대구지방법원 2026타경5. 고령군 대가야읍의 다세대주택 '모던클래시' 102동 302호입니다. 소유자는 주식회사신명이며, 2023년 6월 23일 설정된 중대구새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 1,440,000,000원이고, 이후 주식회사투우건설의 채권최고액 1,400,000,000원 근저당권이 추가 설정됐습니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격만 살펴보면 관심을 가질 만합니다. 감정가 307,000,000원에서 1회 유찰되어 214,900,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 권리 소멸 여부와 실제 점유관계를 분리해서 봐야 합니다. 등기부상 담보권은 소멸하더라도, 조사된 전입자 7명의 거주 여부와 임대차계약 내용, 보증금 및 인도 협의 문제는 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요

말소기준권리는 2023.06.23 중대구새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존등기가 이루어졌으며, 2023.07.28 설정된 주식회사투우건설의 후순위 근저당권과 2026.01.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·전입자 분석 — 7명 전원 후순위 전입

현황조사와 매각물건명세서 등에서 확인되는 전입자는 하현승·김순덕·최상준·김가진·임병무·홍두희·나상현의 실제 전입 조사 인원 7명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자는 없습니다.

전입일은 모두 2023.06.23 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기 어렵습니다. 그러나 보증금·확정일자·임대차 범위와 실제 점유 상황이 명확하지 않으므로 개별 권리 및 최우선변제 가능성을 추가 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 하락 추세

모던클래시의 비교 대상은 전용 약 69.39㎡대입니다. 전체 실거래 12건 평균은 302,000,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함될 수 있으므로 최근 거래를 우선적으로 판단합니다.

최근 12개월 거래 4건 평균 295,250,000원을 우선 적용하면 최저가 214,900,000원은 최근 평균의 72.8%입니다. 최신 확인 거래는 2025.01의 326,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 -3.3%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 214,900,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 추정입니다. 근저당권의 채권최고액은 해당 세대에 대한 실제 확정 채무액과 다를 수 있으며, 공동담보와 다른 배당절차의 영향을 받을 수 있습니다.

채권최고액 합계 2,840,000,000원 · 채권자 예상배당 합계 211,091,400원 · 추정 미배당 2,628,908,600원 · 소유자 잔여 0원. 당해세·소액임차인 최우선변제 미반영이며, 실제 채권액 및 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 배당 부족 비교

추가 유찰 시 최저매각가는 더 낮아지지만, 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 이는 매수인의 인수금액 증가를 뜻하지 않습니다. 모든 시나리오에서 산정 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 보증금이 확인되지 않은 전입자들의 최우선변제 여부나 실제 점유 해소 비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다. 단순히 최저매각가가 낮아진다는 이유만으로 권리 위험까지 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 고령군 대가야읍 연조리 소재 한국조리명장고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 주택·학교·관공서·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 다세대주택입니다. 외벽은 화강석·치장벽돌·징크판넬·스타코 등으로 마감됐으며 승강기·급배수·CCTV·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측 왕복 4차선 도로와 북측 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며, 공부상 토지면적은 3,368.0㎡, 공시지가는 402,200원/㎡입니다. 해당 토지 전체의 정보로서 개별 호실의 대지권 면적과 구분해야 합니다.
• 규제. 하천구역 저촉, 공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등 지정사항이 있습니다. 해당 규제가 개별 건물의 이용·증개축에 미치는 영향은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 2023.02.16 준공된 40세대 다세대주택입니다. 실거래가 250,000,000원~338,000,000원으로 분산돼 있으며 최근 추세는 -3.3%입니다. 대규모 아파트보다 매도 시점과 적정가격 판단에 신중해야 합니다.
• 건물 상태. 내부를 직접 확인하지 못해 구조변경·내부파손 여부가 불명확합니다. 인도 및 수리 관련 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전입자 7명 확인. 하현승·김순덕·최상준·김가진·임병무·홍두희·나상현의 실제 점유 호실과 임대차계약, 보증금, 확정일자를 대조하세요.
• 배당요구 내역 확인. 임병무(2026.03.10), 홍두희(2026.03.23), 하현승(2026.04.06)의 배당요구 및 나머지 전입자의 권리신고 상황을 확인하세요.
• 소액임차인 검토. 보증금 미상인 만큼 해당 임차인들이 최우선변제 대상인지 확정할 수 없습니다. 실제 임대차계약 및 관련 기준을 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중대구새마을금고 공동담보목록 제2023-119호와 주식회사투우건설 공동담보목록 제2023-140호를 확인하고, 해당 세대와 다른 담보물 사이의 채무·배당 관계를 점검하세요.
• 명도 난도 점검. 여러 전입자가 조사된 만큼 현재 점유자, 출입 가능 여부, 인도명령 대상 및 명도 협의 가능성을 사전에 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 수리 범위와 비용을 별도로 검토하세요.
• 시세 재확인. 최신 확인 거래가 2025.01이므로 최근 실거래 평균 295,250,000원을 현재의 확정 시세로 간주하지 말고 거래 추세 -3.3%와 함께 검토하세요.
• 관리비·공과금 확인. 장기 체납 관리비, 공용부분 부담 가능성 및 실제 인도 전후의 비용을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 공동담보목록과 배당 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 점유 확인은 필수”

모던클래시 302호는 감정가 307,000,000원에서 214,900,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 295,250,000원 대비 72.8%라는 수치는 가격 면에서 관심을 가질 만합니다.

그러나 최근 거래 추세는 -3.3%이고, 실제 전입 조사 인원 7명의 보증금과 확정일자가 명확하지 않습니다. 두 건의 근저당권은 매각으로 소멸하고 산정 인수액은 0원이지만, 내부 미확인·점유 불확실성·공동담보에 따른 배당 구조를 확인해야 합니다.

결론은 가격 매력은 있으나 권리·명도 확인 전에는 조건부 접근입니다. 단순히 감정가 대비 70%까지 낮아졌다는 점만으로 안전한 낙찰이라고 볼 수 없습니다. 전입자들의 실제 점유관계와 보증금, 내부 상태를 확인한 뒤 추가 지출과 향후 환금성을 고려해 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.