부산지방법원 2024타경4457. 일광신도시 내 씨제이원프라자 3층 301호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사창진디앤씨이며, 2021.01.19 소유권보존과 같은 날 부산은행 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 7,590,000,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.07.22 임의경매개시결정, 2025.05.19 기장군 압류가 뒤따랐으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 97,241,000원으로 감정가 405,000,000원 대비 24.01% 수준입니다. 그러나 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 낙폭입니다. 근린시설의 실제 거래가치와 동일하다는 뜻은 아니며, 4회 유찰 자체가 응찰수요와 가격수용성이 약했다는 신호일 수 있습니다. 따라서 이 사건의 판단 순서는 “최저가가 얼마나 내려왔는가”보다 동일 건물·인근 상업시설의 실제 매매·임대수익으로 97,241,000원이 적정한가를 확인하는 쪽이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4457 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해송1로 11, 3층301호 (씨제이원프라자) |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사창진디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 97,241,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 3,752,067,180원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.19 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 7,590,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.01.19 부산은행 근저당권입니다. 2024.07.22 임의경매개시결정과 2025.05.19 기장군 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 현재 자료상 이 사건의 핵심 위험은 선순위 등기 인수가 아니라 가격·점유·근린시설 환금성 쪽입니다.
임차인 조사 — 대상 301호와 다른 호실
사건 전체 임차인 조사에는 5건이 있으나 점유 부분은 101호, 105호·106호, 401호, 403호로 표시되어 있습니다. 301호로 표시된 임차인은 없습니다. 아래 신고자들의 전입일은 모두 말소기준일 2021.01.19 이후여서 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.
| 임차인 / 점유부 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임상민 · 101호 | 2022.12.07 | 30,000,000원 / 2,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 배당요구 2024.08.08 | 승계 없음 |
| 주식회사 유동커피 일광점 · 105호,106호 | 2022.10.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)뮤리엘 홀딩스 · 401호 | 2021.08.04 | 20,000,000원 / 1,800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 삼보홀딩스 · 4층 403호 | 2021.05.25 | 5,000,000원 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)삼보에코하임 · 4층 403호 | 2021.12.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 감정가 4.05억에서 9,724만원까지 내려왔지만
현재 회차는 4회 유찰 상태로 최저매각가가 97,241,000원입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 68,068,700원, 그다음은 47,648,090원으로 제시돼 있습니다. 다만 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 가격을 바로 비교하기 어렵고, 임대수익·공실·층·동선·점포 노출도 등에 따라 가치 편차가 큽니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 부산은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 97,241,000원 | 95,090,662원 | 7,494,909,338원 |
| 5회 유찰 시 | 68,068,700원 | 66,443,463원 | 7,523,556,537원 |
| 6회 유찰 시 | 47,648,090원 | 46,390,424원 | 7,543,609,576원 |
③ 예상배당표 (매각가 97,241,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,150,338원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 7,590,000,000원 | 95,090,662원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,150,338원을 제외한 95,090,662원이 부산은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 7,494,909,338원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 일광신도시 내, 동해선 일광역 남서측 인근입니다. 주위는 유사 상업용 건물, 일부 오피스텔, 주차장 등으로 이루어진 상업지대입니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 시내버스정류소와 동해선역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1-8은 근린생활시설, 기호 9는 문화및집회시설(전시장)입니다. 본 사건의 용도는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하실부 5층 건물이며, 층별 공동 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러, 승강기, 도시가스 공급설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 12미터 포장도로, 북동측 약 6미터 보행자전용로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 930.4㎡, 공시지가는 3,066,000원/㎡입니다. 토지는 상업용으로 이용 중이고 평지·가로장방 형태입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 집합건물보다 매수층이 제한될 수 있고, 실제 임대수익과 공실 여부가 가격에 직접 영향을 줍니다. 4회 유찰 이력을 감안해 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 301호 현장 점유 확인. 조사된 임차인 5건은 다른 호실이므로, 301호의 실제 점유자와 사용상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 상가 실거래 비교. 97,241,000원이 감정가보다 낮다는 이유만으로 할인이라고 판단하지 말고, 씨제이원프라자 및 인근 근린시설 거래사례를 직접 비교하세요.
- 임대수익 확인. 근린시설은 보증금·월세·공실기간이 가치에 직접 영향을 주므로, 실제 임대 가능 금액을 확인한 뒤 수익률을 역산해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 부산은행 근저당은 채권최고액 7,590,000,000원이며 공동담보목록 제2021-45호가 표시돼 있습니다. 배당과 잔존채권 구조를 원본 등기와 매각서류에서 재확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로, 체납세금과 관리비 등 실제 취득 후 부담 가능 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증 대상
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 명확합니다. 2021.01.19 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 사건 전체에 조사된 임차인 5건도 모두 다른 호실이고 전입일이 말소기준 이후입니다.
반면 투자성 판단은 훨씬 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 405,000,000원에서 4회 유찰돼 97,241,000원까지 내려왔다는 사실은 강한 숫자지만, 그것만으로 시세보다 저렴하다는 결론은 나오지 않습니다. 근린시설이라는 용도, 반복 유찰, 실제 임대수익과 환금성 검증 필요성이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격은 현장·시세 검증 후 판단”이 적절합니다.
