서울중앙지방법원 2025타경102188. 서울 강남구 역삼동 647-5의 6층603호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 구순덕·정웅재·조재원으로 각각 지분 3분의 1을 보유합니다. 말소기준권리는 2021.01.22 설정된 동작신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 5,280,000,000원입니다. 이 기준권리 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있고, 2025.02.20 임의경매개시결정과 2025.03.28 신용보증기금의 정웅재 지분 가압류 역시 말소기준 이후 권리로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 단순히 “등기상 인수 0원”만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에서 원미경·권태림 두 사람이 확인됐기 때문입니다. 권태림은 2024.08.08 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없지만, 원미경은 전입일 자체가 확인되지 않았고 보증금도 미상입니다. 따라서 원미경에 대해서는 ‘대항력 있음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102188 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 6층603호 · 테헤란로13길 8-7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 구순덕 3분의 1 · 정웅재 3분의 1 · 조재원 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 291,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권 청구액 | 2,718,308,632원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.22 동작신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당은 소멸, 후속 변경등기는 원본 대조
핵심 말소기준은 2021.01.22 동작신용협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 그보다 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 2025.09.26에는 같은 근저당권의 채권최고액이 3,200,000,000원으로 변경되고 공동담보가 해제됐으며, 같은 날 근저당권이 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전됐습니다. 이어 완도금일수산업협동조합, 채동규, 이혜경에 대한 근저당권부채권 질권설정도 등기돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 그중 1명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원미경 현황조사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 권태림 현황조사 · 문건접수 | 2024.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.04.09 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 권태림은 2024.08.08 전입이 2021.01.22 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.
더 중요한 사람은 원미경입니다. 전입신고일이 미상이라 말소기준권리와의 선후관계를 판단할 수 없고 보증금도 미상입니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원을 그대로 확정값으로 받아들이면 안 됩니다. 원미경이 말소기준보다 앞선 점유·전입 요건을 갖추고 보증금이 남는 구조라면 결과가 달라질 수 있으므로, 매각물건명세서와 주민등록 관련 조사 및 임대차관계를 반드시 보완 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,885,760원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동작신용협동조합 | 5,280,000,000원 | 286,954,240원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 291,840,000원 가정 시 집행비용 4,885,760원을 제외한 286,954,240원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 총 채권액 5,458,500,000원 대비 미배당액은 5,171,545,760원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역삼역 서측 인근입니다. 주위는 업무·상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 역삼역이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 현황상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물이며 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 214.1㎡, 업무용으로 이용 중이며 일반상업지역입니다. 남측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·리모델링지구·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 21,090,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물 현황도 등을 참조한 감정평가입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 원미경 임대차 최우선 확인. 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 권태림 배당관계 확인. 전입은 2024.08.08로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이고 2025.04.09 배당요구가 접수돼 있습니다.
- 근저당 변경·이전 대조. 최초 채권최고액 5,280,000,000원에서 2025.09.26 3,200,000,000원으로 변경되고 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전된 등기를 배당표와 대조해야 합니다.
- 후속 질권 확인. 완도금일수산업협동조합·채동규·이혜경의 근저당권부채권 질권설정과 2025.10.13 이해경으로의 성명 경정 등기를 최신 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격은 시세 확인 후 판단. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 실제 거래 비교자료 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 않습니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정상 이용은 오피스텔이며 내부 직접 확인이 이뤄지지 않았습니다. 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “64% 할인보다 미상 임차인이 먼저다”
이 사건은 감정가 456,000,000원에서 2회 유찰돼 291,840,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상으로는 2021.01.22 동작신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 신용보증기금 가압류가 소멸하는 구조라 기본 틀은 비교적 명확합니다.
하지만 입찰 판단의 핵심은 할인율이 아닙니다. 실제 임차인 2명 중 원미경의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력과 인수 가능성이 닫히지 않았습니다. 권태림은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당표상 매수인 인수 0원은 현재 자료에 따른 시뮬레이션일 뿐, 원미경의 임대차가 정리되기 전까지 최종 안전성을 확정해서는 안 됩니다.
또한 실거래 시세 비교 없이 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 줄 수도 없습니다. 등기 기준권리는 소멸형, 그러나 임차인은 일부 미상. 가격은 별도 검증. 이 사건은 이 세 문장을 모두 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
