대구지방법원 2026타경5. 경상북도 고령군 대가야읍에 위치한 모던클래시 102동 301호입니다. 2023년 준공된 40세대 규모의 다세대주택으로, 이번 경매는 소유자 주식회사신명을 채무자로 하는 중대구새마을금고의 근저당권에 기초하여 진행됐습니다. 최초 근저당권은 2023.06.23 설정됐으며 채권최고액은 1,440,000,000원입니다. 이후 주식회사투우건설의 근저당권이 추가됐고, 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격만 보면 관심이 갈 만합니다. 감정가 307,000,000원이 한 차례 유찰되어 최저가가 214,900,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 거래 평균과 비교하면 할인 폭이 상당합니다. 그러나 이 사건은 단순히 근저당권을 말소하는 문제로 끝나지 않습니다. 전입이 확인된 실제 임차인 7명이 있고, 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서의 임차관계, 점유 세대 및 명도 가능성을 반드시 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준권리는 2023.06.23 중대구새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤인 2023.07.28 설정된 주식회사투우건설 근저당권과 2026.01.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 별도 압류·가압류는 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 7명의 점유관계가 핵심

현황조사와 관련 문건에서 실제 임차인 7명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고자는 없습니다. 모든 전입신고일이 2023.06.23 말소기준권리보다 늦어, 제시된 전입일 기준으로는 선순위 대항력 임차인이 아닙니다. 그러나 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 배당순위와 실제 점유관계는 추가 조사가 필요합니다.

후순위 표시는 2023.06.23 말소기준권리와 전입신고일의 선후관계에 따른 판단입니다. 확정일자 및 보증금은 확인되지 않았으므로 우선변제권을 확정하지 않았습니다. 배당요구 확인일이 없는 경우에도 배당요구를 하지 않았다고 단정할 수 없습니다.

배당요구가 확인된 임차인은 임병무·홍두희·하현승입니다. 각각 2026.03.10, 2026.03.23, 2026.04.06에 관련 문건이 접수됐습니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다. 임차보증금 정보가 확정되기 전에는 소액임차인 최우선변제 여부나 실제 배당액을 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 가격 매력은 있지만 하락 추세

모던클래시는 2023.02.16 준공된 40세대 다세대주택입니다. 비교 대상 면적은 약 69.39㎡이며, 유사 면적의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 302,000,000원이지만 최근 거래 흐름을 더 중요하게 봐야 합니다.

최저매각가 214,900,000원은 최근 12개월 평균 295,250,000원보다 80,350,000원 낮은 가격입니다. 최근 실거래 평균 대비 최저가 비율은 72.8%로, 가격상 할인 여지는 분명합니다. 최신 확인 거래인 2025.01의 326,000,000원보다도 낮습니다.

하지만 최근 거래 추세는 -3.3%로 하락하고 있습니다. 특히 2023년의 상대적 고가 거래가 전체 평균에 포함돼 있어, 전체 실거래 평균 302,000,000원만 기준으로 평가하면 가격 매력을 과대평가할 수 있습니다. 또한 최신 확인 거래가 2025.01이므로 현재 거래시장의 실제 매수 가능 가격은 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 214,900,000원 가정)

예상 매각대금 214,900,000원에서 집행비용 3,808,600원을 차감하면 중대구새마을금고에 211,091,400원이 배당됩니다. 후순위 주식회사투우건설의 배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 채권최고액 합산 기준 미배당액은 2,628,908,600원으로 계산됩니다.

본 예상배당은 채권최고액 기준의 단순 추정이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당표 및 채권자별 수령금액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.

⑤ 유찰 회차별 배당과 자금 분석

현재 1회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 가격과 채권자 예상배당은 다음과 같이 변합니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정됐지만, 임차인 보증금 및 점유관계 검증은 별개로 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 고령군 대가야읍 연조리 소재 한국조리명장고등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 주택, 학교, 관공서, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 동측으로 왕복 4차선 도로, 북측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택으로, 승강기·도시가스·난방·화재경보·CCTV 등의 설비가 있습니다. 외벽에는 화강석·치장벽돌·징크판넬·스타코 등이 사용됐습니다.
• 내부 확인. 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 구조와 마감 상태를 확인하지 못했습니다. 구조 변경이나 내부 파손 여부도 확인되지 않아 현장 실사가 중요합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 토지 공시지가는 402,200원/㎡입니다. 하천구역 저촉, 공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·문화재 관련 제한구역 포함 등 토지이용 규제가 확인됩니다. 구체적인 적용 범위는 원본 확인이 필요합니다.
• 환금성. 40세대 규모 다세대주택으로, 확인된 실거래 가격대는 250,000,000원에서 338,000,000원까지 분포합니다. 거래 추세 -3.3%와 단지 낙찰률 17.24%를 고려하면 재매각 시 가격과 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 7명 전수 확인. 하현승·김순덕·최상준·김가진·임병무·홍두희·나상현의 실제 점유 호실, 보증금, 임대차계약, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 대항력 검증. 전입일은 모두 말소기준권리 이후지만, 매각물건명세서와 주민등록 관련 원본을 확인해 인수 권리 여부를 최종 점검하세요.
• 최우선변제 가능성. 보증금 규모가 확인되지 않았으므로 소액임차인 최우선변제 해당 여부와 배당액 변동 가능성을 따로 확인하세요.
• 명도비용. 실제 거주 인원과 점유 형태를 조사하고, 인도명령 및 이사 협의 과정에서 발생할 수 있는 비용을 입찰 예산에 반영하세요.
• 공동담보 확인. 중대구새마을금고와 주식회사투우건설의 공동담보목록 및 실제 채권잔액을 검토하세요.
• 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 누수, 파손, 구조 변경, 설비 작동 상태 등을 점검하세요.
• 현재 시세 재확인. 최신 확인 거래가 2025.01인 만큼 실제 매도 호가와 추가 실거래를 확인하고, 하락 추세를 반영해 입찰가를 결정하세요.
• 체납 관리비. 관리주체에 공용부분 관리비 체납 및 기타 정산 비용을 확인하세요.
• 입찰보증금 및 공고. 최저가의 10% 참고금액은 21,490,000원입니다. 정확한 보증금, 입찰 조건, 변경·취하 여부는 법원 매각공고를 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력, 임차관계는 확인 후”

이 물건은 감정가 307,000,000원에서 한 차례 유찰되어 214,900,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 최근 12개월 실거래 평균 295,250,000원의 72.8% 수준으로, 가격상 할인 여지가 있다는 점은 분명합니다.

권리관계에서는 2023.06.23 중대구새마을금고 근저당이 말소기준이 되고, 이후 담보권은 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차인 7명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 내부 상태도 조사되지 않았습니다. 여기에 -3.3%의 거래 하락 추세와 소규모 다세대주택의 환금성 문제까지 고려해야 합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 후순위 임차인들의 실제 점유 및 보증금 관계가 확인되고 명도비용을 감당할 수 있다면 현재 최저가에는 가격상 검토 여지가 있습니다. 반대로 임차관계가 불명확한 상태라면 할인 폭만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 저렴한 낙찰가를 확보하는 것뿐 아니라, 낙찰 이후 실제 인도받을 수 있는 상태와 비용을 확인하는 것입니다.