대구지방법원 2026타경5. 고령군 대가야읍 모던클래시 제102동 4층 402호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 소유자는 주식회사신명입니다. 2023년 6월 23일 중대구새마을금고가 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2023년 7월 28일 주식회사투우건설이 채권최고액 1,400,000,000원의 후순위 근저당권을 설정했습니다. 이후 중대구새마을금고의 신청으로 2026년 1월 6일 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 핵심 구조는 비교적 단순합니다. 중대구새마을금고의 선순위 근저당권이 말소기준권리이고, 두 근저당권과 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부에 있는 근저당권보다 등기부만으로 확정할 수 없는 임차관계입니다. 특히 확인된 임차인들의 전입일과 보증금, 점유 범위를 구분해서 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인 필요

권리의 출발점은 2023년 6월 23일 중대구새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사투우건설 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 각각의 채권최고액은 1,440,000,000원과 1,400,000,000원이며, 공동담보목록이 있는 권리이므로 이를 이 호실만의 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.

② 임차인 8명 — 후순위 7명, 대항력 미상 1명

현황조사와 매각물건명세서 등에서 확인되는 인물은 총 8명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계로 중복된 신고자가 아닌 실제 임차인 8명으로 분류됩니다. 전입일이 파악되는 7명은 모두 말소기준일인 2023.06.23 이후 전입자입니다. 박수근은 전입일이 없어 별도 확인이 필요합니다.

대항력 판정은 확인된 전입일과 2023.06.23 말소기준일을 비교한 결과입니다. 확정일자와 계약 내용이 확인되지 않은 임차인의 우선변제권은 확정할 수 없습니다. 인수 판단은 실제 점유·계약 및 매각물건명세서 확인을 전제로 합니다.

특히 현황조사에 여러 명이 등장한다고 해서 402호 한 세대에 8명이 모두 독립적으로 거주한다고 단정할 수는 없습니다. 각 임차인의 실제 점유 호실과 범위, 임대차계약의 대상, 보증금 및 전입·확정일자를 대조해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 명도 비용과 인수 가능성을 모두 보수적으로 평가하는 편이 타당합니다.

③ 시세 비교 — 할인은 분명하지만 상승장은 아니다

모던클래시는 총 40세대, 2023.02.16 준공된 다세대주택입니다. 전용 69.39㎡ 및 69.55㎡대 유사 면적 거래 12건의 전체 평균은 302,000,000원입니다. 그러나 전체 평균에는 2023년의 상대적으로 높은 가격이 섞여 있습니다. 따라서 최근 12개월 평균 295,250,000원과 가장 최근 확인된 거래 326,000,000원(2025.01)을 우선 비교하는 것이 적절합니다.

현재 최저매각가 217,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 295,250,000원보다 78,250,000원 낮습니다. 최근 평균 대비 할인율은 약 26.5%이며, 전체 실거래 최저가 250,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 가격 비교만 보면 할인 폭은 분명합니다.

다만 최근 가격 추세가 -3.3%로 하락하고 있다는 점이 중요합니다. 최신 확인 거래도 2025년 1월이므로 2026년 10월 매각 시점의 현재 가격을 그대로 대변하지 못합니다. 가격이 내려가는 시장에서는 과거 거래와의 차액을 곧바로 실현 가능한 수익으로 해석하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

현 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금 대부분이 선순위 근저당권자인 중대구새마을금고에 배당됩니다. 후순위인 주식회사투우건설의 예상배당은 0원입니다. 다만 아래 표는 채권최고액 기준의 단순 추정으로, 공동담보 관계 및 임차인 우선·최우선변제, 당해세 등의 실제 배당 변수를 모두 확정한 계산은 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 합계 2,840,000,000원 중 예상배당액은 213,162,000원이며, 단순 미배당액은 2,626,838,000원입니다. 공동담보 채권최고액을 기준으로 계산한 금액이므로 이 호실에 실제 귀속되는 채무잔액과는 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 총취득 부담을 보라

* 각 회차의 인수 추정 0원은 확인된 근저당권 및 현재 임차관계 분류를 전제로 한 수치로, 박수근의 대항력·실제 보증금에 따른 인수 가능성을 확정적으로 배제하지 않습니다. 2·3회 유찰은 가상 시나리오이며 향후 실제 최저매각가를 보장하지 않습니다.

한 차례 추가 유찰되면 제시된 시나리오의 최저가는 151,900,000원, 다시 유찰되면 106,330,000원입니다. 하지만 매각대금이 줄어들어도 미배당 채권이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 문제는 별도로 존재할 수 있는 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다.

만약 인수 대상 임차보증금이 존재한다면 실제 총취득비용은 낙찰가 + 미배당 인수금 + 취득 부대비용으로 보아야 합니다. 보증금이 낙찰가를 초과하고 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가만 내려가도 실질취득비용은 크게 줄지 않을 수 있습니다. 유찰 횟수만 늘어난다고 무조건 투자성이 좋아지는 물건은 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 고령군 대가야읍 연조리 소재 한국조리명장고등학교 북동측 인근입니다. 주택, 학교, 관공서, 근린생활시설과 농경지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 다세대주택입니다. 외벽은 화강석·치장벽돌·징크판넬·스타코 등으로 마감됐고, 승강기·CCTV·도시가스·난방·화재경보 등의 설비가 있습니다.
• 규모. 2023년 준공된 총 40세대 주거시설입니다. 대규모 아파트와 달리 비교 가능한 거래 표본과 재매각 수요가 제한될 수 있습니다.
• 도로. 동측으로 왕복 4차선 도로, 북측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. 토지현황상 중로각지로 분류됩니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며, 지목은 대입니다. 토지 전체 면적은 3,368.0㎡, 공시지가는 402,200원/㎡입니다. 이 토지 면적은 402호의 개별 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 하천구역(내곡천) 저촉, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 문화유산 관련 제한 등이 확인됩니다. 각 제한이 개별 호실의 이용·재건축 등에 미치는 영향은 별도로 검토해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 구조·마감재·파손 여부는 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 단지 경매통계상 평균 유찰 1.9회, 매각률 17.24%입니다. 유사 면적의 거래 표본이 많지 않고 최근 가격 추세도 -3.3%이므로, 재매각 소요기간과 매도가격을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 박수근 전입일 확인. 주민등록 전입 이력, 임대차계약, 점유 개시 시점 및 확정일자를 확인해 말소기준권리와의 선후관계를 확정해야 합니다.
• 박수근 보증금 확인. 보증금 0원 기재와 실제 보증금 미상이라는 불확실성을 해소해야 합니다. 대항력 있는 보증금이 발견되면 인수액과 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 8명 임차인별 점유 범위 확인. 각자의 실제 거주 호실, 임대차 목적물, 점유 현황, 배당요구 여부를 대조해야 합니다. 단순 인적 목록만으로 402호에 대한 각자의 권리를 확정할 수 없습니다.
• 우선변제·최우선변제 검토. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차인이 많습니다. 실제 배당액과 소액임차인 보호 여부는 원본 계약관계 및 관련 기준으로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 중대구새마을금고와 주식회사투우건설의 근저당권에는 각각 공동담보목록 제2023-119호, 제2023-140호가 있습니다. 다른 공동담보물과 채권 변제 현황을 확인해야 합니다.
• 인수액 확정 전 응찰 금액 제한. 최저가 217,000,000원은 최근 실거래 평균보다 낮지만 미확정 보증금이 있으면 실제 총취득비용이 달라집니다. 반드시 낙찰가와 인수금을 합산해 판단해야 합니다.
• 시장가격 재확인. 가장 최근 확인 거래가 2025.01이고 최근 추세는 하락입니다. 현재 실매도 호가와 매수 수요를 별도로 확인해 과거 거래가격이 아닌 실제 처분 가능 금액을 평가해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 현장조사에서 확인하지 못한 파손, 구조변경, 누수 및 수선 필요 여부를 점검하고 수리비를 입찰 한도에 반영해야 합니다.
• 미납 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납액과 점유자 인도 절차, 인도명령 가능 여부 및 예상 비용을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 입찰 전 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서·임차관계 자료를 확인하고, 매수인이 인수하는 권리와 특별매각조건을 재점검해야 합니다.

맺으며 — “가격 할인은 합격, 임차관계는 보류”

이 물건의 장점은 명확합니다. 감정가 310,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 217,000,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 295,250,000원의 73.5%에 해당합니다. 등기상 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격과 등기상 말소 관계만 보면 검토할 이유가 있는 물건입니다.

그러나 종합 판단은 다릅니다. 임차인 8명 중 1명의 대항력과 보증금이 미확정이고, 나머지 7명 역시 개별 점유와 배당관계를 확인해야 합니다. 감정평가상 내부를 직접 확인하지 못했으며, 40세대 소규모 다세대주택이라는 점과 최근 -3.3%의 가격 하락 추세, 단지 경매 매각률 17.24%도 유동성과 처분가격에 부담을 줍니다.

예상 인수액 0원이 원본 서류로 확인되고 임차인의 점유·명도 문제가 해소된다면, 현재 최저가는 최근 실거래 평균 대비 의미 있는 할인 구간입니다. 반대로 박수근의 대항력 있는 미반환 보증금이 확인되면, 낙찰가만으로는 싸다고 판단할 수 없고 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.

결론은 조건부 검토, 인수 위험 확인 전 입찰 보류입니다. 가격 차이보다 먼저 확인할 것은 박수근의 권리관계와 실제 인수액입니다. 그다음에야 하락 중인 지역 시세와 재매각 가능성을 반영한 입찰 상한을 정할 수 있습니다.