부산지방법원 2024타경4457. 부산 기장군 일광읍 씨제이원프라자 1층 101호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사창진디앤씨이며, 2021.01.19. 부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 7,590,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.07.22. 임의경매개시결정과 2025.05.19. 기장군 압류가 기입됐으나 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 권리보다 훨씬 강한 경고 신호를 줍니다. 감정가는 994,000,000원인데 현재 최저매각가는 238,659,000원, 현재 회차 표기상 감정가의 24.01%입니다. 그러나 동일 물건·유사 물건의 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 4회 유찰이라는 결과 자체를 시장의 가격 검증 신호로 보고 현재 임대·공실·상권가치를 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4457 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해송1로 11, 1층101호 (씨제이원프라자) |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사창진디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 994,000,000원 / 238,659,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 3,752,067,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 여건 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 공시지가 | 3,066,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.01.19. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 근저당권 채권최고액은 7,590,000,000원이고 공동담보목록 제2021-45호가 기재돼 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 기장군 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 신고일은 모두 말소기준 이후
| 성명 / 상호 | 호실 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임상민 | 101호 | 2022.12.07 | 30,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 유동커피 일광점 | 105호,106호 | 2022.10.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)뮤리엘 홀딩스 | 401호 | 2021.08.04 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 삼보홀딩스 | 4층 403호 | 2021.05.25 | 5,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)삼보에코하임 | 4층 403호 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조사된 임차·점유 관련 신고일은 모두 2021.01.19. 말소기준일 뒤입니다. 따라서 각 기록은 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 기재된 임차·점유 관련 주체는 위와 같이 구분됩니다. 101호와 직접 연결된 기록은 임상민이며, 보증금 30,000,000원, 월차임 2,200,000원, 배당요구일은 2024.08.08입니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
| 감정가 | 994,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 238,659,000원 |
| 현재 회차 | 4회 유찰 · 감정가 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 167,061,300원 · 감정가 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 116,942,910원 · 감정가 11.76% |
현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 실거래 시세 자료가 확인되지 않는 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 저평가를 단정할 수 없습니다. 특히 이미 4회 유찰됐다는 사실은 이전 회차 가격에서 매수 수요가 성립하지 않았다는 결과이므로, 근린시설의 실제 임대수익·공실·상권 상황을 확인하기 전까지는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,141,226원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 7,590,000,000원 | 234,517,774원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 부산은행 미배당액은 7,355,482,226원입니다. 신청채권 청구액은 3,752,067,180원이고 현재 회차 예상배당 234,517,774원으로는 충족되지 않습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 일광신도시 내 동해선 일광역 남서측 인근. 주위는 상업지대로 유사 상업용 건물, 일부 오피스텔·주차장 등이 있습니다.
- 교통. 소형차량 출입 가능, 시내버스정류소와 동해선역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하실부 5층 건물이며, 층별 공동 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러, 승강기, 도시가스 공급설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 12미터 포장도로, 북동측 약 6미터 보행자전용로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로3류와 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 101호 내부. 101호는 내부 인테리어가 확인됐으나 인테리어의 소유관계는 확인되지 않아 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수익 확인. 현재 최저가 238,659,000원이 감정가의 24.01%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 임대료·공실·상권 거래 수준을 별도로 확인하세요.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 권리 때문인지, 수익성·상권·점유·가격 때문인지 현장과 임대현황을 통해 확인해야 합니다.
- 101호 점유. 임상민의 임차 관련 기록이 있고 대항력은 없지만 실제 인도·명도 상태는 현장에서 다시 확인하세요.
- 인테리어 소유관계. 101호 내부 인테리어의 설치자·소유관계가 확인되지 않았으므로 잔존 여부와 철거·원상복구 가능성을 확인하세요.
- 세금·우선변제. 예상배당에서 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.04입니다. 매각기일 전 최신 등기, 현황조사, 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 시장 확인이 먼저”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2021.01.19. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차·점유 관련 신고는 모두 그 이후여서 대항력은 없으며 현재 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 이미 4회 유찰돼 994,000,000원 감정가에서 238,659,000원까지 내려왔습니다.
하지만 실거래 비교값이 없기 때문에 여기서 ‘싸다’는 결론으로 바로 넘어가면 안 됩니다. 현재 확인 가능한 사실은 권리상 인수 위험이 낮고, 가격은 감정가의 24.01%까지 낮아졌으며, 시장이 앞선 회차에서 네 차례 응찰로 가격을 받아들이지 않았다는 것입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 현장 수익성 검증 후 판단이 핵심입니다.
