대구지방법원 2026타경5. 경북 고령군 대가야읍에 위치한 모던클래시 102동 5층 502호입니다. 2023년 준공된 40세대 규모의 다세대주택으로, 분석 대상 전용면적은 69.3904㎡입니다. 소유자는 주식회사신명이며, 2023년 6월 중대구새마을금고의 근저당권이 설정된 뒤 같은 해 7월 주식회사투우건설의 근저당권이 추가됐습니다. 이후 중대구새마을금고가 임의경매를 신청하면서 매각 절차가 시작됐습니다.

말소기준은 2023.06.23. 중대구새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사투우건설 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리는 비교적 명확하지만, 이 물건에서는 등기부보다 현황조사에 나타난 점유자들의 실제 임대차관계가 더 중요한 입찰 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요

말소기준권리인 중대구새마을금고 근저당권은 채권최고액 1,440,000,000원입니다. 후순위 주식회사투우건설 근저당권의 채권최고액도 1,400,000,000원에 달합니다. 다만 두 근저당권 모두 공동담보목록이 기재되어 있어, 이 채권최고액을 502호 한 세대만의 채무로 해석해서는 안 됩니다.

이 근저당권들은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 예상배당에서 채권자들이 전액 변제받지 못하더라도 미배당 채권액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 등기상 인수액이 0원으로 산정된 이유입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 7명의 권리를 구분해야 한다

현황조사 및 문건접수에서 확인된 실제 점유자·임차인 명의자는 7명입니다. 보증기관의 대위·승계신고로 표시된 사람은 없으므로 중복 승계신고를 임차인 수에 더한 경우는 아닙니다. 다만 7명이 모두 이 502호의 독립적인 임차인인지, 다른 세대와 관련된 점유자인지는 별도 확인이 필요합니다.

대항력 판정은 2023.06.23. 말소기준권리와 각 전입일의 선후관계에 따른 1차 판단입니다. 확정일자 및 보증금이 확인되지 않아 우선변제권의 성립 여부와 배당 가능액은 확정할 수 없습니다. 승계 배지는 보증기관 대위·승계신고 여부를 뜻합니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세를 함께 봐야 한다

모던클래시의 유사 면적 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 302,000,000원이지만, 2023년의 비교적 높은 거래가격들이 포함되어 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 전체 평균보다 최근 거래 평균 295,250,000원, 최신 거래 326,000,000원, 최근 가격 추세 -3.3%를 우선 살펴야 합니다.

현재 최저가 217,000,000원은 최근 거래 평균 295,250,000원의 73.5% 수준입니다. 최근 평균보다 78,250,000원 낮고, 최신 확인 거래인 2025년 1월의 326,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 비교하면 할인 구간에 진입한 것은 맞습니다.

하지만 최근 거래 추세가 -3.3%라는 점이 중요합니다. 전체 평균 302,000,000원은 오래된 고가 거래의 영향을 받을 수 있습니다. 더구나 최신 확인 거래가 2025년 1월이므로, 2026년 10월 매각 시점의 실시간 시장가격을 그대로 대변하지는 못합니다. 과거 실거래 대비 할인율을 현재 확정 수익률로 해석하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

매각대금 217,000,000원에서 집행비용 3,838,000원을 공제하면 근저당권자에게 배당 가능한 금액은 213,162,000원입니다. 이 금액이 선순위 중대구새마을금고에 배당되는 것으로 계산되어, 후순위 주식회사투우건설과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.

예상배당은 채권최고액 기준 단순 배분입니다. 공동담보의 실제 채권잔액·배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 합계는 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오

현재 최저가에서 매각되지 않을 경우를 가정한 회차별 계산입니다. 유찰이 반복되면 매각가격이 내려가고, 채권자들의 미배당 규모는 더 커집니다. 하지만 이 사건의 등기상 후순위 근저당 채권 미배당액이 곧 매수인 채무가 되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 고령군 대가야읍 연조리 소재 한국조리명장고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 주택·학교·관공서·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역으로, 일반적인 대규모 아파트 주거지와는 수요 구성이 다릅니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 동측 왕복 4차선 도로 및 북측 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2023.02.16. 준공된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 승강기, 화재경보, CCTV, 도시가스, 난방 및 급·배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며, 하천구역 저촉 사항과 공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등 여러 토지이용 제한이 확인됩니다. 토지의 공시지가는 402,200원/㎡입니다.
• 공부 및 건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았으며, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부를 직접 확인하지 못하여 구조변경이나 내부 파손 여부는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 40세대 규모이고 확인된 실거래가격의 범위는 250,000,000원부터 338,000,000원까지입니다. 최근 거래 추세는 -3.3%이고 경매 낙찰률은 17.24%로, 매도 시점과 가격에 따른 유동성 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 7명의 실제 거주 호수 확인. 하현승·김순덕·최상준·김가진·임병무·홍두희·나상현의 실제 점유 부분과 502호 관련성을 개별 확인해야 합니다. 같은 건물 다른 호실의 거주 이력이 혼재했는지도 대조하세요.
• 임대차계약 및 대항력 재확인. 2023.06.23. 말소기준보다 늦은 전입이라는 유리한 사정이 있지만, 임대차계약서, 실제 점유 개시일, 확정일자, 보증금과 임차권등기 여부 등을 확인해야 합니다.
• 배당요구·최우선변제 확인. 하현승(2026.04.06.), 임병무(2026.03.10.), 홍두희(2026.03.23.)의 배당요구 사실과 나머지 점유자의 배당요구 여부를 확인하고, 소액임차인 최우선변제 여부를 점검해야 합니다.
• 공동담보 관계 대조. 중대구새마을금고 공동담보목록 제2023-119호 및 주식회사투우건설 공동담보목록 제2023-140호를 대조하여 여러 호실에 걸친 채권·배당관계를 확인하세요.
• 실거래 시세 재검증. 최근 평균 295,250,000원과 최신 확인 거래 326,000,000원이 현재의 즉시 매도가격을 보장하지 않습니다. 하락 추세 -3.3%와 40세대 규모를 고려해 현재 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 내부 상태 및 명도비용. 감정 당시 내부 미확인 상태였으므로 불법 구조변경, 누수, 파손, 설비 상태와 실제 점유자를 확인하고, 명도 및 수리비용을 별도 예산으로 반영하세요.
• 관리비·토지이용 제한. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능성, 하천구역 저촉과 각종 토지이용 제한의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행내역을 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 할인, 입찰 안전성은 아직 확인 중”

모던클래시 502호는 감정가 310,000,000원에서 최저가 217,000,000원까지 하락했고, 최근 거래 평균 대비 73.5% 수준이라는 분명한 가격상 이점이 있습니다. 선순위 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 매각으로 소멸하므로, 등기상 인수 구조도 복잡하지 않습니다.

그러나 점유자로 조사된 7명의 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않은 상태입니다. 여기에 최근 거래가격의 -3.3% 하락 추세, 40세대 다세대주택의 제한적인 환금성, 내부 상태 미확인이라는 위험이 겹칩니다. 최저가가 과거 실거래보다 낮다는 사실만으로 안전한 투자가 되는 것은 아닙니다.

따라서 현 단계의 결론은 “가격은 검토할 만하지만, 점유관계 해소 전 적극 입찰은 신중”입니다. 최저가의 할인율보다 502호에 실제로 어떤 임대차관계가 존재하며, 낙찰자가 얼마의 시간과 비용으로 인도받을 수 있는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.