대구지방법원 2026타경5. 고령군 대가야읍 쾌빈리 ‘모던클래시’ 102동 3층301호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사신명이고, 2023.06.23. 소유권보존과 동시에 중대구새마을금고 앞으로 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 뒤이어 2023.07.28. 주식회사투우건설의 채권최고액 1,400,000,000원 근저당이 설정됐고, 2026.01.06. 중대구새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
확인된 전입자는 7명입니다. 그러나 가장 빠른 임병무의 전입일도 2024.06.25.로, 말소기준일 2023.06.23.보다 늦습니다. 따라서 7명 모두 대항력은 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경5 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 102동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 69.3904㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사신명 · 2023.06.23. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중대구새마을금고 / 1,225,730,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 모던클래시 · 40세대 · 2023.02.16. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.06.23. 중대구새마을금고 근저당입니다. 2023.07.28. 주식회사투우건설 근저당과 2026.01.06. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 7명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하현승 | 2024.11.20 | 미상 | 미상 | 2026.04.06 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순덕 | 2025.06.27 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최상준 | 2024.07.22 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가진 | 2026.01.30 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임병무 | 2024.06.25 | 미상 | 미상 | 2026.03.10 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍두희 | 2025.05.19 | 미상 | 미상 | 2026.03.23 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나상현 | 2025.02.05 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균의 104.0%, 추세는 -3.3%
모던클래시 전용 69㎡대 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 302,000,000원이지만 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 295,250,000원이고, 신건 최저가 307,000,000원은 이 평균의 104.0%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세도 -3.3%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 69.55㎡ | 2 | 326,000,000원 |
| 2024.09 | 69.55㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 69.55㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2024.06 | 69.55㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2023.11 | 69.39㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.11 | 69.39㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2023.02 | 69.39㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2023.02 | 69.39㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 302,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 295,250,000원 |
최신 확인 거래는 2025.01. 326,000,000원으로 신건 최저가보다 높지만, 최근 12개월 평균은 295,250,000원으로 최저가보다 낮습니다. 특히 최근 추세가 -3.3%인 만큼, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 302,000,000원만으로 신건 가격을 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 1. 근저당 · 중대구새마을금고 | 1,440,000,000원 | 301,902,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사투우건설 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 2,840,000,000원 중 301,902,000원이 채권자에게 배당되고 미배당액은 2,538,098,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 307,000,000원 | 301,902,000원 | 2,538,098,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 245,600,000원 | 241,361,600원 | 2,598,638,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 196,480,000원 | 192,929,280원 | 2,647,070,720원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국조리명장고등학교 북동측 인근으로 주택·학교·관공서·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층건으로 외벽은 화강석·치장벽돌·징크판넬·스타코 등, 위생·급배수·승강기·화재경보·CCTV·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선 도로, 북측 폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 하천구역에 저촉되고 공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·조례로정한지역에 포함됩니다. 공시지가는 402,200원/㎡입니다.
- 현장 상태. 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태와 구조변경·내부파손 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 1.8회, 낙찰률 25.0%로 나타나 가격을 보수적으로 설정할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재확인. 최저가 307,000,000원은 최근 12개월 평균 295,250,000원의 104.0%입니다. 최근 평균보다 높은 가격에서 시작합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.3%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 302,000,000원만으로 판단하지 마세요.
- 임차인 서류 대조. 7명 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최우선변제·우선변제 여부와 배당요구 종기 내 신고 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 여러 명의 전입자가 확인되므로 실제 점유자, 사용 부분, 인도 대상과 협의 난이도를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 조사 당시 내부 구조와 파손 여부를 구체적으로 확인하지 못했으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 245,600,000원, 2회 유찰 시 196,480,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 신건 즉시 응찰과 유찰 후 접근을 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 신건 가격은 보류
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.23. 중대구새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입자 7명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 신건 최저가 307,000,000원은 최근 12개월 평균 295,250,000원보다 높고 그 비율이 104.0%입니다. 여기에 최근 추세 -3.3%, 단지 평균 유찰 1.8회, 낙찰률 25.0%가 겹칩니다. 권리는 합격이지만 신건 가격에는 보수적으로 접근할 사건입니다. 특히 입찰 전에는 7명의 보증금·확정일자와 실제 점유관계, 내부 상태를 반드시 다시 대조해야 합니다.
