부산지방법원 2024타경100447. 해운대구 중동 럭키골든스위트 22층 2202호, 전용 84.1614㎡ 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2020.07.06. 명장2동새마을금고 근저당권 420,000,000원입니다. 이후 등기된 가압류, 근저당권, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사 등에 나타난 9명의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어, 현재 자료 기준 매수인이 보증금을 떠안을 선순위 임차인은 없습니다.
가격은 이미 두 번 유찰되어 감정가 591,000,000원에서 289,590,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적대 실거래 평균 546,287,500원의 53.0%이고, 가장 최근인 2026.06. 22층 84.85㎡ 거래가 430,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체보다 9명의 점유관계가 실제로 어떻게 겹쳐 있는지, 인도 과정이 어느 정도 복잡한지를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100447 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346, 22층 2202호 (중동, 럭키골든스위트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.1614㎡ · 지하 5층·지상 23층 건물 중 22층 |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 단지 | 럭키골든스위트 · 100세대 · 2019.12.06. 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 591,000,000원 / 289,590,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 청구금액 | 3,450,528,320원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019년 신탁등기 이력이 있으나, 2020.07.06. 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 말소되고 럭키개발주식회사로 신탁재산이 귀속됐습니다. 이어 같은 날 명장2동새마을금고가 채권최고액 420,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
2022.03.03. 설정된 김미경 근저당권 450,000,000원은 2022.06.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후의 가압류 2건, 하성옥 근저당권, 강제경매개시결정, 국세 및 해운대구 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션에서도 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 모두 후순위 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 서류상 확인되는 사람은 모두 실제 임차인으로 분류된 9명입니다. 전입일은 전부 2020.07.06. 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 점유 형태는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정미영 | 미상 | 2024.01.30. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양갑순 | 전부 | 2020.09.04. | 미상 / 미상 | 2024.02.08. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이도준 | 전부 | 2023.12.27. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이승환 | 미상 | 2024.01.17. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한순호 | 미상 | 2024.01.03. | 미상 / 미상 | 2024.04.03. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현주 | 미상 | 2023.12.22. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박영훈 | 미상 | 2023.12.12. | 미상 / 미상 | 2024.03.26. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성수 | 미상 | 2022.07.18. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유현철 | 전부 | 2023.07.14. | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가보다 낮은 실거래는 없다
럭키골든스위트 동일 면적대 최근 실거래는 12건이며 평균은 546,287,500원입니다. 최저 거래는 321,000,000원, 최고 거래는 618,820,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.06. 22층 전용 84.85㎡의 430,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.85㎡ | 22 | 430,000,000원 |
| 2025.06 | 84.85㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2025.05 | 84.16㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2023.05 | 84.16㎡ | 19 | 600,000,000원 |
| 2023.01 | 84.85㎡ | 16 | 612,050,000원 |
| 2022.03 | 84.16㎡ | 4 | 547,600,000원 |
| 2022.03 | 84.85㎡ | 14 | 605,290,000원 |
| 2021.12 | 84.16㎡ | 19 | 607,700,000원 |
| 2021.12 | 84.85㎡ | 17 | 618,820,000원 |
| 2021.12 | 84.16㎡ | 13 | 587,660,000원 |
| 2021.11 | 84.16㎡ | 12 | 580,990,000원 |
| 2021.11 | 84.16㎡ | 16 | 594,340,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 546,287,500원 |
현재 최저가이자 인수액을 합친 실질취득액은 289,590,000원입니다. 이는 실거래 평균의 53.0%이며, 최근 12건 중 가장 낮은 321,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실거래가가 321,000,000원부터 618,820,000원까지 넓게 분포하므로, 과거 고가 거래만 기준으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 289,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,854,260원 |
| 1. 근저당 · 명장2동새마을금고 | 420,000,000원 | 284,735,740원 |
| 2. 근저당 · 김미경 | 450,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김재구·유현지 | 103,160,400원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 하성옥 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 명장2동새마을금고에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 총 미배당액은 921,094,360원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 김미경 근저당권은 등기상 2022.06.10. 해지로 말소된 이력이 있으므로 원본 배당순위표와 대조가 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 289,590,000원 | 284,735,740원 | 921,094,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 202,713,000원 | 199,075,018원 | 1,006,755,082원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 141,899,100원 | 139,112,513원 | 1,066,717,587원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기호 1~11은 공동주택인 아파트, 기호 12는 오피스텔로 이용 중이며 본건의 용도는 아파트입니다.
- 주위환경. 해운대구 중동 소재 “해운대구청학교” 동측 인근으로, 아파트·오피스텔·근린생활시설·숙박시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 중동역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 23층 건물로 승강기·도시가스난방·화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 유사 사다리형 토지이며 북서측 광대로, 서측 및 남서측 약 4~8미터 진입로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·온천지구·가축사육제한구역입니다.
- 공시지가. 5,311,000원/㎡이며 토지면적은 1,348.0㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적대 거래는 확인되지만 거래가가 321,000,000원부터 618,820,000원까지 넓게 분포하고, 단지 경매 통계상 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 9명 가운데 현재 실제 거주자가 누구인지, “전부” 점유 신고가 중복된 이유가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 임대차계약서 확인. 전입일은 모두 후순위지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구를 한 양갑순·한순호·박영훈의 계약 내용과 나머지 임차인의 계약 관계를 대조하세요.
- 명도비용 반영. 법적 인수액은 0원이더라도 여러 점유자를 상대로 한 인도명령, 송달, 협의 비용과 기간은 별도로 계산해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 2026.06. 동일 22층 거래 430,000,000원과 2025.05. 최저 거래 321,000,000원을 함께 보고 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 김미경 근저당권은 등기상 말소됐으나 배당 시뮬레이션에는 채권액이 표시돼 있습니다. 실제 배당요구 채권자와 순위를 원본으로 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 국세 및 해운대구 압류가 있고 장기 점유자가 다수 확인됩니다. 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 조회하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 관련 문건과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 할인형, 명도는 확인형”
이 물건의 가격 구조는 분명합니다. 감정가 591,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 289,590,000원까지 내려왔고, 매수인 인수액도 0원입니다. 실질취득액은 실거래 평균의 53.0%이며 최근 동일 22층 거래가 430,000,000원보다 낮습니다.
그러나 점유관계는 단순하지 않습니다. 실제 임차인이 9명이고 전부 점유 신고가 서로 겹치며, 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 법률상 보증금 승계 위험은 낮지만 명도 난도와 비용은 현장 확인 전까지 열려 있습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격은 할인됐지만, 9명의 점유 실체를 확인한 뒤에만 응찰 가능한 물건입니다.
