대구지방법원 2026타경5. 경북 고령군 대가야읍에 위치한 모던클래시 102동 401호, 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사신명이고, 2023년 중대구새마을금고를 근저당권자로 하는 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 주식회사투우건설의 후순위 근저당 1,400,000,000원이 추가됐고, 중대구새마을금고의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다.

이 물건은 한 차례 유찰되면서 감정가 310,000,000원에서 217,000,000원으로 최저매각가가 낮아졌습니다. 동일 단지 유사 면적의 최근 거래 평균보다 상당히 낮은 금액입니다. 그러나 일반적인 소유자 점유 아파트와 달리 여러 명의 전입자가 조사된 다세대주택이므로, 매각으로 소멸하는 등기권리와 실제 인도·명도 부담을 나누어 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도

말소기준권리는 2023.06.23 설정된 중대구새마을금고 근저당권입니다. 후순위인 주식회사투우건설 근저당권과 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 확인된 등기권리를 기준으로 매수인이 승계할 근저당 채무는 없습니다.

② 임차인·점유 조사 — 7명 모두 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서 등에 등장하는 실제 조사 대상은 7명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 모두 2023.06.23 말소기준권리 이후에 전입신고한 사람들입니다. 제시된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않지만, 보증금·확정일자·실제 점유 부분이 확인되지 않았으므로 임대차 및 명도 위험은 남아 있습니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 실제 임대차계약, 주택 인도 시점, 확정일자 및 점유 범위에 따라 세부 검토가 필요합니다. 승계는 보증기관 대위·승계 여부를 표시한 것으로, 명도 부담이나 다른 법률상 인수 가능성이 전부 해소됐다는 뜻은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래 추세는 하락

모던클래시의 비교 가능 면적은 약 69.39~69.55㎡입니다. 전체 실거래 12건 평균은 302,000,000원이지만, 과거 고가 거래의 영향을 줄이기 위해 가격 판단의 우선 기준은 최근 12개월 평균 295,250,000원(4건)과 최신 거래 326,000,000원으로 잡습니다.

최근 12개월 평균은 제공된 시세 집계 기준이며, 표의 가장 최신 개별 거래는 2025.01입니다. 따라서 2026.10.22 매각 시점의 현행 시장가격으로 단정할 수 없고, 입찰 전 추가 거래 확인이 필요합니다.

최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 295,250,000원보다 78,250,000원 낮고, 최근 평균 대비 73.5% 수준입니다. 전체 거래 평균 대비로는 71.9%입니다. 최신 개별 거래 326,000,000원보다도 낮으므로, 확인된 비교 거래를 기준으로 보면 가격상의 여력이 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 추정 배당표입니다. 공동담보에 따른 실제 채권 잔액 및 배당 조정, 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 다를 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 조사 대상자들의 배당액은 산정하지 않았습니다.

두 근저당의 채권최고액 합계는 2,840,000,000원이며, 현재 회차 추정 배당액은 213,162,000원, 채권최고액 기준 미배당액은 2,626,838,000원입니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 인수하는 채무가 아니라, 채권자에게 배당되지 않는 것으로 산출된 금액입니다.

⑤ 유찰 회차별 배당과 인수 시나리오

유찰이 추가되면 매각가가 낮아지는 만큼 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 제시된 권리분석 기준으로는 어느 회차에서도 근저당 미배당액을 매수인이 떠안지 않습니다. 다만 인수액 0원은 기존에 확인된 권리관계를 전제로 한 수치이므로, 미확인 임대차나 별도 비용까지 없다는 의미로 사용해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 고령군 대가야읍 연조리 소재 한국조리명장고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택이며 승강기, CCTV, 도시가스, 난방, 급·배수 및 화재경보설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측으로 왕복 4차선 도로, 북측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 하천구역 저촉, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 문화유산 관련 조례상 제한사항 등이 있습니다. 공시지가 기준은 402,200원/㎡입니다.
• 환금성. 40세대 규모의 다세대주택으로, 단지 경매물건 평균 유찰 1.9회·매각률 17.24%입니다. 거래 표본이 적고 최신 거래도 오래되어 실제 재매각 수요를 신중히 판단해야 합니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감과 구조를 확인하지 못했습니다. 건물 구조변경이나 내부 파손 여부도 확인되지 않았으므로 현장 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 조사 대상 7명 개별 확인. 하현승·김순덕·최상준·김가진·임병무·홍두희·나상현의 임대차계약, 실제 점유 호실, 전입 및 확정일자를 대조하세요.
• 배당요구 여부. 임병무(2026.03.10), 홍두희(2026.03.23), 하현승(2026.04.06)의 배당요구 사실과 각 계약의 보증금·우선변제 가능성을 확인하세요.
• 명도비용과 기간. 점유자 수와 실제 거주관계를 확인하고, 인도명령 가능성 및 협의·집행에 필요한 비용을 따로 산정하세요.
• 최신 시세 재검증. 2025.01 이후 추가 거래, 현재 매물 호가, 동일 면적·층·상태의 거래 가능 가격을 확인하세요. 기존 가격 추세는 -3.3%입니다.
• 내부 상태 점검. 실제 실내 확인이 어려웠으므로 누수, 파손, 구조변경, 설비 상태와 예상 보수비를 확인하세요.
• 공동담보·배당 확인. 두 근저당의 공동담보목록, 확정채권액, 배당관계 및 조세채권 여부를 확인하세요.
• 규제와 관리비. 하천구역 저촉 여부와 관련 제한사항, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 점검하세요.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.22 매각기일의 진행 여부와 변경사항, 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 점유와 환금성은 보류”

고령 모던클래시 401호는 감정가 310,000,000원에서 한 차례 유찰되어 217,000,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 295,250,000원의 73.5%로, 확인된 비교 거래 기준에서는 분명한 가격 차이가 있습니다. 근저당 역시 매각으로 소멸하며, 등기상 인수액은 0원입니다.

하지만 조사 대상 7명의 보증금과 점유관계가 미확인이라는 점이 이 물건의 판단을 바꿉니다. 여기에 거래가격의 -3.3% 하락 추세, 적은 세대수, 낮은 단지 경매 매각률이 겹칩니다. 오래된 실거래 평균과 최저가의 차이만으로 수익성을 확정할 수 없습니다.

결론은 조건부 접근입니다. 근저당 인수 위험은 낮고 가격도 과거 비교 시세보다 유리하지만, 모든 점유자와 임대차관계를 확인하고 명도·보수비·환금성을 반영한 후에만 입찰 상한을 정해야 합니다. 권리 말소는 긍정적, 가격은 관심 대상, 명도와 실현 가능 수익은 추가 검증 대상입니다.