서울중앙지방법원 2025타경102188. 서울 강남구 역삼동 647-5, 9층 901호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가는 414,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 211,968,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차관계의 불확실성을 걷어내는 것입니다.
등기상 말소기준은 2021.01.22 동작신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 동작신용협동조합의 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 강남구 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 2025.09.26에는 기존 근저당권의 채권최고액 변경, 주식회사비젼에이엠씨대부로의 근저당권 이전 및 여러 질권 설정이 이어졌습니다. 따라서 후속 근저당 관련 등기와 실제 배당채권의 범위는 원본 권리관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102188 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 9층901호 · 테헤란로13길 8-7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 구순덕 · 정웅재 · 조재원 (각 지분 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 211,968,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 2,718,308,632원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2021.01.22 동작신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,280,000,000원이고, 2025.09.26 변경등기에는 3,200,000,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 근저당권자는 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전됐고, 근저당권부채권에 완도금일수산업협동조합, 채동규, 이해경, 주영상의 질권 관련 등기가 이어졌습니다.
② 임차인 — 원미경의 ‘미상’이 핵심 리스크
| 임차인 | 전입신고 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원미경 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권태림 | 2024.08.08 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 기록은 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 권태림은 2024.08.08 전입으로 2021.01.22 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 원미경은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금도 미상이므로 낙찰자가 인수할 금액이 존재하는지, 존재한다면 얼마인지 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 구간 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 211,968,000원으로 감정가 414,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 169,574,400원, 5회 유찰 시 135,659,520원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 먼저 임차인 인수 가능성을 확정한 뒤, 별도의 시장가격 검증을 거쳐 응찰 상한을 정하는 순서가 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 211,968,000원 | 208,200,448원 | 5,250,299,552원 |
| 4회 유찰 시 | 169,574,400원 | 166,400,358원 | 5,292,099,642원 |
| 5회 유찰 시 | 135,659,520원 | 132,960,287원 | 5,325,539,713원 |
④ 예상배당표 (매각가 211,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,767,552원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 5,280,000,000원 | 208,200,448원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 211,968,000원 중 집행비용 3,767,552원을 제외한 208,200,448원이 근저당권 배당으로 계산되고, 신용보증기금 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당은 5,250,299,552원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 원미경의 보증금도 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 역삼역 서측 인근으로, 주위는 업무·상업용 빌딩, 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 역삼역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지로 업무용으로 이용 중이며, 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역· 가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·리모델링지구· 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 현장확인. 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물 현황도 등을 참조한 것으로 기재돼 있어 실제 이용상황과 차이가 있을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 원미경 임차관계. 전입신고일·보증금·배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해 대항력과 인수 가능액부터 확정해야 합니다.
- 권태림. 2024.08.08 전입으로 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 추가 대조가 필요합니다.
- 근저당 후속등기. 2025.09.26 채권최고액 3,200,000,000원 변경, 근저당권 이전 및 근저당권부채권 질권 설정의 관계를 최신 등기부와 채권계산서에서 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 실제 오피스텔 이용 상태를 함께 확인해 사용·임대·환금 계획에 맞는지 검토해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못한 것으로 기재돼 있으므로 현황과 건축물 자료의 일치 여부를 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 결론내리지 말고, 임차인 인수 여부를 먼저 확정한 뒤 시장가격과 비교해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 ‘인수 미상’을 지워야 한다
이 물건은 3회 유찰돼 414,000,000원의 감정가가 211,968,000원까지 내려왔습니다. 후순위 경매개시·가압류·압류가 소멸하고 권태림의 대항력도 없다는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 원미경의 전입신고일과 보증금이 미상이라는 한 가지 변수가 결론을 바꿉니다. 이 임차인이 대항력을 갖는지, 매수인이 떠안을 보증금이 있는지를 확정하기 전에는 현재 배당표의 인수 0원을 최종 인수액으로 받아들이기 어렵습니다.
따라서 현재 판단은 ‘조건부 검토’입니다. 3회 유찰과 감정가 대비 51.2%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있지만, 먼저 원미경의 권리관계를 확인해야 합니다. 그 결과 실제 인수가 0원으로 확정된 뒤에야 211,968,000원을 기준으로 가격 경쟁력을 검토할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 미상 임차인의 권리 확정입니다.
