서울중앙지방법원 2025타경102188. 역삼동 647-5의 9층 903호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 구순덕·정웅재·조재원으로 각각 지분 3분의 1을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2021.01.22 동작신용협동조합 근저당권이며 최초 채권최고액은 5,280,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 신용보증기금 가압류가 있고, 근저당권 자체에는 2025.09.26 채권최고액 3,200,000,000원 변경, 주식회사비젼에이엠씨대부로의 이전, 부채권 질권설정이 이어졌습니다.
권리만 보면 말소기준 이후 등기들은 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 원미경은 현황조사에서 확인됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 반면 권태림은 2024.08.08 전입으로 말소기준인 2021.01.22보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102188 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 9층 903호 · 도로명 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7 |
| 사건상 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 구순덕 3분의 1 · 정웅재 3분의 1 · 조재원 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 295,040,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 2,718,308,632원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.22 동작신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 먼저다
말소기준은 2021.01.22 설정된 동작신용협동조합 근저당권입니다. 2025.02.20 임의경매개시결정과 2025.03.28 신용보증기금 가압류는 그 뒤에 들어왔습니다. 2025.09.26에는 동일 근저당권의 채권최고액 변경·이전·부채권 질권설정이 연이어 등기됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 원미경 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 권태림 | 2024.08.08 | 미상 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
권태림은 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.04.09 접수됐지만 확정일자와 보증금은 확인되지 않아 우선변제 범위는 판단할 수 없습니다. 원미경은 전입일 자체가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
② 가격 판단 — 64%는 ‘감정가 대비’일 뿐이다
현재 최저매각가는 295,040,000원으로 감정가 461,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 가격이 없어 이 64%를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 295,040,000원 | 290,109,440원 | 5,168,390,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 236,032,000원 | 231,927,552원 | 5,226,572,448원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 188,825,600원 | 185,382,042원 | 5,273,117,958원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 매각대금은 줄어들지만 채권 미배당액은 커집니다. 다만 현재 계산에서는 어느 회차도 매수인 인수액을 0원으로 두고 있습니다. 이 수치는 원미경의 미확인 임차관계가 해소됐다는 의미가 아닙니다. 따라서 입찰가를 결정하기 전에 임차관계 확인이 가격 계산보다 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,560원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 5,280,000,000원 | 290,109,440원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 5,458,500,000원 중 예상 배당은 290,109,440원이며, 미배당은 5,168,390,560원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역삼역 서측 인근입니다. 주위는 업무·상업용 빌딩, 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 역삼역이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재됐습니다. 현장확인 당시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못해 실제 현황과 다를 수 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 214.1㎡ 대지로 업무용 이용, 평지·사다리형이며 공시지가는 21,090,000원/㎡입니다. 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역· 과밀억제권역·리모델링지구·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성 판단. 현재 실거래 비교자료가 없어 시장가격과의 직접 비교는 어렵습니다. 2회 유찰 사실과 사건상 근린시설·감정상 오피스텔 이용상태를 함께 확인해 입찰가를 결정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 원미경의 전입일 확인. 말소기준일 2021.01.22보다 빠른지 늦은지가 대항력 판정의 핵심입니다.
- 원미경의 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 실제 승계 가능 금액을 산정할 수 없습니다.
- 권태림은 대항력 없음. 전입일 2024.08.08로 말소기준권리보다 후순위입니다. 다만 보증금과 확정일자는 별도 확인이 필요합니다.
- 실질취득 재산정. 현재는 295,040,000원 + 배당표상 인수 0원 = 295,040,000원이지만, 원미경이 대항력 있는 임차인으로 확인되면 미배당 보증금 여부까지 반영해 다시 계산해야 합니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 시세 대비 할인이라고 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경·이전 확인. 2025.09.26 채권최고액 3,200,000,000원 변경과 주식회사비젼에이엠씨대부로의 근저당권 이전, 완도금일수산업협동조합·채동규·이해경·주영상의 부채권 질권설정 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 현황 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 이용상태와 내부구조를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%보다 먼저 확인할 것은 임차인이다”
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 295,040,000원까지 내려왔고, 배당표만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 임차인 2명 중 원미경은 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 실질취득액 295,040,000원을 확정 비용처럼 받아들이기보다는 임차관계 확인 후 다시 계산하는 것이 먼저입니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 461,000,000원의 64%라는 숫자는 눈에 띄지만, 비교할 실거래 근거가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔이라는 이용상태와 2회 유찰 이력까지 감안하면 이 사건의 핵심은 ‘낮아진 최저가’가 아니라 ‘미상 임차관계를 해소한 뒤 실제 취득비용과 시장가격을 다시 맞춰보는 것’입니다.
