부산지방법원 2024타경100447. 해운대구 중동 럭키골든스위트 6층 602호 아파트입니다. 감정가는 562,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 275,380,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 권리의 출발점은 2020.07.06. 온천새마을금고 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 설정된 수협은행·무동1차지역주택조합·손미희 근저당과 강문수 가압류, 경매개시결정, 해운대구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 전입·점유자는 정미영·양갑순·이도준·이승환·한순호·김현주·박영훈·김성수·유현철 등 9명입니다. 가장 이른 전입일도 2020.09.04.로 말소기준일 2020.07.06.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 이들 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수여서, 실제 입찰에서는 매각물건명세서와 점유현황을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100447 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346, 6층602호 (중동, 럭키골든스위트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.1614㎡ · 6층 · 지하5층·지상23층 건물 |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 562,000,000원 / 275,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 3,450,528,320원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 온천지구 · 공시지가 5,311,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 매각 소멸
2019년 신탁 관련 등기는 이미 말소되고, 2020.07.06. 신탁재산이 럭키개발주식회사에 귀속된 뒤 같은 날 온천새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 수협은행 4,200,000,000원, 무동1차지역주택조합 96,127,200원, 손미희 100,000,000원의 근저당과 강문수 52,669,700원 가압류 등이 이어졌으나 모두 기준권리 후순위입니다.
말소기준 근저당은 2024.08.27. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.10.04. 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정도 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 매각가 275,380,000원을 전제로 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
② 점유자 9명 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미영 | 미상 | 2024-01-30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양갑순 | 전부 | 2020-09-04 | 2024-02-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도준 | 전부 | 2023-12-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승환 | 미상 | 2024-01-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한순호 | 미상 | 2024-01-03 | 2024-04-03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현주 | 미상 | 2023-12-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영훈 | 미상 | 2023-12-12 | 2024-03-26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성수 | 미상 | 2022-07-18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유현철 | 전부 | 2023-07-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 4.30억’을 봐야 한다
럭키골든스위트의 면적 일치 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 546,287,500원이지만 과거 600,000,000원대 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.06. 430,000,000원이고 최근 12개월 평균도 430,000,000원입니다. 현재 최저가 275,380,000원은 이 최근 기준의 64.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.85㎡ | 22 | 430,000,000원 |
| 2025.06 | 84.85㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2025.05 | 84.16㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2023.05 | 84.16㎡ | 19 | 600,000,000원 |
| 2023.01 | 84.85㎡ | 16 | 612,050,000원 |
| 2022.03 | 84.16㎡ | 4 | 547,600,000원 |
| 2022.03 | 84.85㎡ | 14 | 605,290,000원 |
| 2021.12 | 84.16㎡ | 19 | 607,700,000원 |
| 2021.12 | 84.85㎡ | 17 | 618,820,000원 |
| 2021.12 | 84.16㎡ | 13 | 587,660,000원 |
| 2021.11 | 84.16㎡ | 12 | 580,990,000원 |
| 2021.11 | 84.16㎡ | 16 | 594,340,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 546,287,500원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 430,000,000원 |
중요한 것은 최근 시세가 과거보다 낮아지고 있다는 점입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -22.8%입니다. 따라서 전체 평균 546,287,500원을 근거로 현재 물건이 과도하게 싸다고 평가하면 안 됩니다. 다만 현재 최저가 자체는 최신 거래 430,000,000원과 최근 12개월 평균 430,000,000원보다 낮아, 최근 시세 기준 가격 여유는 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,655,320원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 360,000,000원 | 270,724,680원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 4,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 무동1차지역주택조합 | 96,127,200원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 손미희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 4,808,796,900원, 채권자 예상배당은 270,724,680원, 미배당은 4,538,072,220원입니다. 후순위 채권의 미배당이 크지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 275,380,000원 | 270,724,680원 | 4,538,072,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 192,766,000원 | 189,267,276원 | 4,619,529,624원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 134,936,200원 | 132,247,093원 | 4,676,549,807원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 이어받는 구조가 아닙니다. 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수 0원이므로 낙찰가가 내려가면 실질취득가도 함께 내려갑니다. 현재 회차의 실질취득가는 275,380,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대구청학교 동측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철2호선 중동역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호1-11은 공동주택(아파트), 기호12는 오피스텔로 이용 중이며 본 사건의 용도는 아파트입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상23층 건물이며 위생·급배수·도시가스난방·승강기·화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·온천지구이며 북서측 광대로와 접하고 서측·남서측으로 진입로가 있습니다.
- 규모. 럭키골든스위트 100세대, 사용승인일은 2019.12.06.입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균 546,287,500원보다 최신 거래 430,000,000원과 최근 12개월 평균 430,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -22.8%이므로 과거 600,000,000원대 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 삼지 마세요.
- 점유자 재확인. 전입·점유자 9명 모두 대항력 없음 판정이지만, 보증금·확정일자·실제 점유 범위는 입찰 직전 원본으로 확인하세요.
- 배당요구 확인. 양갑순·한순호·박영훈은 배당요구 사실이 확인됩니다. 배당표와 매각물건명세서를 함께 대조하세요.
- 말소기준 근저당 변동. 온천새마을금고 근저당의 엠씨아이대부주식회사 이전 및 근질권 설정 내역을 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
맺으며 — “가격 메리트는 생겼지만, 명도가 마지막 관문”
이 사건은 감정가 562,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 275,380,000원까지 내려왔습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 430,000,000원으로, 현재 최저가는 그 64.0%입니다. 과거 전체 평균이 아니라 최근 시세를 기준으로 보더라도 가격 차이는 분명합니다.
권리 측면에서도 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고, 조사된 9명의 전입일은 모두 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 최근 시세 추세가 -22.8%로 내려오고 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수 존재합니다. 따라서 이 물건은 가격은 매력 구간, 권리는 비교적 정리된 편, 최종 변수는 실제 점유와 명도로 요약됩니다.
