부산지방법원 2024타경4457. 일광신도시 내 씨제이원프라자 1층 105호 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사창진디앤씨이고, 2021년 1월 19일 부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 임의경매개시결정과 2025년 기장군 압류가 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 945,000,000원에서 현재 최저가 226,895,000원까지 내려와 감정가의 약 24% 수준입니다. 그러나 이 자료에는 최근 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 개별 점포의 임대수익·상권·공실·전용구조에 따라 가격 차이가 커, 실제 응찰 전 별도의 가격 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4457 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해송1로 11, 1층105호 (씨제이원프라자) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 / 감정 이용상태상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사창진디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 945,000,000원 / 226,895,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 3,752,067,180원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.19. 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 7,590,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2021.01.19. 부산은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권 채권최고액은 7,590,000,000원이고 공동담보목록 제2021-45호가 기재돼 있습니다. 현재 최저가 226,895,000원을 가정한 배당에서는 집행비용을 제외한 222,918,470원이 부산은행에 배당되고, 나머지 채권은 미배당으로 남지만 현재 제시된 배당 구조상 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력 인수는 확인되지 않는다
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임상민 | 101호 | 2022.12.07 | 30,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2024.08.08 | 승계 없음 |
| 주식회사 유동커피 일광점 | 105호,106호 | 2022.10.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)뮤리엘 홀딩스 | 401호 | 2021.08.04 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 삼보홀딩스 | 4층 403호 | 2021.05.25 | 5,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)삼보에코하임 | 4층 403호 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
확인된 임차 신고는 실제 임차인 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 본건 105호와 직접 관련된 점유자는 주식회사 유동커피 일광점으로, 현황조사상 105호·106호를 점유하고 있습니다. 전입일은 2022.10.06.으로 말소기준권리인 2021.01.19.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 월세가 확인되지 않았으므로 실제 임대차 조건은 매각물건명세서 등 원문에서 재확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%여도 시세 비교는 별개
현재 최저매각가는 226,895,000원으로 감정가 945,000,000원의 약 24.0%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 158,826,500원, 그 다음은 111,178,550원으로 제시돼 있습니다. 하지만 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없으므로, 이 할인폭만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내리는 것은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,976,530원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 7,590,000,000원 | 222,918,470원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 226,895,000원 가정 시 집행비용 3,976,530원을 제외한 222,918,470원이 부산은행에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 7,367,081,530원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 일광신도시 내, 동해선 일광역 남서측 인근입니다. 주위는 유사 상업용 건물과 일부 오피스텔·주차장 등이 있는 상업지대입니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 시내버스정류소와 동해선역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 해당 범위는 근린생활시설이며, 본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조 지하실부 5층 건물입니다.
- 도로. 남동측 약 12m 포장도로, 북동측 약 6m 보행자전용로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로3류와 소로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 토지면적 930.4㎡, 상업용으로 이용 중이며 평지·가로장방형입니다. 공시지가는 3,066,000원/㎡입니다.
- 환금성. 상업용 근린시설인 데다 4회 유찰된 상태이므로, 감정가 대비 할인율보다 실사용 수요와 임대수익·공실 가능성을 중심으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 105·106·107호 경계 확인. 감정평가상 105호·106호는 인접 107호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 등기상 경계와 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 유동커피 임대차 확인. 105호·106호 점유자로 조사된 주식회사 유동커피 일광점의 보증금·월세가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 명도·점유관계 확인이 필요합니다.
- 상가 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 매매·임대 사례와 기대수익률을 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 상권·공실·전유부 구조·명도 문제와 연결되는지 현장조사가 필요합니다.
- 인테리어 소유관계. 감정평가상 105호 내부 인테리어의 설치자가 누구인지 확인되지 않았으므로 인수·철거·원상복구 관련 분쟁 가능성을 점검해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 배당요구종기 이후 확정 자료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 환금성은 아직 검증 전”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2021년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차 신고는 모두 그 이후라 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리 밖에 있습니다. 근린생활시설이 이미 4회 유찰돼 최저가가 226,895,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 가격이 없습니다. 게다가 105호·106호가 107호와 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있고, 본건 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 76% 할인”이 아니라 “현재 가격이 실제 상가가치보다 낮은지”를 검증하는 것이 핵심입니다. 권리분석은 통과에 가깝지만, 가격·현황·환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
