부산지방법원 2024타경4457. 일광신도시 내 씨제이원프라자 4층 401호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사창진디앤씨이고, 2021.01.19 소유권보존과 같은 날 부산은행의 채권최고액 7,590,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2024.07.22 임의경매개시결정과 2025.05.19 기장군 압류는 모두 그 뒤에 발생해 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 놓고 보면 구조는 비교적 선명하지만 점유관계는 한 단계 더 봐야 합니다. 401호에 전입한 (주)뮤리엘 홀딩스의 전입일은 2021.08.04로 말소기준일보다 늦고, 보증금 20,000,000원·월차임 1,800,000원으로 조사됐습니다. 이 임차인은 자료상 대항력 없음입니다. 반면 호수가 특정되지 않은 리엘은 주거 점유로 기재됐지만 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아, 이 점유자에 대해서는 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4457 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 해송1로 11, 4층401호 (씨제이원프라자) |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사창진디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 92,679,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,752,067,180원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.19 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 7,590,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 한 건 미상
말소기준권리는 2021.01.19 부산은행 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 기장군 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2021-45호에 연결돼 있고 채권최고액이 7,590,000,000원으로 설정돼 있으므로, 이 숫자 자체를 401호 한 호실의 가치나 실제 잔존채무로 해석해서는 안 됩니다.
임차인·점유자 현황
조사된 임차·점유자는 6명·법인이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 대상은 없습니다. 본건 401호에 호수가 명시된 임차인은 (주)뮤리엘 홀딩스이고, 별도로 호수가 특정되지 않은 리엘의 주거 점유가 확인됩니다. 101호·105호·106호·403호 점유자는 같은 건물의 다른 호실로 조사된 내용입니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임상민 | 101호 | 2022.12.07 | 30,000,000원 | 2,200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 유동커피 일광점 | 105호,106호 | 2022.10.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)뮤리엘 홀딩스 | 401호 | 2021.08.04 | 20,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 삼보홀딩스 | 4층 403호 | 2021.05.25 | 5,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)삼보에코하임 | 4층 403호 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 리엘 | 호수 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
감정가는 386,000,000원, 현재 최저매각가는 92,679,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 현재 회차의 비율은 감정가의 24.01%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 64,875,299원, 6회 유찰 시 45,412,709원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 숫자를 곧바로 “시세보다 싸다”로 읽으면 안 됩니다. 본건은 감정평가상 근린생활시설이고, 일광신도시 내 상업지대에 위치합니다. 4회 유찰이라는 사실은 가격이 크게 낮아졌다는 뜻인 동시에, 지금까지 각 회차의 최저가에서 매수자가 성립하지 않았다는 기록이기도 합니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 실제 점유상태·임대관계·상권 이용상태를 우선 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,679,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,068,222원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 7,590,000,000원 | 90,610,778원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 부산은행 채권최고액 기준 미배당액은 7,499,389,222원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 산정 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일광신도시 내 동해선 일광역 남서측 인근이며, 주위는 유사 상업용 건물과 일부 오피스텔·주차장 등으로 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 소형차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 동해선역이 있어 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 공부상 1층 101호 외 기호 1~8은 근린생활시설, 기호 9는 문화및집회시설(전시장)으로 평가됐으며 본건 401호는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하실부 5층 건물이며 승강기·화재탐지·옥내소화전·스프링클러·도시가스 공급설비가 확인됩니다.
- 도로·토지. 남동측 약 12미터 포장도로, 북동측 약 6미터 보행자전용로에 접하고 토지는 장방형·평탄한 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로3류와 소로3류에 접합니다. 토지 공시지가는 3,066,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태. 401호는 내부 인테리어가 되어 있는 것으로 확인됐으나 인테리어 설치자의 소유관계는 확인되지 않아 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 리엘의 실체 확인. 점유 호수, 전입시점, 보증금, 실제 점유 여부를 401호와 직접 대조해야 합니다. 이 부분이 대항력·인수 판단의 마지막 변수입니다.
- 401호 임차인 확인. (주)뮤리엘 홀딩스의 전입일은 2021.08.04로 말소기준 뒤입니다. 현 점유 지속 여부와 명도 상대방은 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 감정가 386,000,000원에서 92,679,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세 메리트를 확정하지 말고, 상가 이용상태와 실제 임대수익·공실 여부를 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2021-45호와 연결돼 있습니다. 채권최고액 7,590,000,000원을 본건 401호 하나의 부채로 단순 환산하면 안 됩니다.
- 압류·배당 변동 확인. 2025.05.19 기장군 압류는 말소기준 뒤 권리로 자료상 소멸하지만, 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
- 인테리어 소유관계. 401호 내부 인테리어의 설치자와 소유관계가 확인되지 않았으므로 현장 상태와 철거·원상회복 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 현장 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리 확인은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하고, 401호의 확인된 임차인 (주)뮤리엘 홀딩스가 기준권리 뒤 전입이라 대항력이 없다는 점입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 리엘은 호수·전입일·보증금이 특정되지 않아 대항력 여부가 남아 있습니다.
또 하나의 함정은 가격입니다. 감정가 386,000,000원에서 최저가 92,679,000원까지 4회 유찰돼 감정가의 24.01% 수준이 됐지만, 낮은 감정가 대비 비율 자체는 시세보다 싸다는 증거가 아닙니다. 근린시설이라는 용도, 4회 유찰 기록, 미상 점유자라는 변수를 함께 보면 이번 사건은 “권리 확인을 끝낸 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건”에 가깝습니다. 확인된 권리는 비교적 단순, 미상 점유는 보류, 가격 메리트는 별도 검증. 이것이 이 사건의 결론입니다.
