부산지방법원 2024타경4457. 일광신도시 내 씨제이원프라자 3층 302호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사창진디앤씨이고, 2021.01.19 부산은행 근저당권이 채권최고액 7,590,000,000원으로 설정되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2024.07.22 임의경매개시결정, 2025.05.19 기장군 압류는 모두 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리관계만 보면 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 383,000,000원이 네 차례 유찰되며 91,958,000원까지 내려왔지만, 동일 조건의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 가격이 실제 상권 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 감정가 대비 할인율 하나만으로 환금성과 적정가를 판단하기 어렵고, 네 차례 유찰됐다는 사실 자체를 수요 확인 신호로 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원

말소기준은 2021.01.19 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 7,590,000,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 2024.07.22 부산은행의 임의경매개시결정과 2025.05.19 기장군 압류가 기입됐으며 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

② 임차관계 — 조사된 임차인은 모두 302호 밖의 호실

현황조사 등에 기재된 실제 임차인은 5명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 이들의 점유 부분은 101호, 105호·106호, 401호, 403호로 기재되어 있어 현재 분석대상인 302호와 일치하지 않습니다. 기재된 임차인들의 전입일은 모두 2021.01.19 말소기준권리보다 늦고, 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다.

③ 가격 판단 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%

감정가는 383,000,000원, 현재 최저매각가는 91,958,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가의 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 64,370,599원, 6회 유찰 시 45,059,419원으로 계산되어 있습니다.

하지만 이 사건에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 시세 할인율을 혼동하지 않는 것입니다. 실제 거래 기준값이 확인되지 않은 상태에서는 91,958,000원이 시장가 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 네 차례 유찰됐다는 사실도 응찰 수요가 감정가 수준을 받아들이지 않았음을 보여주는 만큼, 가격 가점보다는 임대수익·공실위험·상권 수요를 직접 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,958,000원 가정)

현재 최저가 91,958,000원 가정 시 집행비용 2,055,244원을 제외한 89,902,756원이 부산은행 근저당에 배당되며, 채권최고액 기준 미배당액은 7,500,097,244원입니다. 소유자 잔여는 0원, 분석상 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 일광신도시 내 동해선 일광역 남서측 인근이며, 주변은 유사 상업용 건물과 일부 오피스텔·주차장 등이 있는 상업지대입니다.
• 교통. 소형차량 출입이 가능하고 시내버스정류소와 동해선역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가상 공부상 기호 1-8은 근린생활시설, 기호 9는 문화및집회시설(전시장)입니다.
• 도로. 남동측 약 12미터 포장도로, 북동측 약 6미터 보행자전용로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 장방형 평지의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,066,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하실부 5층 건물로 층별 공동 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러, 승강기, 도시가스 공급설비가 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 302호 점유 확인. 현황조사에 기재된 임차인은 다른 호실입니다. 302호의 실제 사용주체와 사업자등록·임대차·공실 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 감정가 할인과 시세 할인 구분. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만, 실제 상가 시세보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 주변 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
• 4회 유찰 원인 확인. 가격 문제인지, 공실·상권·물건 개별조건 때문인지 현장조사를 통해 확인해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 기장군 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 조세채권을 원본에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 공동담보가 설정되어 있으므로 관련 담보물과 실제 채권 잔액을 함께 확인하는 것이 필요합니다.
• 전유부 상태 확인. 감정평가에는 일부 다른 호실의 벽체 일체 이용 및 인테리어 소유관계 확인 필요사항이 기재되어 있으므로, 302호도 현장에서 실제 구조와 사용상태를 별도로 대조해야 합니다.

맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것

이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 383,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저가는 91,958,000원, 감정가의 24.01%입니다. 등기부만 놓고 보면 부산은행 근저당 이후 권리는 소멸하고 분석상 인수액도 0원입니다.

하지만 낮아진 최저가가 곧 저평가를 뜻하지는 않습니다. 근린시설은 임대수익과 공실, 상권 수요가 가격을 좌우하고, 이번 현황조사의 임차인 5명은 모두 302호가 아닌 다른 호실에 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 단순하지만 점유와 가격 검증은 아직 끝나지 않은 유형입니다. 네 차례 유찰이라는 결과를 할인 기회로만 보지 말고, 302호의 실제 점유·임대조건과 현장 상권을 확인한 뒤 현재 91,958,000원이 정말 의미 있는 가격인지 판단하는 것이 핵심입니다.