서울중앙지방법원 2025타경102188. 강남구 역삼동 647-5의 8층 801호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 공유자 구순덕·정웅재·조재원이 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2021.01.22. 설정된 동작신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 5,280,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 “인수 0원 물건”으로만 보면 안 됩니다. 현황조사상 실제 임차인은 2명이고, 권태림은 2024.08.08. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없지만, 원미경은 전입신고일·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 원미경에게 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102188 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 구순덕 · 정웅재 · 조재원 (각 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 211,968,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 2,718,308,632원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 확인이 남는다
말소기준은 2021.01.22. 동작신용협동조합 근저당권입니다. 2025.02.20. 임의경매개시결정과 2025.03.28. 신용보증기금의 178,500,000원 가압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다. 이후 2025.09.26.에는 같은 근저당권의 채권최고액이 3,200,000,000원으로 변경되고 공동담보가 해제됐으며, 근저당권자가 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전된 뒤 해당 근저당권부채권에 여러 질권이 설정됐습니다. 이 변동에도 사건상 말소기준일은 2021.01.22.로 제시돼 있습니다.
② 임차인 — 2명 중 1명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 임차인 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 원미경 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권태림 | 2024.08.08 | 미상 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 51.2% 유찰가와 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 211,968,000원으로 감정가의 51.2% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다. 가격 판단은 현재 회차 숫자 자체가 아니라 실제 시장가격과의 비교가 필요합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 211,968,000원 | 208,200,448원 | 5,250,299,552원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 169,574,400원 | 166,400,358원 | 5,292,099,642원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 135,659,520원 | 132,960,287원 | 5,325,539,713원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 211,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,767,552원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 5,280,000,000원 | 208,200,448원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 근저당권에 배당되고, 신용보증기금 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 5,250,299,552원이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 역삼역 서측 인근으로, 업무·상업용 빌딩과 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 역삼역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현장 확인 당시 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상태를 직접 확인하지 못한 점이 명시돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 리모델링지구, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 토지는 평지의 사다리형이고 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 환금성 점검. 현재까지 3회 유찰됐고 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 환금성이나 가격 메리트를 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 원미경 권리 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인돼야 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 있습니다. 확인 전에는 ‘대항력 없음’으로 처리하면 안 됩니다.
- 권태림은 구분. 2024.08.08. 전입은 2021.01.22. 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당요구는 2025.04.09. 접수돼 있습니다.
- 근저당 변동 확인. 말소기준 근저당은 2025.09.26. 채권최고액 변경·공동담보 해제, 주식회사비젼에이엠씨대부로의 이전과 부채권 질권 설정이 이어졌고 2025.10.13. 명의 표시경정도 있습니다. 입찰 전 최신 등기 상태를 대조할 필요가 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실거래 비교가 확보되기 전에는 가격 가점을 주지 않는 편이 맞습니다.
- 이용상태 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용이라는 표현이 함께 있으므로 실제 이용상태와 공부상 현황을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “51.2%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 414,000,000원에서 최저가 211,968,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준도 분명하고 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 실제 임차인 2명 중 원미경은 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상이고, 가격 측면에서도 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지 확인되지 않았습니다.
등기 구조는 비교적 명확하지만, 임차인 한 명과 가격 검증은 미완료. 따라서 이 물건은 “낙폭이 크니 싸다”가 아니라, 원미경의 권리관계를 먼저 확정하고 실제 시장가격을 대조한 뒤 입찰 여부를 정해야 하는 사건입니다.
