대구지방법원 2026타경5. 경상북도 고령군 대가야읍 모던클래시 102동 5층 501호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 310,000,000원이지만 1회 유찰로 현재 최저매각가는 217,000,000원입니다. 감정가보다 93,000,000원 낮은 가격입니다.

권리의 출발점은 2023.06.23 중대구새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 주식회사투우건설 근저당권 1,400,000,000원이 추가됐고, 중대구새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 두 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 소유자와 채권자 관계만 보면 놓치는 부분이 있습니다. 현황조사에 나타난 임차인 7명입니다. 모두 말소기준권리 이후에 전입했지만 보증금과 확정일자가 알려지지 않았습니다. 따라서 권리 자체의 소멸 가능성과 실제 인도·명도 과정에서의 부담을 나누어 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인 필요

말소기준권리는 2023.06.23 중대구새마을금고 근저당권입니다. 주식회사투우건설 근저당권은 후순위이고, 경매개시결정도 후행하므로 매각으로 소멸합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 7명

현황조사 등에 나타난 임차인은 하현승, 김순덕, 최상준, 김가진, 임병무, 홍두희, 나상현으로 총 7명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.

대항력 없음 판정은 기재된 전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦다는 판단에 따른 것입니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않아 우선변제권과 최우선변제 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 할인율은 매력적이지만 하락 추세

모던클래시 동일 평형대의 실거래 표본은 총 12건이고 전체 평균은 302,000,000원입니다. 다만 과거 거래가격이 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 집계 평균 295,250,000원(4건)을 우선 비교 기준으로 잡아야 합니다.

제공된 거래 이력의 최신 거래는 2025.01, 326,000,000원입니다. 이후 거래까지 반영한 최신 시세라고 단정할 수 없으므로, 입찰 전에 거래 자료를 갱신하는 것이 중요합니다.

현재 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 집계 평균보다 78,250,000원 낮고, 평균의 73.5%입니다. 전체 평균 대비로는 71.9%입니다.

숫자만 보면 상당한 할인입니다. 그러나 시장 추세는 -3.3%로, 과거 거래 대비 최근 가격이 내려온 것으로 집계됐습니다. 따라서 과거 고가 거래를 기준으로 할인 폭을 부풀려 해석하기보다 현재 형성되는 거래가격과 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 채권자 미배당액은 2,626,838,000원으로 추정됩니다. 공동담보 배당관계와 실제 채권잔액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다.

유찰 회차별 배당 및 미배당 비교

유찰이 반복될수록 배당받지 못하는 근저당권 채권액이 커지지만, 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이므로 그 미배당액을 매수인이 직접 인수하는 것은 아닙니다.

반면 실제 취득에 필요한 금액은 낙찰가만으로 결정되지 않습니다. 임차인 명도, 체납 관리비, 취득 관련 비용 등이 추가될 수 있으며 현재는 이를 확정적으로 산출할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 고령군 대가야읍 연조리 소재 한국조리명장고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2023.02.16 준공된 모던클래시로, 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 승강기·CCTV·화재경보·도시가스·난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 동측 왕복 4차선 도로 및 북측 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며, 공시지가는 402,200원/㎡입니다. 하천구역 저촉, 공장설립제한지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 토지이용 규제의 세부 범위 확인이 필요합니다.
• 내부 상태. 감정평가 현장조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감과 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 파손 또는 구조변경 여부는 추가 확인 대상입니다.
• 환금성. 40세대 규모의 다세대주택이며, 동일 평형대 과거 실거래는 250,000,000원~338,000,000원 범위입니다. 최근 거래 추세 -3.3%와 단지 경매 매각률 17.24%를 감안하면 단기 재매각은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 7명 개별 확인. 각 임차인의 보증금, 확정일자, 실제 점유 위치, 임대차계약 내용, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·접수 문건과 대조해야 합니다.
• 점유·명도 계획. 전입신고상 대항력이 없는 것으로 판단되더라도 실제 점유자의 인도 협의와 명도 비용은 별도로 예상해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중대구새마을금고와 주식회사투우건설 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있으므로 해당 세대의 담보 범위와 실제 채권·배당 관계를 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 제시된 최신 거래가 2025.01인 만큼 매각기일 전 실제 최신 거래·매물·호가를 확인하세요. 최근 집계 평균 대비 73.5%라는 수치만으로 현재 시세 할인율을 확정해서는 안 됩니다.
• 실내 점검. 내부 상태가 현장에서 확인되지 않았으므로 누수·파손·설비·구조변경 등에 따른 수리비 위험을 점검해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 217,000,000원, 추가 유찰 시 151,900,000원 및 106,330,000원 시나리오를 비교하되 향후 실제 최저매각가격과 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·규제. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 가능성, 하천구역 관련 이용 제한을 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리 확인은 아직 끝나지 않았다”

모던클래시 102동 501호는 감정가 310,000,000원에서 1회 유찰되어 217,000,000원까지 내려왔습니다. 제공된 최근 12개월 실거래 집계 평균의 73.5%이므로 가격 측면에서 검토할 만한 할인 구간입니다.

등기상 두 근저당권은 매각으로 소멸하고, 임차인 7명의 전입일도 말소기준권리 이후여서 현재 확인된 권리관계만으로는 선순위 보증금 인수가 예상되지 않습니다.

그러나 임차인 7명의 보증금 미상, 내부 상태 확인 불가, 최근 거래 추세 -3.3%, 소규모 다세대주택의 낮은 경매 매각률은 가볍게 볼 수 없는 요인입니다. 특히 매수인 인수액 0원이라는 추정과 실제 명도 부담이 없다는 판단은 구분해야 합니다.

결론은 ‘가격상 관심, 입찰은 조건부’입니다. 임대차관계와 점유를 확인하고, 최신 시세와 실제 취득비용을 다시 계산한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 현재 종합평가는 C등급으로, 낮은 최저가가 불확실성을 모두 상쇄하지는 못합니다.