부산지방법원 2024타경4457. 부산 기장군 일광읍 씨제이원프라자 2층 201호 근린시설입니다. 감정가는 694,000,000원이지만 네 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 166,629,000원까지 내려왔습니다. 권리관계의 기준점은 2021.01.19. 설정된 주식회사부산은행 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차를 최저가에 낙찰받는다고 가정하면 매수인 인수액은 0원, 실질취득액도 166,629,000원입니다. 다만 가격 판단에 필요한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시장가보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린시설이 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체가 응찰가 검증이 필요한 핵심 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4457 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해송1로 11, 2층201호 (씨제이원프라자) |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하실부 5층 건물 |
| 소유자 | 주식회사창진디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 694,000,000원 / 166,629,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 3,752,067,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.01.19. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 7,590,000,000원이고 공동담보목록 제2021-45호가 기재돼 있습니다. 2024.07.22. 임의경매개시결정과 2024.11.06. 기장군 압류는 모두 말소기준권리 이후로, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 기록 — 본건 201호와 호실 구분 필요
현황조사 등에 기록된 임차 관련 항목은 모두 101호, 105호·106호, 401호, 403호로, 이 리포트의 대상인 2층 201호와 호실이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 기록의 보증금을 201호의 인수액에 합산하지 않습니다. 각 기록의 전입·사업자등록 시점은 모두 2021.01.19. 말소기준권리보다 뒤이며, 제공된 판정도 대항력 없음으로 되어 있습니다.
| 점유자 | 부분 | 기준일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임상민 | 101호 | 2022.12.07 | 30,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 유동커피 일광점 | 105호,106호 | 2022.10.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)뮤리엘 홀딩스 | 401호 | 2021.08.04 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 삼보홀딩스 | 4층 403호 | 2021.05.25 | 5,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)삼보에코하임 | 4층 403호 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
임상민은 2024.08.08. 배당요구가 접수돼 있습니다. 나머지 기록의 배당요구 여부 또는 우선변제 여부는 확정할 자료가 없으므로 미상으로 표시했습니다.
② 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교는 별개
감정가 694,000,000원에서 시작한 물건이 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 166,629,000원입니다. 현재 시나리오의 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 116,640,300원, 6회 유찰 시 81,648,210원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 24.01% | 166,629,000원 | 0원 | 166,629,000원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 116,640,300원 | 0원 | 116,640,300원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 81,648,210원 | 0원 | 81,648,210원 |
③ 예상배당표 (매각가 166,629,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,132,806원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 7,590,000,000원 | 163,496,194원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 163,496,194원이 부산은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 7,426,503,806원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 일광신도시 내, 동해선 일광역 남서측 인근입니다. 주변은 유사 상업용 건물과 일부 오피스텔, 주차장 등이 있는 상업지대입니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 시내버스정류소와 동해선역이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 공부상 기호 1~8은 근린생활시설, 기호 9는 문화및집회시설(전시장)이며, 사건 용도는 근린시설로 제시돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 930.4㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 3,066,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 12m 포장도로와 북동측 약 6m 보행자전용로에 접합니다.
- 설비. 공동 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러, 승강기, 도시가스 공급설비가 되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 없는 것으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 201호 점유관계 재확인. 제공된 임차 기록은 101호·105호·106호·401호·403호입니다. 현장과 매각물건명세서에서 201호의 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- ‘감정가 대비 24%’만 보고 응찰 금지. 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 확인되지 않았습니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 가격뿐 아니라 근린시설의 공실 가능성, 임대수요와 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당에는 공동담보목록 제2021-45호가 기재돼 있으므로 원본 등기와 매각조건을 함께 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 4번 유찰됐는가’를 봐야 한다
이 물건은 권리순서만 놓고 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 2021년 부산은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며, 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 쪽에서는 감정가 694,000,000원이 네 차례 유찰돼 166,629,000원까지 내려왔습니다.
그러나 실거래 시세가 없는 상태에서 감정가의 24.01%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 근린시설이라는 용도와 4회 유찰이라는 시장 반응을 함께 보면, 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 201호 실제 점유·임대 가능성·현장 거래가격을 확인해 현재 166,629,000원이 적정한지를 검증하는 것입니다. 정리하면 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요입니다.
