대구지방법원 2026타경5. 고령군 대가야읍 쾌빈리 ‘모던클래시’ 102동 5층 501호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사신명이고, 2023.06.23 소유권보존과 같은 날 중대구새마을금고가 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2023.07.28 주식회사투우건설 근저당권 1,400,000,000원과 2026.01.06 임의경매개시결정이 이어졌으며, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 확인된 실제 임차인은 하현승·김순덕·최상준·김가진·임병무·홍두희·나상현 등 7명입니다. 다만 이들의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.06.23보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위·우선변제 범위는 별도 원본 확인이 필요하지만, 현재 분석상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경5 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 102동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 비교 면적 | 69.3904㎡ |
| 소유자 | 주식회사신명 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중대구새마을금고 / 1,225,730,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 준공 | 2023.02.16 · 모던클래시 40세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.06.23 중대구새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 그 뒤 설정된 주식회사투우건설 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 감정가 310,000,000원 가정 배당에서도 중대구새마을금고에 304,860,000원이 배당되고 후순위 주식회사투우건설은 0원이지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 7명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하현승 | 2024.11.20 | 2026.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순덕 | 2025.06.27 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최상준 | 2024.07.22 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가진 | 2026.01.30 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임병무 | 2024.06.25 | 2026.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍두희 | 2025.05.19 | 2026.03.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나상현 | 2025.02.05 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 105.0%
모던클래시 비교 면적은 69.3904㎡이고, 확인된 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균 거래금액은 302,000,000원이지만 가격 메리트 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 295,250,000원, 최신 거래는 2025.01 · 326,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -3.3%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 69.55㎡ | 2 | 326,000,000원 |
| 2024.09 | 69.55㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 69.55㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2024.06 | 69.55㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2023.11 | 69.39㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.11 | 69.39㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2023.02 | 69.39㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2023.02 | 69.39㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 295,250,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가는 310,000,000원입니다. 이는 전체 평균 302,000,000원의 102.6%, 더 중요한 최근 12개월 평균 295,250,000원의 105.0%입니다. 최신 거래 326,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 높고 거래 추세가 -3.3%이므로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 근저당 · 중대구새마을금고 | 1,440,000,000원 | 304,860,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사투우건설 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,840,000,000원 중 예상 배당은 304,860,000원이고 미배당은 2,535,140,000원입니다. 후순위 근저당권까지 배당받지 못하지만, 배당 부족액은 매수인 승계액이 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 310,000,000원 | 304,860,000원 | 2,535,140,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 2,596,272,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 2,645,177,600원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건 건물은 다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 다세대로 판단해야 합니다.
- 주위환경. 한국조리명장고등학교 북동측 인근으로, 주택·학교·관공서·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 승강기·화재경보·CCTV·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선 도로와 북측 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 402,200원/㎡입니다. 하천구역·공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 현장확인. 현장 조사 당시 거주인 부재로 내부 마감상태·구조변경·내부파손 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 모던클래시는 40세대이며 경매 통계상 평균 유찰 1.8회, 낙찰률 25.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 전체 평균 302,000,000원보다 최근 12개월 평균 295,250,000원을 우선해 보세요. 현재 실질취득은 최근 평균의 105.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 거래 대비 -3.3%입니다. 최신 거래 326,000,000원 한 건만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 7명 점유관계 확인. 대항력은 없지만 실제 임차인 7명이 확인됩니다. 현장 점유자와 각 세대 사용관계를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 각 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구·우선변제 관계를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못해 구조변경·내부파손 여부가 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 248,000,000원, 2회 유찰 시 198,400,000원이며 각 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서와 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 신중”
이 사건은 등기상 구조만 놓고 보면 말소기준이 명확합니다. 2023.06.23 중대구새마을금고 근저당 이후의 권리는 소멸하고, 7명의 실제 임차인 역시 모두 그 이후 전입이어서 현재 분석상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다. 하지만 신건 최저가 310,000,000원이 곧 실질취득가이고, 이 금액은 최근 12개월 평균 295,250,000원의 105.0%입니다. 여기에 최근 추세 -3.3%, 경매 낙찰률 25.0%, 평균 유찰 1.8회가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 현재 가격에 바로 들어갈 이유가 충분한지입니다. 권리 소멸은 확인되지만, 신건 가격 메리트는 낮습니다.
