서울중앙지방법원 2025타경102188. 강남구 역삼동 647-5, 테헤란로13길 8-7 소재 집합건물 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 공유자는 구순덕·정웅재·조재원으로 각 3분의 1 지분을 보유합니다. 말소기준권리는 2021.01.22 설정된 동작신용협동조합 근저당권이고, 등기 당시 채권최고액은 5,280,000,000원입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준 이후 2025.02.20 임의경매개시결정과 2025.03.28 신용보증기금 가압류가 이어졌습니다. 이후 2025.09.26에는 같은 근저당권의 채권최고액이 3,200,000,000원으로 변경되고, 근저당권자가 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전됐으며 근저당권부채권에 대한 질권등기도 이어졌습니다. 이 후속등기들은 별개의 선순위 소유권 권리가 아니라 말소기준 근저당권에 연결된 등기 흐름으로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102188 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 5층504호 · 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 중 · 10층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 구순덕 3분의 1 · 정웅재 3분의 1 · 조재원 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 291,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 2,718,308,632원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.01.22 근저당권
핵심은 2021.01.22 동작신용협동조합 근저당권입니다. 2025.02.20 임의경매개시결정과 2025.03.28 신용보증기금 가압류는 이보다 뒤입니다. 다만 2025.09.26에는 말소기준 근저당권 자체가 변경·이전됐고 여러 질권이 설정됐으므로, 입찰 전에는 배당요구종기 이후의 채권자 지위와 최신 등기상 권리관계를 원본으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 대항력 미상
| 임차인 | 사용 | 전입 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 원미경 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권태림 | 미상 | 2024.08.08 | 2025.04.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 권태림의 전입일은 2024.08.08로 말소기준일 2021.01.22보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 원미경은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 보증금 규모까지 미상인 만큼 인수위험을 숫자 0원만 보고 종결하면 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰 후 감정가 64%
감정가 456,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 291,840,000원, 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 233,472,000원, 4회 유찰 시 186,777,600원입니다.
다만 이 사건에서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 가격 판단의 기준은 실제 거래시장과의 비교여야 하고, 여기서는 확인 가능한 권리·배당 구조를 중심으로 보는 것이 안전합니다. 더구나 원미경의 대항력과 보증금이 확정되지 않았기 때문에 실제 취득비용도 추가 확인 전에는 현재 최저가와 동일하다고 확약할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,885,760원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동작신용협동조합 | 5,280,000,000원 | 286,954,240원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 5,458,500,000원, 배당액은 286,954,240원, 미배당액은 5,171,545,760원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 2025.09.26 근저당권 변경·이전등기가 존재하므로 실제 배당채권자와 채권액은 최신 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 역삼역 서측 인근으로, 주변은 업무·상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 역삼역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 현장확인 당시 폐문부재 등으로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구), 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이고 남측으로 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 21,090,000원/㎡이며 토지면적은 214.1㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 원미경 전입관계 확인. 전입신고일을 확인해 2021.01.22 말소기준보다 앞서는지 먼저 판단해야 합니다.
- 원미경 보증금 확인. 보증금이 확인돼야 실제 인수 가능액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 권태림 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 배당요구가 2025.04.09 접수돼 있어 배당관계 확인이 필요합니다.
- 근저당권 변경·이전 확인. 2025.09.26 채권최고액 변경, 근저당권 이전, 근저당권부채권 질권설정 등 후속등기를 최신 등기부와 배당표에서 대조해야 합니다.
- 용도·현황 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용으로 기재돼 있으므로 실제 이용상태와 건축물 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못한 것으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 임차관계 확정이 먼저
현재 최저매각가는 291,840,000원으로 감정가 456,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 결론을 숫자 두 개만으로 “싸고 깨끗하다”고 내리기는 어렵습니다.
실제 임차인은 2명이고, 권태림은 2024.08.08 전입이라 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 원미경은 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 한 항목이 확정되지 않으면 배당표상의 인수 0원과 현재 실질취득액 291,840,000원을 최종값으로 확약하기 어렵습니다. 여기에 근린시설 용도·오피스텔 이용, 2회 유찰이라는 특성도 겹칩니다. 등기 선후관계는 비교적 명확하지만, 입찰 판단은 원미경의 대항력과 보증금 확인 이후가 안전한 사건입니다.
