대구지방법원 2026타경5. 경상북도 고령군 대가야읍에 위치한 '모던클래시' 102동 201호 다세대주택입니다. 감정가 3.07억에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 2.149억까지 내려왔습니다. 이 물건의 말소기준권리는 2023년 6월 23일 중대구새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사투우건설의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 권리분석의 난도는 등기부보다 점유관계에서 높아집니다. 하현승·김순덕·최상준·김가진·임병무·홍두희·나상현 등 실제 임차인 또는 점유 관련자로 조사된 7명이 확인됩니다. 모두 말소기준권리 이후 전입하여 제공된 판정상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들이 모두 해당 호실을 실제로 점유하는지, 각자의 임대차관계가 어떻게 되는지는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도

말소기준권리는 을구 1번 중대구새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 1,440,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 주식회사투우건설의 근저당권 1,400,000,000원도 매각으로 소멸합니다. 두 근저당권에는 각각 공동담보목록이 기재되어 있으므로, 채권최고액을 해당 201호만의 실제 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 7명 모두 확인 대상

현황조사 등을 통해 7명의 임차인 또는 점유 관련자가 확인되었습니다. 보증기관 대위·승계 명의의 중복신고자는 없으므로, 조사 대상 인원은 그대로 7명입니다. 다만 각 사람의 실제 점유 호실과 임대차관계까지 확정된 것은 아닙니다.

대항력 없음 판정은 모두 2023.06.23 말소기준권리 이후의 전입일을 근거로 합니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았으므로 우선변제권의 존재나 최우선변제 대상 여부를 단정할 수 없습니다. 배당요구가 확인되지 않은 경우도 배당요구를 하지 않았다고 확정하는 의미는 아닙니다.

보증금이 알려지지 않은 상태에서는 임차인별 미배당액을 계산할 수 없습니다. 현재 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력 보증금의 승계가 나타나지 않지만, 소액임차인 최우선변제 등 배당순위에 영향을 줄 수 있는 사항은 매각물건명세서와 관련 증빙을 통해 확인해야 합니다. 임차인의 배당 가능성과 매수인의 보증금 인수 여부는 서로 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있지만 거래 시점이 중요하다

모던클래시의 유사 면적 실거래는 총 12건이 확인되며, 전체 평균은 302,000,000원입니다. 하지만 2023년 거래가 다수 포함되어 있어 전체 평균만으로 현재 가치를 판단하기는 어렵습니다.

우선할 기준은 최근 12개월 평균 295,250,000원(4건), 최신 확인 거래인 2025년 1월 326,000,000원, 그리고 최근 거래 평균의 과거 대비 -3.3% 하락 추세입니다.

최저매각가 214,900,000원은 최근 12개월 평균 295,250,000원보다 낮습니다. 따라서 확인된 과거 실거래 기준으로는 가격 할인 여유가 있습니다. 다만 최신 확인 거래가 2025년 1월이고 최근 가격 추세도 -3.3%이므로, 2026년 현재 시장가격까지 같은 수준이라고 단정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 214,900,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자인 중대구새마을금고에 대부분의 배당금이 돌아가고, 후순위 주식회사투우건설에는 배당이 없는 구조입니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 예시이며, 실제 피담보채권 잔액과 공동담보 배당관계에 따라 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권이 모두 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

근저당권 채권최고액 합계는 2,840,000,000원으로, 현재 회차에서 근저당권자들에게 배당되는 금액은 211,091,400원입니다. 채권최고액 기준 미배당 합계는 2,628,908,600원에 이르지만, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유 위험은 남는다

현재 회차는 감정가 대비 70% 구간입니다. 추가 유찰을 가정하면 다음과 같은 최저매각가와 예상배당 구조가 형성됩니다.

추가 유찰 시 낙찰가와 선순위 근저당 배당액은 함께 감소하고, 채권최고액 기준 미배당 규모는 증가합니다. 하지만 말소되는 근저당권의 부족분이 자동으로 매수인에게 이전되지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 고령군 대가야읍 연조리 소재 한국조리명장고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 주택·학교·관공서·근린생활시설·농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2023.02.16 준공된 모던클래시 40세대 규모입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·승강기·화재경보·CCTV·도시가스·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 토지 동측으로 왕복 4차선 도로, 북측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지 및 규제. 제1종일반주거지역이며 하천구역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등과 관련된 토지이용 제한이 확인됩니다. 공시지가는 402,200원/㎡입니다.
• 내부상태. 감정평가 현장조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감과 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 구조변경·파손 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 전체 40세대이며 확인된 실거래는 12건입니다. 단지 경매 평균 유찰 1.9회, 매각률 17.24%로 나타납니다. 거래량과 매각 통계를 감안해 향후 처분기간과 가격을 보수적으로 검토하는 것이 적절합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인별 실제 점유 확인. 7명의 전입자가 각각 어느 공간을 점유하는지, 현재 실제 거주하는지, 해당 201호와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 모든 임차 관련자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약서 및 배당요구 자료를 대조하여 우선변제·최우선변제 문제를 검토해야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 중대구새마을금고와 주식회사투우건설의 근저당권 모두 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 각 채권의 실제 잔액과 배당 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 명도비용 검토. 대항력 없음 판정과 별개로 점유자가 퇴거하지 않을 수 있습니다. 인도명령 가능성, 점유이전 위험, 협의 비용을 고려해야 합니다.
• 내부 실사. 감정평가에서 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 누수·설비·마감·구조변경 등의 상태를 확인하고 수리비를 검토해야 합니다.
• 시세 재검증. 최신 확인 거래는 2025년 1월입니다. 최근 12개월 평균과 -3.3% 추세를 참고하되, 입찰 직전 실제 매물·거래가격과 처분 가능성을 다시 확인해야 합니다.
• 미납 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 최우선변제 가능성은 실제 취득비용과 배당결과에 영향을 줄 수 있습니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.22 매각기일, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건의 변동 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격 메리트는 있다. 그러나 쉬운 경매는 아니다.”

고령 모던클래시 201호의 장점은 가격입니다. 감정가 307,000,000원에서 최저가 214,900,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 295,250,000원의 72.8% 수준입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 것으로 판정된 사안도 아니며, 확인된 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 전입자 7명의 보증금 미상, 점유관계 불확실성, 내부 미확인은 가볍게 넘길 수 없습니다. 모던클래시는 40세대 규모의 다세대주택이고, 최근 거래 추세도 -3.3% 하락입니다. 과거 실거래 대비 할인율은 분명하지만, 향후 같은 가격에 매도할 수 있는지는 별개의 문제입니다.

결론은 가격상 관심 대상이지만, 입찰은 점유관계 확인 이후로 보류하는 것이 합리적입니다. 말소기준과 후순위 근저당의 구조는 비교적 명확하나, 미확인 임대차·명도·내부 수리비·환금성 위험이 남아 있습니다. 가격만 보고 높은 등급을 부여하기보다 종합 C등급으로 보수적으로 평가합니다.