부산지방법원 2024타경4457. 부산 기장군 일광읍 삼성리 씨제이원프라자 1층 102호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사창진디앤씨이고, 2021.01.19. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 채권최고액 7,590,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2024.07.22. 임의경매개시결정과 2025.05.19. 기장군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 회차의 최저매각가는 228,575,000원입니다. 감정가 952,000,000원의 24.01% 수준으로 내려왔지만, 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 76% 이상 하락했다”는 사실과 “시장가격보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다. 4회 유찰이라는 결과 자체도 이 근린시설의 가격 수용성·환금성을 별도로 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4457 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해송1로 11, 1층102호 (씨제이원프라자) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사창진디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 952,000,000원 / 228,575,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 경매 청구액 | 3,752,067,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.01.19. 부산은행 근저당권입니다. 근저당 채권최고액은 7,590,000,000원으로 본건 현재 최저가보다 훨씬 크고, 현재 회차 배당 시나리오에서도 부산은행에 224,574,950원만 배당되어 7,365,425,050원 미배당이 남습니다. 다만 이 미배당액은 배당받지 못한 채권잔액이지 매수인이 인수하는 금액은 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 102호 직접 임차인은 특정되지 않음
현황조사에 기재된 임차·점유 내역은 101호, 105호·106호, 401호, 403호에 관한 것입니다. 1층 102호로 기재된 임차인은 확인되지 않습니다. 아래 내역은 같은 씨제이원프라자에서 조사된 점유관계로, 본건 102호의 직접 임차인으로 합산하거나 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임상민 | 101호 | 2022.12.07 | 30,000,000원 | 2,200,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 주식회사 유동커피 일광점 | 105호,106호 | 2022.10.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| (주)뮤리엘 홀딩스 | 401호 | 2021.08.04 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 주식회사 삼보홀딩스 | 4층 403호 | 2021.05.25 | 5,000,000원 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| (주)삼보에코하임 | 4층 403호 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
위 점유자들의 전입신고는 모두 2021.01.19. 말소기준권리 이후로 기재돼 있어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 임상민은 2024.08.08. 배당요구를 했습니다. 105호·106호의 주식회사 유동커피 일광점과 403호의 (주)삼보에코하임은 보증금이 미상입니다.
③ 가격 — 감정가 24%지만 ‘시세 대비 할인’은 확인 불가
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 228,575,000원입니다. 감정가 952,000,000원 대비 비율은 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 160,002,500원, 6회 유찰 시 112,001,750원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,575,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,000,050원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 7,590,000,000원 | 224,574,950원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 부산은행 미배당은 7,365,425,050원, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일광신도시 내 동해선 일광역 남서측 인근이며, 주위는 유사 상업용 건물과 일부 오피스텔·주차장 등으로 이루어진 상업지대입니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 시내버스정류소와 동해선역이 인근에 있어 대중교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 기호(1-8)은 근린생활시설, 기호(9)는 문화및집회시설(전시장)로 기재돼 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하실부 5층 건물이며, 층별 공동 위생설비·화재탐지·옥내소화전·스프링클러·승강기·도시가스 공급설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 12미터 포장도로, 북동측 약 6미터 보행자전용로에 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지면적은 930.4㎡, 공시지가는 3,066,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 102호 점유 재확인. 조사된 임차내역에는 102호가 나타나지 않으므로 실제 현장 점유자·영업 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 근린시설 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율보다 인근 동일·유사 상가의 실제 매매가와 임대료를 우선 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 가격 문제인지, 상권·공실·전용부 위치·영업성 문제인지 현장에서 원인을 분리해 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 기장군 압류가 있고 현재 예상배당에는 당해세가 미반영돼 있으므로 배당요구종기 이후 세금 관계를 확인해야 합니다.
- 건물 내 일체 이용 현황 참고. 105호·106호는 인접 107호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 감정평가 특기사항이 있으므로 같은 건물의 전유부 현황을 현장 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 가치
권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.01.19. 부산은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 근린시설이고 이미 4회 유찰됐습니다. 감정가 952,000,000원에서 최저가 228,575,000원까지 내려왔다는 숫자는 강렬하지만, 최근 실거래 시세 자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
권리는 정리 가능, 가격은 현장 검증 필요. 현재 회차의 핵심은 권리 함정보다 102호의 실제 점유·임대가능성, 씨제이원프라자 상권과 공실, 그리고 228,575,000원이 실제 시장가치보다 낮은지를 확인하는 데 있습니다.
