148,288,000원
광주지방법원 2024타경7619. 광주광역시 동구 금남로4가 로머스파크주건축물 5층 503호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사케이브랜드이고, 2022.07.28. 소유권을 이전받았습니다. 등기부 거래가액은 323,540,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 고흥군수산업협동조합 가압류, 광주신용보증재단 가압류, 수협은행의 임의경매개시결정, 국의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 전입 내역입니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유 내역은 최저가가 낮다는 이유만으로 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경7619 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 5층503호 (금남로4가,로머스파크주건축물) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지지붕 25층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사케이브랜드 (2022.07.28. 소유권이전 · 거래가액 323,540,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 148,288,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,051,577,047원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.28. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차관계는 별도
2021년의 코리아신탁주식회사 및 주식회사무궁화신탁 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.07.28. 주식회사케이브랜드로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 수협은행 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 선순위 전입을 먼저 확인해야 한다
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모어랜드광주, 이창주 | 402호 | 2021.12.13 | 1,000,000원 | 700,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 없음 |
| 주식회사 조인스데코, 이은주 | 알 수 없음 | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이창주 | 알 수 없음 | 2024.10.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박준욱 | 알 수 없음 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현황조사상 임차·점유 내역은 4건입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 배당모형에는 주식회사 모어랜드광주, 이창주의 보증금 1,000,000원이 대항력 있는 보증금으로 반영돼 전액 매수인 인수로 계산됐습니다. 다만 이 내역의 점유부분 표기는 402호로, 매각 대상인 503호와 서로 다릅니다. 따라서 이 1,000,000원 인수 내역이 본건 503호에 실제 적용되는지는 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 반드시 대조해야 합니다.
또한 주식회사 조인스데코·이은주는 2021.12.08., 박준욱은 2022.03.10. 전입으로 모두 2022.07.28. 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 두 내역 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 이 보증금이 실제 존재하고 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득액은 149,288,000원을 넘어설 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,876,032원 |
| 인수 · 주식회사 모어랜드광주, 이창주 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,400,000,000원 | 145,411,968원 |
| 갑구 9번 가압류 · 고흥군수산업협동조합 | 1,729,470,710원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 광주신용보증재단 | 29,375,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 국 | 415,332,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 집행비용 2,876,032원을 제외한 145,411,968원이 수협은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 4,574,177,710원 대비 미배당액은 4,428,765,742원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 구조 — 3회 유찰 자체가 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 148,288,000원으로 감정가 331,000,000원의 44.8%입니다. 4회 유찰 시 매각가 시나리오는 118,630,400원, 5회 유찰 시 94,904,320원입니다. 하지만 본건은 실거래 비교값 없이 임차관계 불확실성까지 남아 있어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 148,288,000원 | 1,000,000원 | 4,428,765,742원 |
| 4회 유찰 시 | 118,630,400원 | 1,000,000원 | 4,458,008,136원 |
| 5회 유찰 시 | 94,904,320원 | 1,000,000원 | 4,481,381,668원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평지지붕 25층 건물입니다.
- 입지. 광주광역시 동구 금남로4가역 남측 인근으로, 업무용빌딩·상가·은행 등이 소재한 중심상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 금남로4가역이 소재합니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·난방·부착형 에어컨·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다. 3필 일단의 부정형 평지로 오피스텔 부지로 이용됩니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·시가지경관지구·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 포함되고 대로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 503호 임차관계 원본 확인. 현황조사 임차 내역 중 보증금 1,000,000원인 항목의 점유부분이 402호로 적혀 있어 대상 호수와 일치하지 않습니다.
- 선순위 전입 2건 확인. 주식회사 조인스데코·이은주와 박준욱은 말소기준보다 전입일이 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 실질취득액 재계산. 현재 확인 가능한 최소 실질부담은 149,288,000원이지만, 보증금 미상 점유자의 실제 승계액이 확인되면 추가해야 합니다.
- 낮은 최저가만으로 응찰하지 않기. 감정가 대비 44.8%까지 내려왔어도 실거래 비교 없이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 배당모형 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 호수, 점유자, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 선순위 점유 확인
본건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조입니다. 하지만 임차·점유 관계까지 보면 단순하지 않습니다. 배당모형상 매수인에게 인수되는 보증금 1,000,000원이 있고, 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 조사 내역도 존재합니다. 더구나 1,000,000원 보증금 내역은 점유부분이 402호로 기재되어 대상 503호와의 관계도 원본 확인이 필요합니다.
따라서 감정가 331,000,000원에서 최저가 148,288,000원으로 내려온 3회 유찰만을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 지금 확정 가능한 최소 실질부담은 149,288,000원이지만, 선순위 전입자의 실제 보증금이 확인되면 그보다 높아질 수 있습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차관계는 확인 전까지 보수적으로 보는 물건입니다.
