대구지방법원 2026타경5. 고령군 대가야읍 ‘모던클래시’ 102동 4층 402호, 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사신명이며, 2023년 소유권보존과 동시에 중대구새마을금고가 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤이어 설정된 주식회사투우건설의 1,400,000,000원 근저당과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리등기만 보면 소멸형이지만 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사와 문건접수 등에 등장하는 실제 임차인은 8명입니다. 하현승·김순덕·최상준·김가진·임병무·홍두희·나상현은 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 박수근은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다. 따라서 배당표의 인수 0원과 별개로, 입찰 전 박수근의 전입·점유·보증금 관계를 매각물건명세서와 원본 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경5 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 102동 4층402호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 69.3904㎡ |
| 소유자 | 주식회사신명 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중대구새마을금고 / 1,225,730,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인 | 2023.02.16 |
| 세대수 | 40세대 |
① 권리 흐름 — 근저당 2건은 매각으로 소멸
말소기준은 2023.06.23 중대구새마을금고 근저당권입니다. 같은 날의 소유권보존 이후 설정됐고, 2023.07.28 주식회사투우건설 근저당권 및 2026.01.06 임의경매개시결정은 모두 그 뒤 순위입니다. 배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하현승 | 2024.11.20 | 2026.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순덕 | 2025.06.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최상준 | 2024.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가진 | 2026.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임병무 | 2024.06.25 | 2026.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍두희 | 2025.05.19 | 2026.03.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나상현 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수근 | 미상 | 2026.04.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
하현승·임병무·홍두희·박수근은 배당요구 관련 문건 접수가 확인됩니다. 나머지 임차인은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 박수근은 전입일도 확인되지 않아 이 임차인의 권리관계가 입찰 전 가장 중요한 확인 지점입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 5% 높은 신건
모던클래시의 면적 일치 실거래는 12건이며 전체 평균은 302,000,000원입니다. 그러나 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 295,250,000원, 최신 거래는 2025.01의 326,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래의 추세 비교는 -3.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 69.55㎡ | 2 | 326,000,000원 |
| 2024.09 | 69.55㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 69.55㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2024.06 | 69.55㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2023.11 | 69.39㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.11 | 69.39㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2023.02 | 69.39㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2023.02 | 69.39㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 295,250,000원 |
현재 최저가 3.10억은 최근 12개월 평균 2.9525억의 105.0%입니다. 전체 12건 평균 3.02억과 비교해도 102.6%입니다. 최신 2025.01 거래 3.26억보다는 낮지만, 최근 평균을 웃돌고 거래 추세도 -3.3%이므로 신건 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 근저당 · 중대구새마을금고 | 1,440,000,000원 | 304,860,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사투우건설 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,840,000,000원 중 304,860,000원이 배당되고 미배당은 2,535,140,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 310,000,000원 | 304,860,000원 | 2,535,140,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 2,596,272,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 2,645,177,600원 | 0원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.8회, 매각률은 25.0%입니다. 현재 신건 가격이 최근 12개월 평균을 웃돈다는 점까지 겹쳐, 가격만 놓고 보면 신건에서 서두를 이유는 약합니다. 다만 실제 매각 여부와 다음 회차 진행은 법원 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국조리명장고등학교 북동측 인근이며, 주변은 주택·학교·관공서·근린생활시설·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보·CCTV·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선 도로, 북측 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 402,200원/㎡, 토지면적은 3,368.0㎡입니다.
- 규제. 하천구역·공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·조례로정한지역 등이 확인됩니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태·구조변경·내부파손 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박수근 전입일 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 주민등록·매각물건명세서·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 임차인들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 배당·명도 관계를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 실질취득 3.10억은 최근 12개월 평균 2.9525억의 105.0%입니다. 최근 추세도 -3.3%라 신건 가격을 싸다고 보면 안 됩니다.
- 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 3.02억보다 최근 12개월 4건 평균 2.9525억을 가격 판단의 우선 기준으로 보는 편이 데이터 흐름과 맞습니다.
- 내부 상태 확인. 내부 마감·구조변경·파손 여부가 현장 조사에서 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 소멸형이지만 가격과 임차인이 남는다
이 물건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 실제 임차인이 8명이고 그중 박수근은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 가격도 실질취득 3.10억이 최근 12개월 평균 2.9525억보다 높고 최근 거래 추세는 -3.3%입니다. 따라서 현재 신건은 “등기는 소멸형, 임차인은 한 건 미상, 가격은 최근 평균 이상”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
