서울중앙지방법원 2025타경102188. 서울 강남구 역삼동 647-5, 8층 802호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 현재 소유자는 구순덕·정웅재·조재원으로 각 지분은 3분의 1입니다. 감정가는 337,000,000원이며 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 172,544,000원입니다.
등기상 기준점은 2021.01.22. 설정된 동작신용협동조합의 근저당권입니다. 당시 채권최고액은 5,280,000,000원이었고 공동담보가 설정돼 있었습니다. 이 근저당권은 이후 2025.09.26. 채권최고액 3,200,000,000원으로 변경되고 공동담보가 해제됐으며, 같은 날 주식회사비젼에이엠씨대부로 근저당권이 이전되고 관련 질권들도 설정됐습니다. 말소기준의 뿌리는 2021.01.22. 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102188 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 8층802호 · 도로명 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건 · 본건 8층 802호 |
| 소유자 | 구순덕 3분의 1 · 정웅재 3분의 1 · 조재원 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 172,544,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 2,718,308,632원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당은 명확, 임차 확인은 별개
말소기준권리는 2021.01.22. 동작신용협동조합 근저당권입니다. 2025.02.20. 동작신용협동조합의 임의경매개시결정과 2025.03.28. 신용보증기금의 178,500,000원 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 그중 1명은 대항력 판단 불가
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원미경 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권태림 | 2024.08.08 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 실제 임차인은 원미경·권태림 2명으로 봅니다. 권태림은 전입일 2024.08.08.로 말소기준권리인 2021.01.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
반면 원미경은 현황조사에서 확인됐지만 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 대항력이 있다고 단정해서도 안 되고, 없다고 단정해서도 안 됩니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도 이 미상 요소가 확인되기 전까지 실제 인수위험을 완전히 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’는 결론은 아직
감정가 337,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 172,544,000원, 감정가의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,544,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,215,616원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동작신용협동조합 | 5,280,000,000원 | 169,328,384원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 5,458,500,000원, 채권자 예상배당은 169,328,384원, 미배당은 5,289,171,616원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 172,544,000원 | 169,328,384원 | 5,289,171,616원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 138,035,200원 | 135,302,707원 | 5,323,197,293원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 110,428,160원 | 108,082,166원 | 5,350,417,834원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권 청구액은 2,718,308,632원이고 예상배당은 169,328,384원으로, 신청채권 전액을 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시 예상배당은 135,302,707원, 108,082,166원으로 감소합니다. 이 미배당은 채권자의 배당 부족분이지, 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액을 뜻하지 않습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역삼역 서측 인근으로 업무·상업용 빌딩, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 역삼역이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가 현황은 오피스텔 이용입니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) · 업무용 · 평지 · 사다리형이며, 남측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역 · 대공방어협조구역 · 과밀억제권역 · 리모델링지구 · 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 현장확인 한계. 현장확인 당시 이해관계인 폐문부재 등으로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물 현황도 등을 참고해 작성된 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 원미경 전입일 확인. 말소기준 2021.01.22. 전후 여부에 따라 대항력 판단이 달라질 수 있습니다.
- 원미경 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 인수 가능 금액을 확정할 수 없습니다.
- 권태림 우선변제 확인. 2025.04.09. 배당요구 사실은 있으나 확정일자와 보증금이 미상입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태를 건축물대장·현황과 대조해야 합니다.
- 근저당 변경·이전 확인. 2025.09.26. 채권최고액 변경, 근저당권 이전 및 질권설정 내역을 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 3회 유찰·감정가 51.2%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 실제 거래자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서의 최신 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2%까지 내려왔지만, 권리 확인이 먼저”
이 사건의 숫자는 강하게 보입니다. 감정가 337,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 172,544,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 하락과 권리 안전은 별개입니다.
권태림은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만 원미경은 전입일·보증금이 미상입니다. 이 때문에 현재 단계에서 임차관계를 포함해 인수 0원을 확정할 수 없습니다. 게다가 최근 실거래 시세 자료도 없어 감정가 51.2%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 부족합니다. 등기 구조는 읽히지만 임차관계는 아직 닫히지 않은 물건. 입찰 판단의 첫 순서는 원미경의 전입·보증금 확인입니다.
