대구지방법원 2026타경5. 고령군 대가야읍 모던클래시 102동 4층 401호, 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사신명이고, 2023.06.23 소유권보존과 동시에 중대구새마을금고가 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 뒤이어 2023.07.28 주식회사투우건설 근저당 1,400,000,000원이 설정됐고, 2026.01.06 중대구새마을금고의 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 확인할 부분은 점유와 가격입니다. 현황상 실제 임차인은 7명으로 파악되지만, 전입일은 모두 2023.06.23 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 다만 각 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이고, 일부만 배당요구 사실이 확인됩니다. 매수인 승계 위험과는 별개로 실제 점유자 인도·배당관계는 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경5 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 102동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 69.3904㎡ · 제102동 5층건 중 4층401호 |
| 소유자 | 주식회사신명 · 2023.06.23 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중대구새마을금고 / 1,225,730,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 근저당 2건 모두 매각으로 소멸
말소기준은 2023.06.23 을구 1번 중대구새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이고 공동담보목록 제2023-119호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 주식회사투우건설의 1,400,000,000원 근저당과 2026.01.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 근저당의 채권최고액 합계는 2,840,000,000원이지만, 낙찰자가 그 미배당 채무를 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 7명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하현승 | 2024.11.20 | 미상 | 2026.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순덕 | 2025.06.27 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최상준 | 2024.07.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가진 | 2026.01.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임병무 | 2024.06.25 | 미상 | 2026.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍두희 | 2025.05.19 | 미상 | 2026.03.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나상현 | 2025.02.05 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
7명 모두 전입신고가 말소기준권리인 2023.06.23보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 얼마이든 대항력에 기초해 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 하현승·임병무·홍두희는 배당요구 접수 사실이 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 5.0% 높고 추세는 -3.3%
모던클래시는 40세대, 사용승인일은 2023.02.16입니다. 비교 거래는 전용 69.39㎡·69.55㎡대로 대상 전용 69.3904㎡와 면적이 맞습니다. 전체 12건 평균은 302,000,000원이지만 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 295,250,000원, 최신 거래는 2025.01 326,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 69.55㎡ | 2 | 326,000,000원 |
| 2024.09 | 69.55㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 69.55㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2024.06 | 69.55㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2023.11 | 69.39㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.11 | 69.39㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2023.02 | 69.39㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2023.02 | 69.39㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 295,250,000원 |
신건 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 평균 295,250,000원보다 14,750,000원 높고, 최근 평균 대비 105.0%입니다. 최신 거래 326,000,000원보다는 16,000,000원 낮지만, 최근 거래군의 평균이 전체 평균보다 낮고 최근 대비 이전 거래 추세가 -3.3%이므로 하락 흐름을 무시해선 안 됩니다. 전체 12건 평균 302,000,000원 대비로도 신건 최저가는 102.6%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 근저당 · 중대구새마을금고 | 1,440,000,000원 | 304,860,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사투우건설 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,840,000,000원 중 예상 배당은 304,860,000원이고, 미배당은 2,535,140,000원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국조리명장고등학교 북동측 인근으로 주택·학교·관공서·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층건이며, 위생·급배수·승강기·화재경보·CCTV·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·용도. 동측 왕복 4차선, 북측 폭 약 4m 포장도로에 접하고 도시지역·제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 하천구역 저촉, 공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·조례로정한지역에 포함됩니다.
- 환금성. 모던클래시 40세대, 사용승인 2023.02.16. 단지 경매 평균 유찰은 1.8회, 매각률은 25.0%입니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 거주인 부재로 내부 마감·구조변경·내부파손 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 302,000,000원보다 최근 12개월 평균 295,250,000원과 최신 거래 326,000,000원을 함께 보세요. 최근 추세는 -3.3%입니다.
- 신건 3.10억의 위치. 최근 12개월 평균보다 14,750,000원 높습니다. 감정가와 최저가가 같다는 이유로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
- 임차인 7명 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 거주·점유 여부와 인도 필요성을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 우선변제 및 최우선변제 가능성에 따라 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 중대구새마을금고와 주식회사투우건설 근저당 모두 공동담보 기재가 있으므로 원본 공동담보목록과 채권관계를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장 조사에서 내부 구조·마감·파손 여부를 확인하지 못했으므로 현장과 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2023.06.23 중대구새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 7명도 모두 말소기준 이후 전입해 매수인 보증금 승계 위험은 없습니다. 실질취득은 신건 최저가 310,000,000원입니다.
문제는 가격과 점유입니다. 실질취득 310,000,000원은 최근 12개월 평균 295,250,000원의 105.0%이고, 거래 추세도 -3.3%입니다. 최신 거래 326,000,000원보다 낮다는 점은 있지만 최근 거래 4건 중 3건이 285,000,000원이라는 점을 함께 봐야 합니다. 단지 경매 평균 유찰 1.8회·매각률 25.0%까지 감안하면 권리는 무난하지만 신건 가격에는 보수적인 접근이 필요한 다세대 물건입니다.
