대구지방법원 2026타경5. 경북 고령군 대가야읍 모던클래시 102동 202호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사신명이며, 2023년 6월 중대구새마을금고의 근저당권 설정 이후 주식회사투우건설의 후순위 근저당권이 설정됐습니다. 두 근저당권의 채권최고액 합계는 2,840,000,000원으로, 경매 대상 호수의 감정가보다 훨씬 큽니다. 다만 두 권리 모두 매각으로 소멸할 예정이며, 거액의 미배당 채권이 있다는 사실과 낙찰자의 인수 채무는 서로 다릅니다.

이 물건의 관건은 등기부보다는 임차관계와 실제 점유입니다. 현황조사 등에 등장하는 7명의 전입일은 모두 2023년 6월 23일 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 하지만 보증금과 확정일자, 개별 점유 범위가 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 가능성, 배당관계 및 명도 비용을 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도

말소기준권리는 2023년 6월 23일 중대구새마을금고 근저당권입니다. 이어서 설정된 주식회사투우건설의 근저당권과 경매개시결정 등기는 모두 매각으로 소멸할 예정입니다. 채권최고액이 크더라도 그것이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 확인된 7명, 보증금은 모두 미상

현황조사 및 문건접수상 실제 임차인으로 기재된 사람은 7명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 이들의 전입신고는 모두 말소기준 이후입니다. 다만 감정평가 대상에는 여러 세대가 포함돼 있으므로 각 인물이 경매 대상 202호를 실제로 점유하는지부터 확인해야 합니다.

대항력 판단: 기재된 전입일이 말소기준권리보다 늦어 해당 전입을 근거로 한 선순위 대항력은 인정하기 어렵습니다. 실제 점유·임대차 성립관계·선행 권원은 별도 확인이 필요합니다. 우선변제는 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 미확정이며, 소액임차인 최우선변제 여부도 별도 검토 대상입니다.

임병무·홍두희·하현승은 각각 배당요구 관련 문건접수가 확인됩니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 우선배당이 보장되는 것은 아니며, 실제 배당 순위는 임대차 성립요건과 보증금, 확정일자 및 소액임차인 해당 여부에 따라 달라집니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세도 있다

모던클래시의 동일·유사 전용면적 69㎡대 실거래입니다. 전체 12건 평균은 302,000,000원이지만 초기 고가 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 295,250,000원과 최신 거래 326,000,000원을 우선 적용했습니다.

현재 최저가 214,900,000원은 최근 12개월 평균 295,250,000원보다 80,350,000원 낮습니다. 최근 평균 대비 72.8% 수준이므로, 가격 할인 자체는 인정할 수 있습니다. 2025년 1월 최신 거래가 326,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다.

하지만 시장 추세 지표는 -3.3%로 하락 방향입니다. 최신 확인 거래도 2025년 1월 거래이므로, 과거 거래가격을 현재 실현 가능한 매도가격으로 단정할 수 없습니다. 가격 메리트를 계산할 때는 거래 시점과 소규모 단지의 환금성 한계를 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 214,900,000원 가정)

근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용 3,808,600원은 추정치이며, 실제 채권 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 관계에 따른 배당 조정도 최종 배당표에서 확인해야 합니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

유찰이 추가되면 가격 부담은 줄지만, 채권자 미배당은 늘어납니다. 각 회차에서 매수인 인수 추정액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 임차관계가 확정되지 않았으므로 실제 취득비용은 낙찰가에 취득 관련 비용, 명도 및 필요한 보수비용 등을 더해 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 고령군 대가야읍 연조리 소재 한국조리명장고등학교 북동측 인근으로, 주변은 주택·학교·관공서·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 다세대주택으로, 승강기·화재경보·CCTV·도시가스·난방 및 급배수설비 등이 있습니다.
• 도로. 동측으로 왕복 4차선 도로, 북측으로 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 제1종일반주거지역이며, 상대보호구역·가축사육제한구역·공장설립제한지역·하천구역 관련 제한이 표시돼 있습니다. 용도 및 규제 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 지가. 공시지가 402,200원/㎡, 지목은 대지입니다.
• 환금성. 총 40세대 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 단지 경매 평균 유찰 1.9회, 낙찰률 17.24%를 고려하면 재매각 시 매수 수요가 제한될 수 있습니다.
• 건물 상태. 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 구조와 마감상태, 내부 파손 여부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 수리비에 차이가 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 202호 점유자 특정. 현황조사에 기재된 7명 중 실제 202호에 거주하거나 점유권원을 주장하는 사람을 확인합니다. 다른 세대의 임차인을 이 호실의 점유자로 혼동하지 않아야 합니다.
• 임대차계약 및 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입세대열람 및 매각물건명세서를 대조합니다. 소액임차인 최우선변제 해당 여부도 확인합니다.
• 배당요구 확인. 임병무·홍두희·하현승의 배당요구 관련 문건과 배당 자격을 확인합니다. 배당요구 미확인자들의 법적 지위도 점검합니다.
• 공동담보 확인. 중대구새마을금고 공동담보목록 제2023-119호 및 주식회사투우건설 공동담보목록 제2023-140호와 실제 배당구조를 확인합니다.
• 명도 비용 반영. 낙찰자 인수채무가 없더라도 점유자가 있는 경우 인도명령, 이사 협의, 강제집행 등 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못한 만큼 누수·파손·마감재·설비 및 실제 구조변경 여부를 점검합니다.
• 시장가격 재검증. 최신 확인 실거래가 2025년 1월인 만큼 2026년의 실제 매도 호가와 거래 여건을 추가 확인합니다. -3.3% 하락 추세를 무시하지 않아야 합니다.
• 체납 및 공과금. 미납 관리비, 공용부분 체납, 세금 및 기타 부담 가능성을 확인합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록의 최신 내용을 확인합니다.

맺으며 — “가격은 합격권, 권리·명도는 조건부”

이 물건은 가격만 놓고 보면 눈길이 갑니다. 감정가 307,000,000원에서 한 번 유찰돼 214,900,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 295,250,000원 대비 72.8% 수준입니다. 단순 가격 비교에서는 분명한 할인 구간입니다.

하지만 모던클래시는 40세대 규모의 다세대주택입니다. 거래 표본이 제한적이고 시세 추세도 -3.3% 하락 중입니다. 평균 1.9회 유찰과 17.24% 낙찰률까지 고려하면, 싸게 낙찰받는 것과 원하는 가격에 다시 파는 것은 별개의 문제입니다.

더 중요한 변수는 임차인입니다. 현재 확인된 임차인 7명은 모두 말소기준권리 이후 전입했으므로 기재된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 근저당권도 모두 소멸할 예정입니다. 그렇지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 각 임차인의 실제 점유 호수도 확인해야 합니다. 명도 비용과 내부 상태까지 검증해야 비로소 실질취득비용을 판단할 수 있습니다.

결론은 가격상 기회는 있으나 즉시 입찰을 권하기 어려운 조건부 검토 물건입니다. 최근 시세보다 낮은 최저가가 장점인 반면, 하락 추세·낮은 환금성·미확인 임차관계가 위험요인입니다. 202호의 점유관계와 보증금, 배당 및 명도 가능성이 확인된 경우에만 가격 메리트를 실제 투자 메리트로 평가하는 것이 합리적입니다.