부산지방법원 2024타경100447. 해운대구 중동 럭키골든스위트 10층 1001호, 전용 84.8491㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2020.07.06. 온천새마을금고 근저당권 390,000,000원입니다. 이후 설정되거나 압류된 가압류, 근저당권, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2024.08.27. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.10.04. 느티나무제이차유한회사 앞으로 근질권이 설정됐지만, 말소기준권리의 이전·담보화일 뿐 매수인이 별도로 인수하는 권리는 아닙니다.
가격만 보면 할인 폭은 큽니다. 감정가 578,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 283,220,000원으로 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 283,220,000원입니다. 이는 동일 면적대 실거래 평균 546,287,500원의 51.8%, 가장 최근 2026.06. 거래가 430,000,000원의 65.9%입니다. 다만 현황조사상 9명이 등장하고, 이 가운데 3명은 전부 점유로 기재돼 있어 권리보다 현장 점유와 명도 난도가 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100447 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346, 10층 1001호 (중동, 럭키골든스위트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8491㎡ · 지하 5층, 지상 23층 건물 내 10층 |
| 이용상태 | 주상복합건물 내 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 578,000,000원 / 283,220,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 3,450,528,320원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 단지 정보 | 럭키골든스위트 · 100세대 · 2019.12.06. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 0원
2019.12.12. 신탁등기가 이뤄졌으나 2020.07.06. 신탁등기가 말소되고 럭키개발주식회사 앞으로 소유권이 귀속된 뒤, 같은 날 온천새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 가압류·근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 신고 9명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사상 확인되는 실제 임차인·점유 신고는 9명입니다. 9명 모두 전입일이 말소기준 2020.07.06. 이후이므로 대항력은 없습니다. 양갑순·한순호·박영훈 3명은 배당요구 접수가 확인되지만, 보증금과 확정일자는 모두 미상입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미영 | 미상 | 2024.01.30. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양갑순 | 전부 | 2020.09.04. | 미상 | 미상 | 2024.02.08. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도준 | 전부 | 2023.12.27. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승환 | 미상 | 2024.01.17. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한순호 | 미상 | 2024.01.03. | 미상 | 미상 | 2024.04.03. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현주 | 미상 | 2023.12.22. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영훈 | 미상 | 2023.12.12. | 미상 | 미상 | 2024.03.26. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성수 | 미상 | 2022.07.18. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유현철 | 전부 | 2023.07.14. | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 가능성은 판단할 수 없습니다. 이는 매수인의 보증금 인수와는 별개로 근저당권자 배당액과 배당순서를 바꿀 수 있는 요소입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로도 할인
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 283,220,000원입니다. 럭키골든스위트 동일 면적대 최근 실거래 12건의 평균은 546,287,500원입니다. 실질취득액은 평균의 51.8%이며, 감정가 578,000,000원은 실거래 평균의 105.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.85㎡ | 22 | 430,000,000원 |
| 2025.06 | 84.85㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2025.05 | 84.16㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2023.05 | 84.16㎡ | 19 | 600,000,000원 |
| 2023.01 | 84.85㎡ | 16 | 612,050,000원 |
| 2022.03 | 84.16㎡ | 4 | 547,600,000원 |
| 2022.03 | 84.85㎡ | 14 | 605,290,000원 |
| 2021.12 | 84.16㎡ | 19 | 607,700,000원 |
| 2021.12 | 84.85㎡ | 17 | 618,820,000원 |
| 2021.12 | 84.16㎡ | 13 | 587,660,000원 |
| 2021.11 | 84.16㎡ | 12 | 580,990,000원 |
| 2021.11 | 84.16㎡ | 16 | 594,340,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 546,287,500원 |
실거래 범위는 321,000,000원부터 618,820,000원까지로 편차가 큽니다. 현재 최저가 283,220,000원은 실거래 최저 321,000,000원보다도 37,780,000원 낮고, 가장 최근 거래 430,000,000원보다 146,780,000원 낮습니다. 과거 고가 거래가 평균을 끌어올린 점을 감안하더라도 현재 실질취득액은 최근 거래와 비교해 할인 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 283,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,765,080원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 온천새마을금고 | 390,000,000원 | 278,454,920원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김미경 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 김재구·유현지 | 103,160,400원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 황준호 | 450,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 하성옥 | 180,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류의 본압류 이행 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,625,830,100원 중 예상 배당액은 278,454,920원, 미배당액은 1,347,375,180원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 283,220,000원 | 278,454,920원 | 1,347,375,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 198,254,000원 | 194,678,444원 | 1,431,151,656원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 138,777,800원 | 136,034,911원 | 1,489,795,189원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주상복합건물 내 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 “해운대구청학교” 동측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설·숙박시설이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 중동역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 23층 건물로 위생·급배수·도시가스난방·승강기·화재탐지 및 경보설비를 갖췄습니다.
- 도로. 북서측 광대로에 접하고 서측 및 남서측으로 폭 약 4~8미터 진입로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 공시지가는 5,311,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 100세대 규모이고 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 거래가는 321,000,000원부터 618,820,000원까지 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 9명의 현재 거주 여부와 세대별 실제 점유부분을 현장·전입세대열람·송달내역으로 대조하세요.
- 전부 점유 중첩. 양갑순·이도준·유현철이 각각 전부 점유로 기재된 경위를 확인하고 실제 임대차계약서를 대조하세요.
- 보증금·확정일자. 보증금이 모두 미상이라 소액임차인 최우선변제 여부를 판단할 수 없습니다. 배당요구서와 매각물건명세서를 확인하세요.
- 근저당권 변동. 온천새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제이차유한회사의 근질권 관계를 최신 등기부와 배당표에서 확인하세요.
- 말소된 담보권. 김미경·황준호 근저당권의 말소 기록과 배당표상 채권 기재가 일치하는지 원문을 대조하세요.
- 명도비용. 대항력은 없더라도 점유자가 많아 인도명령 송달, 이사 협의와 집행비용이 커질 수 있습니다.
- 관리비·내부 상태. 공용부분 체납관리비, 도시가스·설비 상태와 내부 수리 범위를 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 가격 기준. 과거 고가 거래보다 2026.06. 거래 430,000,000원과 2025.06. 거래 450,000,000원을 함께 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 기일 결과. 매각기일이 2026.07.06.로 기재돼 있으므로 진행·변경·낙찰 여부를 법원에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 할인, 승부처는 명도”
이 물건은 말소기준 이후 전입한 임차인·점유 신고만 존재해 매수인 인수액이 0원이고, 현재 실질취득액 283,220,000원은 실거래 평균 546,287,500원의 51.8%입니다. 권리와 가격의 조합은 분명 매력적입니다.
그러나 현황조사상 9명이 등장하고, 보증금·확정일자가 모두 미상이며, 전부 점유 신고가 3명으로 중첩됩니다. 따라서 이 사건은 “보증금을 떠안는 물건”이 아니라 “점유관계를 풀어야 할인 효과가 완성되는 물건”입니다. 권리상 인수는 없지만 명도기간과 비용을 낮게 잡으면 가격 메리트가 훼손될 수 있습니다. 권리는 통과, 가격은 할인, 현장 확인은 필수. 최종 응찰가는 점유자 특정과 내부 상태 확인 이후 결정하는 것이 안전합니다.
