부산지방법원 2024타경100447. 해운대구 중동 ‘럭키골든스위트’ 8층 802호 아파트입니다. 감정가 562,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 275,380,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2020.07.06. 온천새마을금고 근저당권 370,000,000원입니다. 이후 수협은행 근저당, 무동1차지역주택조합 근저당, 손미희·정연란 근저당, 강문수 가압류, 경매개시결정과 해운대구 압류는 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 쪽도 날짜만 놓고 보면 기준은 분명합니다. 현황조사 등에 나타난 9명 전원의 전입일이 2020.07.06.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 보증금은 0원으로 계산됩니다. 다만 9명 모두 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않아, 실제 배당관계와 점유·명도 상태는 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100447 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대해변로 346, 8층 802호 (중동, 럭키골든스위트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 84.1614㎡ · 지하5층·지상23층 건물 내 8층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 소유자 | 럭키개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 562,000,000원 / 275,380,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 3,450,528,320원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.06. 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2020.07.06. 근저당권입니다. 수협은행의 4,200,000,000원 근저당을 비롯한 후순위 담보권과 강문수 가압류, 두 건의 경매개시결정, 해운대구 압류는 기준권리 뒤에 있습니다. 2024.08.27.에는 1번 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 2024.10.04.에는 그 근저당권부채권에 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정됐지만, 이는 2020.07.06. 1번 근저당권의 권리관계에 붙은 변동입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 전원 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미영 | 미상 | 2024.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양갑순 | 전부 | 2020.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도준 | 전부 | 2023.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승환 | 미상 | 2024.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한순호 | 미상 | 2024.01.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현주 | 미상 | 2023.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영훈 | 미상 | 2023.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성수 | 미상 | 2022.07.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유현철 | 전부 | 2023.07.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 수는 9명입니다. 9명 모두 전입일이 말소기준일 2020.07.06.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 미상입니다. 양갑순은 2024.02.08., 박영훈은 2024.03.26., 한순호는 2024.04.03. 배당요구를 했습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 시장은 -22.8% 하락
같은 단지 ‘럭키골든스위트’는 100세대, 2019.12.06. 준공입니다. 대상면적 84.1614㎡와 면적이 매칭되는 실거래 12건 가운데 가장 최신 거래는 2026.06. 430,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 430,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.85㎡ | 22 | 430,000,000원 |
| 2025.06 | 84.85㎡ | 15 | 450,000,000원 |
| 2025.05 | 84.16㎡ | 5 | 321,000,000원 |
| 2023.05 | 84.16㎡ | 19 | 600,000,000원 |
| 2023.01 | 84.85㎡ | 16 | 612,050,000원 |
| 2022.03 | 84.16㎡ | 4 | 547,600,000원 |
| 2022.03 | 84.85㎡ | 14 | 605,290,000원 |
| 2021.12 | 84.16㎡ | 19 | 607,700,000원 |
| 2021.12 | 84.85㎡ | 17 | 618,820,000원 |
| 2021.12 | 84.16㎡ | 13 | 587,660,000원 |
| 2021.11 | 84.16㎡ | 12 | 580,990,000원 |
| 2021.11 | 84.16㎡ | 16 | 594,340,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 546,287,500원 |
전체 12건 평균은 546,287,500원이지만, 2021~2023년 500,000,000원대와 600,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 430,000,000원과 최신 거래 430,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 실질취득 275,380,000원은 최근 기준의 64.0%로 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,655,320원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 370,000,000원 | 270,724,680원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 4,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 무동1차지역주택조합 | 97,359,600원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 손미희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강문수 | 52,669,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,820,029,300원 중 예상 배당액은 270,724,680원이고, 미배당액은 4,549,304,620원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 275,380,000원 | 270,724,680원 | 4,549,304,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 192,766,000원 | 189,267,276원 | 4,630,762,024원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 134,936,200원 | 132,247,093원 | 4,687,782,207원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 대항력 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 유형이 아니라, 권리상 실질취득액이 해당 회차의 매각가와 같은 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 “해운대구청학교” 동측 인근으로, 주위에 아파트·오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 중동역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상23층 건물이며 위생·급배수·도시가스난방·승강기·화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 유사 사다리형 토지로 주상복합건물 건부지이며, 북서측 광대로와 서측·남서측 약 4~8미터 진입로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·온천지구·가축사육제한구역·가로구역별최고높이제한지역·상대보호구역입니다. 공시지가는 5,311,000원/㎡이고 위반건축물 및 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 100세대, 2019.12.06. 준공 단지이며 실거래 12건의 범위는 321,000,000원~618,820,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -22.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 546,287,500원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 430,000,000원을 우선 비교하세요. 현재 실질취득은 그 64.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -22.8%입니다. 현재 최저가가 최근 거래보다 낮다는 이유만으로 과거 시세 회복을 전제하지 않는 것이 중요합니다.
- 9명 점유관계 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 거주자와 점유 범위, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 양갑순 2024.02.08., 박영훈 2024.03.26., 한순호 2024.04.03. 배당요구 사실을 관련 서류와 대조하세요.
- 후순위 미배당 규모. 현재 최저가 기준 채권 미배당액은 4,549,304,620원입니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만 채권관계가 매우 큰 사건입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 여지는 있지만, 싸다는 한마디로 끝낼 물건은 아니다”
이 사건은 권리상으로는 기준이 비교적 명확합니다. 2020.07.06. 온천새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 9명의 전입은 모두 그 이후입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이므로 현재 권리상 실질취득은 275,380,000원입니다.
가격만 보면 최신 거래와 최근 12개월 평균 430,000,000원의 64.0%까지 내려와 있습니다. 이 점은 분명한 가격 여지입니다. 하지만 시장 추세가 -22.8%로 하락했고, 최근 12개월 비교 표본은 1건이며, 현황조사상 임차인도 9명입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “인수 위험은 낮고 가격은 최근 거래보다 낮지만, 하락장과 다수 점유를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건”입니다.
