, 이은주 | 알 수 없음 | 2021.12.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이창주 | 알 수 없음 | 2024.10.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박준욱 | 알 수 없음 | 2022.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
특히 주식회사 모어랜드광주·이창주 내역은 점유부분이 402호로 표시되어, 경매 대상인 502호와 호수 표시가 다릅니다. 반면 다른 선순위 전입자들은 점유부분이 특정되지 않았습니다. 따라서 입찰 전에는 각 전입자가 실제로 502호를 점유하는지, 보증금이 얼마인지, 확정일자와 배당요구가 어떻게 되어 있는지를 원문과 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 44.8%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 148,288,000원으로 감정가 331,000,000원의 44.8%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에서는 최저가에 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 1,000,000원을 더한 149,288,000원이 확인 가능한 실질취득 부담의 출발점입니다. 여기에 보증금 미상 선순위 전입자 2건의 승계액이 붙을 가능성이 남아 있습니다.
현재 소유자의 2022년 거래가액은 323,540,000원이고 감정가는 331,000,000원입니다. 다만 이 과거 거래가를 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 따라서 감정가 대비 44.8%라는 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 판단 기준은 미상 임차보증금 확인 후의 실질취득액이어야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 148,288,000원 | 145,411,968원 | 4,428,765,742원 | 1,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 118,630,400원 | 116,169,574원 | 4,458,008,136원 | 1,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 94,904,320원 | 92,796,042원 | 4,481,381,668원 | 1,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 148,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,876,032원 |
| 인수 · 주식회사 모어랜드광주, 이창주 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 2,400,000,000원 | 145,411,968원 |
| 3. 가압류 · 고흥군수산업협동조합 | 1,729,470,710원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 29,375,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국 | 415,332,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 148,288,000원 가정 시 집행비용 2,876,032원을 제외한 145,411,968원이 수협은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 청구액 4,574,177,710원 중 미배당은 4,428,765,742원입니다. 주식회사 모어랜드광주·이창주의 보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 업무·상업 기능이 혼재하는 오피스텔 물건으로 봐야 합니다.
- 입지. 광주광역시 동구 금남로4가 소재 금남로4가역 남측 인근으로, 주위는 업무용빌딩·상가·은행 등이 소재한 중심상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 금남로4가역이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지지붕 25층 건물이며 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·난방·부착형 에어컨·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역, 지목 대, 공시지가 4,312,000원/㎡이며 전체 토지면적은 2,108.3㎡입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역·시가지경관지구·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 대로2류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 502호 실제 점유자 확인. 선순위 내역 중 한 건은 402호로 표시되고 나머지는 점유부분이 특정되지 않았습니다. 경매 대상 502호의 실제 점유관계를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 선순위 보증금 확인. 2021.12.08. 전입 주식회사 조인스데코·이은주와 2022.03.10. 전입 박준욱의 보증금·확정일자를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정하지 마세요.
- 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 148,288,000원이 아니라 배당표상 인수 1,000,000원을 더한 149,288,000원에서 출발하고, 미상 보증금까지 확인한 뒤 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 44.8% 할인율 과신 금지. 감정가 대비 할인 폭만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 미상 인수액이 확정되기 전에는 가격 메리트 판단도 보류하는 편이 안전합니다.
- 관리비 확인. 현황조사에 미납 관리비 3,789,540원이 기재돼 있으므로 현재 잔액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 최종 배당관계는 원본 서류와 대조해야 합니다.
맺으며 — “44.8%보다 먼저 봐야 할 숫자는 미상 보증금”
이 물건은 감정가 331,000,000원에서 3회 유찰돼 148,288,000원까지 내려왔습니다. 등기부도 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조라 겉으로는 가격이 크게 떨어진 단순한 경매처럼 보일 수 있습니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대입니다.
말소기준 전 전입 내역이 세 건이고, 배당표에서 확인된 1,000,000원 외에 두 건의 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득액 149,288,000원은 최종 금액이 아니라 추가 인수 가능성이 남은 출발점입니다. 게다가 한 선순위 내역은 402호로 표시되어 본건 502호와의 관계 자체도 대조가 필요합니다. 후순위 등기는 정리되지만 임차관계가 정리되지 않았다. 이 사건은 최저가보다 선순위 점유자의 실제 보증금과 점유호수를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
