서울중앙지방법원 2025타경102188. 강남구 역삼동 647-5, 테헤란로13길 8-7 소재 7층702호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 소유관계는 구순덕·정웅재·조재원 각 3분의 1 공유입니다. 최초 2021.01.05 우리자산신탁주식회사 명의로 신탁 소유권보존이 됐다가 2021.01.22 신탁재산 귀속으로 공유자들에게 돌아온 뒤, 같은 날 동작신용협동조합 근저당이 설정됐습니다.
권리의 기준점은 이 2021.01.22 근저당입니다. 경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부에는 2025.09.26 근저당 채권최고액 변경, 주식회사비젼에이엠씨대부로의 근저당권 이전, 완도금일수산업협동조합·채동규·이혜경·주영상의 근저당권부채권 질권 설정이 이어지고, 2025.10.13 이혜경의 성명이 이해경으로 경정돼 있습니다. 따라서 말소기준 자체는 명확하지만 후속 권리변동은 복잡한 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102188 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 7층702호 · 테헤란로13길 8-7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 구순덕 3분의 1 · 정웅재 3분의 1 · 조재원 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 172,544,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 동작신용협동조합 / 2,718,308,632원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 후속등기는 복잡
말소기준은 2021.01.22 설정된 동작신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,280,000,000원이며, 2025.02.20 동작신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.03.28 신용보증기금의 178,500,000원 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인·점유관계 — 원미경이 핵심 확인사항
| 점유자 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원미경 | 전입신고일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 권태림 | 2024.08.08 · 2025.04.09 배당요구 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
권태림은 전입신고일이 2024.08.08로 말소기준인 2021.01.22보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사돼 있습니다. 반면 원미경은 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 판정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액 0원은 어디까지나 현재 산출값이고, 원미경의 보증금과 점유원인·전입관계가 확인되기 전에는 최종 인수위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 51.2%, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 172,544,000원으로 감정가 337,000,000원의 51.2% 수준입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산출 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 172,544,000원 | 169,328,384원 | 5,289,171,616원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 138,035,200원 | 135,302,707원 | 5,323,197,293원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 110,428,160원 | 108,082,166원 | 5,350,417,834원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 172,544,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,215,616원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 5,280,000,000원 | 169,328,384원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,215,616원을 제외한 169,328,384원이 근저당권에 배당되고, 신용보증기금 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 산출됩니다. 총 채권액 5,458,500,000원 가운데 169,328,384원이 배당돼 미배당액은 5,289,171,616원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 원미경의 보증금이 미상인 점도 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 역삼역 서측 인근으로 업무 및 상업용 빌딩, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철2호선 역삼역이 소재합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 현장확인 당시 폐문부재 등으로 내부구조와 실제 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.
- 토지·도로. 토지면적 214.1㎡, 평지의 대체로 사다리형 토지이며 남측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(테헤란로제2지구)이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·리모델링지구· 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 21,090,000원/㎡이며 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 원미경 임대차 확인. 전입신고일·보증금·점유원인과 계약서 존재 여부를 우선 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
- 권태림 배당관계. 2024.08.08 전입, 2025.04.09 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당범위는 원문 확인이 필요합니다.
- 근저당 후속등기 대조. 2025.09.26 채권최고액 3,200,000,000원 변경, 주식회사비젼에이엠씨대부 이전 및 질권 설정이 존재합니다. 배당 시뮬레이션의 5,280,000,000원과 실제 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 용도·실사용 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 폐문부재로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 사용형태와 인도상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 172,544,000원은 감정가 대비 51.2%지만, 실거래 시세 비교자료가 없으므로 현장 중개시세와 동일 건물 거래사례 확인 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “51.2% 할인보다 미상 임차인이 먼저다”
이 물건은 감정가 337,000,000원에서 3회 유찰돼 172,544,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2021.01.22 동작신용협동조합 근저당으로 잡히고 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각 소멸 구조라 기본 골격은 읽히는 편입니다. 그러나 원미경의 전입일과 보증금이 모두 미상이고, 2025.09.26 근저당권 변경·이전·질권 설정까지 이어져 후속 권리관계도 단순하지 않습니다.
특히 배당 산출상 매수인 인수액이 0원이라는 이유만으로 인수위험까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다. 원미경에게 말소기준보다 앞선 대항요건과 보증금이 확인되면 실질취득비용 판단 자체가 달라질 수 있습니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지도 확인되지 않습니다. 등기 기준은 확인됐지만 임차와 가격은 아직 열려 있는 물건. 이번 입찰의 승부처는 51.2%라는 숫자가 아니라, 미상 임차관계를 얼마나 확실히 닫고 들어가느냐입니다.
