광주지방법원 2024타경7619. 광주 동구 금남로4가 금남로4가역 남측 인근의 로머스파크 5층 516호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사케이브랜드로, 2022.07.13. 매매를 원인으로 2022.07.28. 거래가액 313,420,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 고흥군수산업협동조합·광주신용보증재단·국의 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 등기부의 후순위 권리만 보면 매각으로 정리되는 구조입니다. 문제는 등기부 밖의 점유·전입관계입니다. 말소기준일보다 빠른 전입 기록이 존재하며, 일부는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 현재 자료만으로 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경7619 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 금남로 202, 5층516호 (금남로4가, 로머스파크주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지지붕 25층건 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사케이브랜드 (2022.07.13. 매매 · 거래가액 313,420,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 146,944,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,051,577,047원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.28. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 등기부 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
수협은행 근저당 이후의 고흥군수산업협동조합 가압류 1,729,470,710원, 광주신용보증재단 가압류 29,375,000원, 국 가압류 415,332,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.08.31. 유한회사경진알엔디의 가처분도 2022.10.28. 등기상 말소된 상태입니다. 등기부 자체의 후순위 인수 위험은 제한적입니다.
② 임차·점유 관계 — 확인된 1,000,000원보다 ‘미상’이 더 중요
| 성명 / 명칭 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모어랜드광주, 이창주 | 402호 | 2021.12.13 | 1,000,000원 | 700,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 주식회사 조인스데코, 이은주 | 알수없음. | 2021.12.08 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이창주 | 알수없음 | 2024.10.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 박준욱 | 알수없음 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
배당 추정에서는 주식회사 모어랜드광주·이창주의 보증금 1,000,000원을 대항력 있는 보증금으로 보고 매수인 인수액에 반영하고 있습니다. 따라서 현재 최저가 146,944,000원에 이 확인분만 더하면 147,944,000원입니다. 그러나 해당 기록의 점유부분은 402호로, 경매 대상인 516호와 일치하지 않습니다. 이 기록이 본건에 실제 적용되는지 원문 대조가 필요합니다.
또한 주식회사 조인스데코·이은주와 박준욱은 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금이 확인되지 않습니다. 이런 경우 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인하기 전에는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 확약이나 보증기관 대위·승계 기록은 확인되지 않아, 현재 자료상 별도의 인수 해소 근거도 없습니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 44.8%
감정가 328,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 146,944,000원입니다. 다음 유찰 시나리오는 117,555,200원, 그 다음은 94,044,160원입니다. 다만 이 사건은 시세보다 먼저 인수금액 확정이 선행돼야 합니다. 최저가가 내려가더라도 대항력 있는 보증금이 매수인에게 남는다면 실제 부담은 최저가만큼 단순하게 감소하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 146,944,000원 | 144,086,784원 | 4,430,090,926원 | 1,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 117,555,200원 | 115,109,427원 | 4,459,068,283원 | 1,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 94,044,160원 | 91,951,365원 | 4,482,226,345원 | 1,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 146,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,857,216원 |
| 인수 · 주식회사 모어랜드광주, 이창주 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 2,400,000,000원 | 144,086,784원 |
| 3. 가압류 · 고흥군수산업협동조합 | 1,729,470,710원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 29,375,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국 | 415,332,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 146,944,000원 중 집행비용 2,857,216원을 제외한 144,086,784원이 수협은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권자 전체 청구액 4,574,177,710원 중 미배당은 4,430,090,926원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 확인된 임차보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 금남로4가 금남로4가역 남측 인근으로, 업무용빌딩·상가·은행 등이 소재한 중심상가지대입니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 금남로4가역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평지지붕 25층 건물입니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역, 시가지경관지구, 방화지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역에 포함되며 대로2류에 접합니다. 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기·난방·부착형 에어컨·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 응찰 강도. 현재까지 3회 유찰된 사실이 있으므로, 가격 하락 자체와 별개로 점유 리스크와 재매각성을 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 516호와 402호 기록 대조. 보증금 1,000,000원·월세 700,000원의 전입 기록은 점유부분이 402호로 기재돼 있습니다. 본건 516호에 실제 적용되는 기록인지 현황조사 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 2건 확인. 2021.12.08. 및 2022.03.10. 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 인수 가능 금액을 먼저 확정해야 합니다.
- 후순위 권리. 수협은행 근저당 이후의 고흥군수산업협동조합·광주신용보증재단·국 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 관리비. 2024.10.25. 부동산현황조사보고서에 관리비 약 5,102,540원이 미납된 상태로 기재돼 있습니다.
- 실질취득액 기준. 현재 배당 추정상 확인된 인수 1,000,000원을 반영하면 최저가 기준 확인분 실질취득은 147,944,000원입니다. 미상 보증금이 추가되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 먼저 인수액을 확정해야 한다
이 사건은 감정가 328,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 146,944,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 큽니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 실제로 얼마를 부담하게 되는가입니다. 등기부에서는 수협은행 근저당 이후 권리가 매각으로 정리되지만, 말소기준보다 앞선 전입 기록 가운데 보증금 미상 2건이 남아 있습니다.
현재 배당 추정상 매수인 인수로 잡힌 금액은 1,000,000원이고 이를 더한 확인분 실질취득은 147,944,000원입니다. 하지만 그 1,000,000원 기록조차 402호로 기재돼 본건 516호와 대조가 필요하며, 다른 선순위 전입의 보증금은 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 인수액 확정 전에는 싸다고 판단할 수 없다”입니다. 등기부 후순위는 정리되지만 점유관계는 보류. 입찰 판단의 출발점은 미상 보증금과 호수 불일치 확인입니다.
