부산지방법원 2024타경4457. 일광신도시 내 씨제이원프라자 1층 106호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사창진디앤씨이고, 2021.01.19 설정된 부산은행 근저당권 7,590,000,000원이 말소기준입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-45호가 기재돼 있으며, 이후 2024.07.22 임의경매개시결정과 2025.05.19 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 293,162,000원으로 감정가의 24% 회차입니다. 하지만 4회 유찰은 가격이 많이 내려왔다는 사실을 보여줄 뿐, 현 시점 시장가격보다 저렴하다는 의미까지 보장하지는 않습니다. 이 물건은 주거용 표준시세보다 개별 점포의 위치·임대·점유·내부구획 상태의 영향이 큰 근린시설이므로, 최저가 비율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4457 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해송1로 11, 1층106호 (씨제이원프라자) |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사창진디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 1,221,000,000원 / 293,162,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 3,752,067,180원 |
| 말소기준 | 2021.01.19 부산은행 근저당권 · 채권최고액 7,590,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발행일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2021.01.19 부산은행 근저당입니다. 경매개시결정과 압류는 모두 그 이후 권리이고 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 부산은행 근저당 채권최고액은 7,590,000,000원으로 현재 매각대금보다 크기 때문에 매각대금 대부분이 부산은행 배당으로 소진되고 소유자 잔여는 없습니다.
② 임차·점유관계 — 106호 점유자는 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임상민 | 101호 | 2022.12.07 | 30,000,000원 | 2,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 유동커피 일광점 | 105호,106호 | 2022.10.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)뮤리엘 홀딩스 | 401호 | 2021.08.04 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 삼보홀딩스 | 4층 403호 | 2021.05.25 | 5,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)삼보에코하임 | 4층 403호 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에 기재된 실제 임차·점유자는 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 이 사건 106호에 직접 기재된 점유자는 주식회사 유동커피 일광점입니다. 임상민은 2024.08.08 배당요구를 했습니다.
③ 가격 판단 — ‘감정가 24%’만으로 싸다고 보면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 293,162,000원으로 감정가 1,221,000,000원의 24% 수준입니다. 5회 유찰 시 205,213,400원, 6회 유찰 시 143,649,380원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
다만 이 숫자는 유찰에 따른 법원 최저가 하락입니다. 이 사건의 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단하면 안 됩니다. 일광신도시 상업지대의 근린시설이고, 106호의 실제 사용상태가 105호·107호와 연결되어 있으며 인테리어 소유관계도 재확인이 필요한 만큼, 개별 점포의 현장가치와 임대·점유조건을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,162,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 4,904,268원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 7,590,000,000원 | 288,257,732원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
현재 회차에서는 부산은행에 288,257,732원이 배당돼 채권최고액 기준 7,301,742,268원 미배당이 남습니다. 5회 유찰 시 미배당은 7,388,459,588원, 6회 유찰 시 7,449,161,711원으로 늘어납니다. 이 미배당액은 부산은행 측 채권 미회수분이지 매수인이 떠안는 금액이 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일광신도시 내 동해선 일광역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 유사 상업용 건물과 일부 오피스텔·주차장 등으로 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 시내버스정류소와 동해선역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 12미터 포장도로, 북동측 약 6미터 보행자전용로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 930.4㎡, 공시지가는 3,066,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물로 승강기·화재탐지·옥내소화전·스프링클러·도시가스 공급설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106호 실제 경계 확인. 105호·106호가 인접 107호와 벽체 구분 없이 일체 이용 중이므로 전유부분 경계와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 계약 확인. 주식회사 유동커피 일광점의 보증금·차임과 현재 점유상태를 매각물건명세서 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 인테리어 소유관계. 105호·106호 내부 인테리어의 설치자가 누구인지 확인되지 않아 소유관계를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 응찰하지 말고 현재 상권의 임대조건·공실·개별 점포 상태를 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당에는 공동담보목록 제2021-45호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격’이 승부처
이 사건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 2021.01.19 부산은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 경매개시결정·압류 및 조사된 점유자의 전입은 모두 후순위입니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 높은 등급을 주기 어려운 근린시설입니다. 감정가 1,221,000,000원에서 4회 유찰돼 293,162,000원까지 내려왔지만, 그 자체가 시세 대비 저렴함을 증명하지는 않습니다. 게다가 106호는 105호·107호와 벽체 구분 없이 사용 중이고, 직접 점유자인 주식회사 유동커피 일광점의 보증금·차임도 확인이 필요합니다. 등기상 인수는 0원, 하지만 현황·점유·가격 검증 없이는 들어가기 어려운 C등급 사건으로 보는 것이 맞습니다.
