대구지방법원 2026타경5. 경북 고령군 대가야읍 ‘모던클래시’ 102동 3층 302호, 전용 69.3904㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사신명이고, 2023.06.23 중대구새마을금고 근저당권 1,440,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 2023.07.28 주식회사투우건설 근저당 1,400,000,000원, 2026.01.06 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 쪽은 숫자가 많아 보이지만 권리순위는 명확합니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 7명이고 전입일은 모두 2023.06.23 이후입니다. 따라서 이 사건에서 매수인이 승계하는 대항력 보증금은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 모든 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당요구 여부와 우선변제 관계는 매각 전 최종 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경5 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 102동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 69.3904㎡ · 다세대주택 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사신명 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중대구새마을금고 / 1,225,730,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 모던클래시 · 40세대 · 2023.02.16 준공 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 모두 후순위 전입
말소기준은 2023.06.23 중대구새마을금고 근저당입니다. 2023.07.28 주식회사투우건설 근저당과 2026.01.06 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 두 근저당은 각각 공동담보목록 제2023-119호와 제2023-140호가 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 7명, 대항력 인수는 0원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하현승 | 2024.11.20 | 미상 | 미상 | 2026.04.06 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김순덕 | 2025.06.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 최상준 | 2024.07.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김가진 | 2026.01.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 임병무 | 2024.06.25 | 미상 | 미상 | 2026.03.10 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 홍두희 | 2025.05.19 | 미상 | 미상 | 2026.03.23 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 나상현 | 2025.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다도, 최근 12개월 평균을 봐야 한다
모던클래시 전용 69.39㎡대 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 302,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름이 더 중요합니다. 최근 12개월 4건 평균은 295,250,000원이고 최저매각가 307,000,000원은 그 평균의 104.0%입니다. 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세도 -3.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 69.55㎡ | 2 | 326,000,000원 |
| 2024.09 | 69.55㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 69.55㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2024.06 | 69.55㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2023.11 | 69.39㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.11 | 69.39㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2023.02 | 69.39㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2023.02 | 69.39㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 295,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 302,000,000원 |
최신 거래인 2025.01의 326,000,000원만 보면 최저가 307,000,000원이 낮아 보이지만, 최근 12개월 전체 평균은 295,250,000원입니다. 게다가 최근 구간이 이전 구간보다 -3.3% 낮아진 흐름이므로, 하나의 높은 최신 거래만으로 현재 최저가를 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 전체 12건 평균 302,000,000원과 비교해도 최저가는 101.7%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 1. 근저당 · 중대구새마을금고 | 1,440,000,000원 | 301,902,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사투우건설 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 2,840,000,000원이고, 현재 회차 가정에서 채권자 배당은 301,902,000원, 미배당은 2,538,098,000원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 모던클래시 제102동은 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 대상은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 경상북도 고령군 대가야읍 연조리 소재 한국조리명장고등학교 북동측 인근으로, 주택·학교·관공서·근린생활시설·농경지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보·CCTV·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 공시지가 402,200원/㎡이며 토지면적은 3,368.0㎡입니다.
- 제한. 하천구역 저촉, 공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·조례로정한지역에 포함됩니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태와 구조변경·내부파손 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
- 경매 환금 지표. 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.8회, 매각률 25.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세로. 현재 실질취득 307,000,000원은 최근 12개월 평균 295,250,000원의 104.0%입니다. 전체 평균 302,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -3.3%입니다. 최신 326,000,000원 한 건보다 최근 12개월 평균과 추세를 함께 보는 편이 중요합니다.
- 임차인 7명 점유 확인. 모두 후순위 전입으로 대항력 인수는 없지만, 실제 점유범위·계약관계·보증금과 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 하현승은 2026.04.06, 임병무는 2026.03.10, 홍두희는 2026.03.23 배당요구가 확인됩니다. 나머지는 최종 매각서류를 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않아 구조변경·내부파손 유무가 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 245,600,000원, 2회 유찰 시 196,480,000원입니다. 현 회차와 가격 차이를 비교해 응찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 및 현장 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2023.06.23 중대구새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 7명도 모두 그 이후 전입해 대항력 인수는 0원입니다.
하지만 가격 평가는 별개입니다. 현재 실질취득액 307,000,000원은 최근 12개월 평균 295,250,000원의 104.0%이고, 최근 거래 흐름도 -3.3%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.8회와 매각률 25.0%까지 보면 신건에서 가격을 후하게 볼 근거가 약합니다. 권리는 인수 부담이 없지만, 가격은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
