대구지방법원 2026타경5. 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 ‘모던클래시’ 102동 2층 201호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사신명이고, 말소기준은 2023.06.23 설정된 중대구새마을금고 근저당권 1,440,000,000원입니다. 이후 2023.07.28 주식회사투우건설 근저당권 1,400,000,000원과 2026.01.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

점유관계는 단순히 “임차인 없음”으로 볼 수 없습니다. 현황조사 등에서 확인되는 사람은 하현승·김순덕·최상준·김가진·임병무·홍두희·나상현, 총 7명입니다. 다만 가장 빠른 전입일도 2024.06.25로 말소기준일 2023.06.23보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 7명 모두 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 최우선변제 가능성은 원본 명세서에서 다시 확인해야 하지만, 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.06.23 중대구새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존이 이루어졌고, 이후 설정된 주식회사투우건설 근저당권과 2026.01.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 근저당의 채권최고액 합계는 2,840,000,000원으로 신건 매각가 307,000,000원을 크게 초과하므로, 채권자 측에는 대규모 미배당이 발생하지만 그 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 점유관계 — 실제 확인 7명, 모두 말소기준 이후 전입

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 4% 높은 신건

모던클래시의 비교면적 69.39㎡대 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 302,000,000원이지만, 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 295,250,000원, 최신 거래는 2025.01의 326,000,000원입니다.

신건 최저가 307,000,000원은 전체 평균 302,000,000원보다도 높고, 더 중요하게는 최근 12개월 평균 295,250,000원의 104.0%입니다. 최신 거래 326,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 -3.3% 낮은 하락 추세이므로 최신 한 건만 근거로 “싸다”고 보기 어렵습니다. 최근 평균 기준으로는 신건 가격이 시세 이상입니다.

④ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)

채권총액 2,840,000,000원 중 예상배당은 301,902,000원이며, 미배당은 2,538,098,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격이 핵심

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국조리명장고등학교 북동측 인근으로, 주택·학교·관공서·근린생활시설·농경지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 위생·급배수·승강기·화재경보·CCTV·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 하천구역에 저촉되고, 공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·조례로정한지역에 포함됩니다. 공시지가는 402,200원/㎡입니다.
• 규모·거래. 모던클래시는 40세대, 2023.02.16 준공입니다. 확인된 실거래는 12건이며 전체 평균은 302,000,000원입니다.
• 내부 확인. 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태와 구조변경·내부파손 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 7명 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 가능성을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 307,000,000원은 최근 12개월 평균 295,250,000원의 104.0%입니다. 최근 평균보다 높은 가격이라는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -3.3% 낮습니다. 최신 한 건 326,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 245,600,000원, 2회 유찰 시 196,480,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
• 내부 상태 확인. 내부 마감과 구조변경·파손 여부가 현장 조사에서 확인되지 않았으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
• 토지이용 제한 확인. 하천구역 저촉과 공장설립제한지역·상대보호구역 등 각종 제한사항을 원본 토지이용계획확인서와 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 보수적으로”

이 사건은 말소기준 이후의 등기권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 7명의 전입도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력 인수 위험은 없는 구조입니다. 현재 산정상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 7명이라는 점 때문에 최우선변제 여부까지 가볍게 넘겨서는 안 됩니다.

가격은 더 명확합니다. 신건 최저가 307,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 295,250,000원보다 4.0% 높고, 최근 거래 흐름도 과거보다 -3.3% 낮습니다. 단지 평균 유찰 1.8회, 매각률 25.0%까지 감안하면 권리는 통과, 신건 가격은 보류가 이 물건의 핵심 결론입니다.