대구지방법원 2026타경5. 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 ‘모던클래시’ 102동 5층 502호의 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사신명이고, 2023.06.23 설정된 중대구새마을금고 근저당 1,440,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2023.07.28 주식회사투우건설 근저당 1,400,000,000원과 2026.01.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 등장하는 사람은 7명이지만, 전입일이 모두 말소기준일인 2023.06.23보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 전원 없음이고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 7명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 실제 배당 순서는 매각물건명세서 등에서 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2023.06.23 중대구새마을금고 근저당입니다. 같은 날 소유권보존이 이뤄졌고, 이후 설정된 주식회사투우건설 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.

② 점유자 7명 — 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상

7명 모두 전입신고가 2023.06.23 말소기준권리보다 늦기 때문에 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 조사상 실제 점유자는 7명입니다. 하현승·임병무·홍두희는 각각 배당요구 접수일이 확인되지만, 보증금과 확정일자가 모두 미상이라 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 105.0%

모던클래시의 거래 자료는 총 12건입니다. 전체 평균은 302,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 4건, 평균 295,250,000원이고, 신건 최저가 310,000,000원은 이 평균의 105.0%입니다. 최신 거래는 2025.01의 326,000,000원이지만, 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세는 -3.3%입니다.

전체 12건 평균 302,000,000원만 보면 최저가와 차이가 작아 보이지만, 최근 12개월 평균은 295,250,000원으로 더 낮습니다. 최저가는 전체 평균 대비 102.6%, 최근 12개월 평균 대비 105.0%입니다. 최신 거래 326,000,000원보다는 낮지만, 최근 추세가 -3.3%인 상황에서 신건 310,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)

총 채권최고액 2,840,000,000원 중 신건 매각가 가정에서 채권자 배당은 304,860,000원이고 미배당은 2,535,140,000원입니다. 중대구새마을금고의 신청채권 1,225,730,620원도 전액 충족되지 않습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당은 당해세와 점유자들의 보증금·우선변제 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국조리명장고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주택·학교·관공서·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 화강석·치장벽돌·징크판넬·스타코 등, 내부는 벽지·타일·내장바닥재 등으로 기술돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보·CCTV·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 402,200원/㎡, 토지면적은 3,368.0㎡입니다.
• 제한. 하천구역·공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·조례로정한지역 등이 포함되거나 저촉됩니다.
• 현장 확인. 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태와 구조변경·내부파손 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 모던클래시는 40세대이며 단지 경매 매각률은 25.0%, 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 7명 재확인. 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에서 임차보증금, 확정일자, 배당요구 내용을 최종 대조해야 합니다.
• 배당표 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세와 점유자 우선변제 가능성이 확정 반영되지 않았습니다.
• 명도 계획. 대항력 없음과 실제 점유 해소는 별개입니다. 7명의 실제 점유 여부와 인도 협의 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가가 최근 12개월 평균의 105.0%이므로 현재 가격만으로는 저가 매수라고 보기 어렵습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.3%이므로 전체 평균 302,000,000원보다 최근 12개월 평균 295,250,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 회차 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 248,000,000원, 2회 유찰 시 198,400,000원입니다.
• 내부 상태 확인. 현장조사에서 내부 상태와 구조변경·파손 여부가 확인되지 않았으므로 낙찰 전 별도 확인이 중요합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 따로 봐야 한다”

이 사건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2023.06.23 중대구새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 점유자 7명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 신건 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 295,250,000원의 105.0%입니다. 최신 거래 326,000,000원보다 낮다는 한 가지 사실만으로 가격 메리트를 평가하기에는 최근 추세가 -3.3%이고, 단지 경매 평균 유찰이 1.8회, 매각률이 25.0%라는 지표도 함께 봐야 합니다. 결론은 인수권리는 양호하지만 신건 가격은 보류입니다. 점유자 보증금·확정일자를 최종 확인한 뒤, 최근 시세와 유찰 회차를 중심으로 접근할 사건입니다.