대구지방법원 2026타경5. 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 ‘모던클래시’ 102동 2층 202호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사신명이고, 2023.06.23. 중대구새마을금고가 채권최고액 1,440,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준이며, 2023.07.28. 주식회사투우건설 근저당과 2026.01.06. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리보다 더 주의해야 할 부분은 점유관계와 가격입니다. 현황조사에는 하현승·김순덕·최상준·김가진·임병무·홍두희·나상현 등 실제 점유자 7명이 확인됩니다. 모두 전입일이 말소기준인 2023.06.23. 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또한 감정가 307,000,000원이 그대로 최저가인 신건인데, 최근 12개월 실거래 평균은 295,250,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경5 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 대가야읍 쾌빈리 329-3 모던클래시 102동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 대상면적 69.3904㎡ |
| 소유자 | 주식회사신명 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중대구새마을금고 / 1,225,730,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸
말소기준은 2023.06.23. 을구 1번 중대구새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존이 이뤄졌고, 이후 2023.07.28. 주식회사투우건설 근저당권과 2026.01.06. 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 등기상 매각 후 매수인이 떠안을 권리는 0원으로 계산되어 있습니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 7명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하현승 | 2024.11.20 | 2026.04.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순덕 | 2025.06.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최상준 | 2024.07.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가진 | 2026.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임병무 | 2024.06.25 | 2026.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍두희 | 2025.05.19 | 2026.03.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나상현 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균의 104.0%, 추세도 -3.3%
모던클래시의 비교 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 302,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 295,250,000원, 최신 거래는 2025.01. 326,000,000원이며, 최근 구간의 이전 구간 대비 추세는 -3.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 69.55㎡ | 2 | 326,000,000원 |
| 2024.09 | 69.55㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 69.55㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2024.06 | 69.55㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2023.11 | 69.39㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.11 | 69.39㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 5 | 335,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2023.03 | 69.39㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2023.02 | 69.39㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2023.02 | 69.39㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 295,250,000원 |
최저가 307,000,000원은 전체 평균 302,000,000원의 101.7%, 최근 12개월 평균 295,250,000원의 104.0%입니다. 최신 거래 326,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 높고 거래 추세가 -3.3%인 만큼 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 1. 근저당 · 중대구새마을금고 | 1,440,000,000원 | 301,902,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사투우건설 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,840,000,000원 중 예상배당은 301,902,000원이며, 미배당액은 2,538,098,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 고령군 대가야읍 연조리 소재 한국조리명장고등학교 북동측 인근으로, 주변은 주택·학교·관공서·근린생활시설·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 화강석·치장벽돌쌓기·징크판넬·스타코 등, 내부는 인테리어치장·벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보·CCTV·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선, 북측 폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 하천구역·공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·조례로정한지역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 3,368.0㎡, 공시지가 402,200원/㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 모던클래시는 40세대, 사용승인일은 2023.02.16.이며 경매 통계상 평균 유찰 1.8회·매각률 25.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 307,000,000원이 최근 12개월 평균 295,250,000원의 104.0%입니다. 최근 평균보다 높은 가격이라는 점을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간은 이전 구간 대비 -3.3%입니다. 전체 평균 302,000,000원만 보고 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 점유자 확인. 실제 점유자 7명 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 자료를 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 여러 점유자가 확인되는 만큼 낙찰 후 실제 점유 현황과 인도 절차를 사전에 점검해야 합니다.
- 내부 상태. 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태·구조변경·내부파손 여부가 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 말소기준은 2023.06.23. 중대구새마을금고 근저당이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 7명도 모두 기준권리 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 307,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 295,250,000원의 104.0%이고, 최근 거래 추세 역시 -3.3%입니다. 최신 거래 326,000,000원 한 건만 보면 낮아 보일 수 있지만, 최근 평균과 추세를 우선하면 신건 단계에서 뚜렷한 가격 할인이라고 보기는 어렵습니다. 여기에 40세대 규모, 평균 유찰 1.8회, 매각률 25.0%와 다수 점유자 확인까지 감안하면 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
