부산지방법원 2024타경100447. 해운대구 중동 럭키골든스위트 10층 1003호, 전용면적 74.5413㎡ 아파트입니다. 감정가 492,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 241,080,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2020.07.06. 설정된 온천새마을금고 근저당권 320,000,000원입니다. 이후 설정된 수협은행·최춘미 근저당, 강문수 가압류, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 강한 할인 구간입니다. 동일 면적 실거래 12건 평균은 450,117,500원이고, 2026년 거래도 325,000,000원·355,000,000원·365,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가는 2026년 실거래 최저액 325,000,000원보다 83,920,000원 낮습니다. 다만 이 할인폭을 실제 수익으로 바꾸려면 한 호실에 조사된 9명의 점유관계를 먼저 정리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100447 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1199-4 럭키골든스위트 10층 1003호 도로명: 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 74.5413㎡ · 지하 5층·지상 23층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 492,000,000원 / 241,080,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 3,450,528,320원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.06. 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 단지 | 럭키골든스위트 · 100세대 · 2019.12.06. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준권리는 2020.07.06. 온천새마을금고 근저당권입니다. 같은 근저당권은 2024.08.27. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.10.04. 느티나무제이차유한회사의 근질권도 설정됐으나 기초 근저당권과 함께 매각절차에서 정리되는 구조입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 대항력 없음
보증기관이나 대위변제기관의 중복신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 총 9명입니다. 9명 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정미영 | 미상 | 2024.01.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양갑순 | 전부 | 2020.09.04 | 미상 | 2024.02.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이도준 | 전부 | 2023.12.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이승환 | 미상 | 2024.01.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한순호 | 미상 | 2024.01.03 | 미상 | 2024.04.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현주 | 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박영훈 | 미상 | 2023.12.12 | 미상 | 2024.03.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성수 | 미상 | 2022.07.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유현철 | 전부 | 2023.07.14 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
대항력은 제공된 전입일과 말소기준일을 비교한 판정입니다. 우선변제는 확정일자·보증금·배당요구 요건을 함께 확인해야 하므로 미상으로 표시했습니다. 대항력이 없어 미배당 보증금의 매수인 승계는 없습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액은 평균의 53.6%
럭키골든스위트 동일 면적대 실거래 12건의 평균은 450,117,500원, 최저는 325,000,000원, 최고는 550,500,000원입니다. 현재 실질취득액 241,080,000원은 전체 실거래 평균의 53.6%이며, 실거래 최저액보다도 83,920,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 74.54㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 74.54㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2026.02 | 74.44㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2025.09 | 74.44㎡ | 16 | 374,000,000원 |
| 2023.01 | 74.54㎡ | 11 | 500,000,000원 |
| 2022.01 | 74.54㎡ | 10 | 502,890,000원 |
| 2022.01 | 74.44㎡ | 14 | 527,730,000원 |
| 2022.01 | 74.54㎡ | 12 | 508,840,000원 |
| 2021.12 | 74.44㎡ | 10 | 515,800,000원 |
| 2021.12 | 74.44㎡ | 17 | 354,880,000원 |
| 2021.12 | 74.54㎡ | 23 | 550,500,000원 |
| 2021.11 | 74.44㎡ | 11 | 521,770,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 450,117,500원 |
④ 예상배당표 (매각가 241,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,175,120원 |
| 2. 근저당 · 온천새마을금고 | 320,000,000원 | 236,904,880원 |
| 3. 근저당 · 수협은행 | 4,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 무동1차지역주택조합 | 4,258,690,297원 | 0원 |
| 5. 갑구 6-1번 가압류 변경 | 2,120,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 최춘미 | 350,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 11,301,359,997원 중 예상배당은 236,904,880원, 미배당액은 11,064,455,117원입니다. 미배당 채권이 크더라도 말소기준 이후 권리는 매수인의 개인 채무로 승계되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 241,080,000원 | 236,904,880원 | 11,064,455,117원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 168,756,000원 | 165,593,416원 | 11,135,766,581원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 118,129,199원 | 115,675,390원 | 11,185,684,607원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 따라 늘어나는 인수형이 아닙니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이므로 유찰될수록 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 유찰 횟수가 늘어날수록 가격 매력뿐 아니라 점유·물건 상태·매각절차 지연 사유를 더 엄격히 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 전체 건물은 아파트·오피스텔·근린생활시설이 함께 있는 주상복합건물입니다.
- 입지. 해운대구 중동 소재 “해운대구청학교” 동측 인근으로, 주위에 아파트·오피스텔·근린생활시설·숙박시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 중동역이 있습니다.
- 도로. 북서측 광대로에 접하고 서측 및 남서측으로 폭 약 4~8미터의 진입로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공시지가는 5,311,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 도시가스난방·승강기·화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있으며 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 확인되지만 325,000,000원부터 550,500,000원까지 편차가 커 거래 시점과 층별 가격 차이를 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 9명 점유 실체 확인. ‘전부’ 점유로 조사된 양갑순·이도준·유현철과 점유 부분이 미상인 6명의 실제 사용 범위, 동거·전대·중복신고 여부를 현장에서 확인하세요.
- 임대차계약 원본 확인. 9명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 승계는 없지만 배당관계와 명도 협상 자료로 필요합니다.
- 배당요구 확인. 양갑순·한순호·박영훈은 배당요구 사실이 확인됩니다. 배당요구종기 내 제출서류와 계약 내용을 대조하세요.
- 가압류 말소 이력 대조. 무동1차지역주택조합 가압류는 2023.04.18. 말소로 기재돼 있으나 배당 시뮬레이션에는 포함돼 있습니다. 등기부와 배당요구 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 2025.07.15. 해운대세무서 압류와 2025.12.12. 해운대구 압류가 있습니다. 당해세와 법정기일은 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 체납관리비와 전기·가스·수도 정산액을 관리주체에 확인해 실질취득원가에 반영하세요.
- 매각기일 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.06.입니다. 변경·연기·매각 여부와 다음 기일을 법원 원문에서 확인하세요.
- 응찰가 상한. 전체 실거래 평균뿐 아니라 2026년 실거래 325,000,000원~365,000,000원, 10층 조건, 명도비용을 기준으로 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리 할인은 진짜, 명도 난도도 진짜”
이 사건의 숫자는 매력적입니다. 감정가 492,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 241,080,000원, 매수인 인수액 0원, 실질취득액도 241,080,000원입니다. 실거래 평균 450,117,500원의 53.6%이고 2026년 실거래 최저액 325,000,000원보다도 낮습니다.
다만 낮은 가격만 보고 단순한 아파트 경매로 접근하면 안 됩니다. 조사된 실제 임차인이 9명이고, 9명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며 점유 부분도 ‘전부’와 ‘미상’이 혼재합니다. 권리상 승계는 없지만 실행상 명도 부담은 큰 물건입니다. 계약서와 현장 점유가 정리된다면 가격 매력이 살아나고, 정리되지 않는다면 할인폭 일부가 시간·비용으로 소진될 수 있습니다. 결론은 권리·가격은 합격, 점유조사는 필수입니다.
