부산지방법원 2024타경100447. 해운대구 중동 럭키골든스위트 6층 601호 아파트입니다. 감정가는 573,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 280,770,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 등기상 말소기준은 2020.07.06. 설정된 온천새마을금고의 채권최고액 380,000,000원 근저당입니다. 이후 수협은행 근저당, 무동1차지역주택조합 근저당, 강문수 가압류, 경매개시결정과 해운대구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이번 물건은 단순히 “유찰이 많이 돼 싸졌다”만 보면 안 됩니다. 동일 면적대 최근 거래는 2026.06. 430,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 430,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 가격의 65.3%로 내려와 있습니다. 다만 최근 거래 흐름은 과거보다 -22.8% 하락한 상태입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 546,287,500원보다 최근 거래 430,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100447 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346, 6층601호 (중동, 럭키골든스위트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8491㎡ · 6층 |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 573,000,000원 / 280,770,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2020.07.06. 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 380,000,000원 |
| 사건 청구액 | 3,450,528,320원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심 기준일은 2020.07.06.입니다. 이날 온천새마을금고 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2021.10.08. 수협은행 근저당권 4,200,000,000원, 2023.04.14. 무동1차지역주택조합 근저당권 87,500,400원, 2023.11.29. 강문수 가압류 52,669,700원 및 이후 경매·압류는 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인이 승계하는 금액을 0원으로 잡고 있습니다.
임차·점유 현황 — 9명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미영 | 미상 | 2024.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양갑순 | 전부 | 2020.09.04 | 미상 | 2024.02.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도준 | 전부 | 2023.12.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승환 | 미상 | 2024.01.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한순호 | 미상 | 2024.01.03 | 미상 | 2024.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현주 | 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영훈 | 미상 | 2023.12.12 | 미상 | 2024.03.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성수 | 미상 | 2022.07.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유현철 | 전부 | 2023.07.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 조사된 점유자는 9명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 가장 이른 전입은 양갑순의 2020.09.04.로, 말소기준권리 2020.07.06.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 9명 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·실제 배당관계는 미상입니다. 이는 매수인에게 보증금을 인수한다는 뜻은 아니지만, 배당표와 명도 절차를 확정하기 위해 원본 확인이 필요한 부분입니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래의 65.3%
럭키골든스위트의 비교 대상 면적은 84.8491㎡이고, 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 546,287,500원이지만, 2021년·2022년의 높은 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 430,000,000원, 가장 최신 거래인 2026.06. 22층 거래 역시 430,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 과거 대비 -22.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.85㎡ | 22 | 430,000,000원 |
| 2025.06 | 84.85㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2025.05 | 84.16㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2023.05 | 84.16㎡ | 19 | 600,000,000원 |
| 2023.01 | 84.85㎡ | 16 | 612,050,000원 |
| 2022.03 | 84.16㎡ | 4 | 547,600,000원 |
| 2022.03 | 84.85㎡ | 14 | 605,290,000원 |
| 2021.12 | 84.16㎡ | 19 | 607,700,000원 |
| 2021.12 | 84.85㎡ | 17 | 618,820,000원 |
| 2021.12 | 84.16㎡ | 13 | 587,660,000원 |
| 2021.11 | 84.16㎡ | 12 | 580,990,000원 |
| 2021.11 | 84.16㎡ | 16 | 594,340,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 546,287,500원 |
| 최근 12개월 | 84.8491㎡ | 1건 | 430,000,000원 |
가격 판단의 기준은 전체 평균 546,287,500원이 아니라 최근 12개월 430,000,000원에 두는 편이 안전합니다. 현재 최저매각가 280,770,000원은 최근 12개월 평균의 65.3%입니다. 따라서 이번 회차는 최근 거래가격보다 확실히 낮은 구간입니다. 다만 최근 추세 자체가 -22.8%이므로 “감정가 대비 크게 할인됐다”는 이유만으로 과거 546,287,500원 수준을 회복할 것이라고 전제해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,730,780원 |
| 을구 1번 근저당권 · 온천새마을금고 | 380,000,000원 | 276,039,220원 |
| 을구 2번 근저당권 · 수협은행 | 4,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 무동1차지역주택조합 | 87,500,400원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,730,780원을 제외한 276,039,220원이 선순위 근저당에 배당되고 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 청구액 4,720,170,100원 대비 미배당액은 4,444,130,880원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 280,770,000원 | 276,039,220원 | 4,444,130,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 196,539,000원 | 192,987,454원 | 4,527,182,646원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 137,577,300원 | 134,851,218원 | 4,585,318,882원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동에 위치하며 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 중동역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1-11은 공동주택(아파트), 기호 12는 오피스텔로 이용 중입니다. 본 물건의 용도는 아파트입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 23층 건물이며 위생·급배수·도시가스난방·승강기· 화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 럭키골든스위트는 100세대이며 사용승인 기준일은 2019.12.06.입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역· 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 5,311,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 광대로에 접하고 서측 및 남서측으로 진입로에 접합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적대 최근 거래는 존재하지만 최근 12개월 표본은 1건이고, 가격 추세가 -22.8%입니다. 과거 거래 321,000,000원~618,820,000원의 편차도 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 546,287,500원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 430,000,000원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 -22.8%입니다. 현재 최저가가 최근 시세의 65.3%라고 해도 과거 고가 거래 회복을 전제로 응찰가를 높이지 않는 편이 안전합니다.
- 점유자 9명 현장 확인. 전입일 기준 대항력은 없지만 점유부분이 전부 또는 미상으로 조사돼 있습니다. 실제 점유자·사용관계·인도 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 배당순위는 원본 문서 대조가 필요합니다.
- 근저당권 이전관계 확인. 말소기준 근저당은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 느티나무제이차유한회사의 근질권이 연결돼 있으므로 최신 등기와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 승부처는 점유관계”
이 물건은 감정가 573,000,000원에서 2회 유찰돼 280,770,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가 모두 430,000,000원인 점을 기준으로 보면 현재 최저가는 최근 시세의 65.3%입니다. 가격만 보면 신건 때와 달리 분명한 할인 구간입니다.
권리 쪽에서도 말소기준은 2020.07.06.이고, 조사된 9명의 전입은 모두 그 이후입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 최근 시장은 -22.8% 하락 추세이고, 9명의 점유부분·보증금·확정일자 확인이 충분하지 않습니다. 따라서 이 물건은 가격 메리트는 확보됐지만, 점유·명도와 최신 권리관계 확인을 끝낸 뒤 응찰해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
