서울중앙지방법원 2025타경102188. 강남구 역삼동 647-5, 테헤란로13길 8-7 소재 9층 904호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항표에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가 461,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 295,040,000원, 감정가의 64%입니다. 다만 실거래 비교 없이 유찰률만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
권리의 출발점은 2021.01.22 동작신용협동조합의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,280,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.02.20 동작신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 2025.03.28 정웅재 지분에 신용보증기금의 178,500,000원 가압류가 추가됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102188 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 9층904호 · 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정요항표상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 구순덕 3분의 1 · 정웅재 3분의 1 · 조재원 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 295,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 2,718,308,632원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.22 근저당권 · 동작신용협동조합 · 채권최고액 5,280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 후속 변경은 원본 대조
말소기준은 2021.01.22 동작신용협동조합 근저당입니다. 2025.02.20 경매개시결정과 2025.03.28 신용보증기금 가압류는 말소기준 이후 권리로, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.09.26에는 같은 근저당에 대해 채권최고액이 3,200,000,000원으로 변경되고, 근저당권자가 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전됐으며 근저당권부채권에 여러 질권이 설정됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 2명 중 1명은 대항력 판정 불가
| 성명 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원미경 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권태림 | 2024.08.08 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
권태림은 전입일이 2024.08.08로 말소기준권리인 2021.01.22보다 늦어 대항력이 없습니다. 2025.04.09 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 반면 원미경은 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당표의 매수인 인수액 0원은 원미경의 임차관계가 보완 확인된다는 전제에서만 안전하게 받아들일 수 있는 잠정값입니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,560원 |
| 1. 근저당 · 동작신용협동조합 | 5,280,000,000원 | 290,109,440원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권 5,458,500,000원 중 290,109,440원이 배당되고, 미배당은 5,168,390,560원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 295,040,000원 | 290,109,440원 | 5,168,390,560원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 236,032,000원 | 231,927,552원 | 5,226,572,448원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 188,825,600원 | 185,382,042원 | 5,273,117,958원 |
신청채권자 청구액은 2,718,308,632원이고, 현재 회차 가정에서 신청채권자 배당은 290,109,440원으로 전액 충족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시에도 신청채권자 배당액은 각각 231,927,552원, 185,382,042원으로 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역삼역 서측 인근. 업무·상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 역삼역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정요항표상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수, 승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 도시지역 · 지구단위계획구역(테헤란로제2지구)이며, 토지면적 214.1㎡, 공시지가 21,090,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 리모델링지구, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 현장확인. 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물 현황도 등을 참고한 평가이며 실제 이용상황과 상이할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 원미경 전입일 확인. 말소기준일 2021.01.22보다 앞선 전입인지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 원미경 보증금 확인. 보증금 규모와 배당요구 여부를 확인해야 실제 매수인 인수 가능성을 계산할 수 있습니다.
- 권태림 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 배당요구를 했으므로 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경·이전 대조. 5,280,000,000원 근저당이 2025.09.26 3,200,000,000원으로 변경되고 주식회사비젼에이엠씨대부로 이전된 경위를 최신 등기에서 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 실거래 비교 없이 유찰률만으로 응찰가 상한을 정하지 마세요.
- 실제 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정요항표상 오피스텔 이용 중이므로 현황·건축물대장·관리규약 등을 입찰 전 대조하세요.
맺으며 — “64%”보다 먼저 볼 것은 임차관계다
이 사건은 두 차례 유찰돼 감정가 461,000,000원에서 295,040,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교값이 없는 상태에서 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 권리상 말소기준은 분명하고 권태림은 대항력이 없지만, 원미경은 전입일과 보증금이 미상입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 참고할 수 있으나, 원미경의 대항력 여부가 확인되기 전에는 실제 인수 위험이 완전히 제거됐다고 보기 어렵습니다. 말소기준은 명확, 임차관계는 미완. 이 물건의 우선순위는 추가 유찰을 기다리는 것보다 먼저 매각물건명세서와 점유·임차관계를 확정하는 데 있습니다.
