인천지방법원 2025타경508058. 인천 서구 가좌동 72-1 지하1층2호, 공부상 근린생활시설이나 감정평가 기준시점 현재는 공실입니다. 용도 표기는 대지로 잡혀 있고, 감정요항상 토지는 근린생활시설·사무소·일반음식점·체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중입니다. 이 물건의 장점은 단순합니다. 임차인 조사상 별도 임차인은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 물건성입니다. 지하 공실 상가, 과거 PC방 일괄 사용 이력, 호실 구분 상태와 재사용 가능성이 낙찰 후 가치의 대부분을 결정합니다.
말소기준권리는 2001.03.23. 주식회사한국주택은행 근저당권으로 산정되어 있습니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정·근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 과거 말소 이력이 섞여 있고, 국세·지방세 압류가 있었던 물건이므로 당해세 해당 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층2호 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 공부상 근린생활시설이나 현황 공실 |
| 소유자 | 이재봉 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 22,000,000원 / 22,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이에스종합관리 / 10,612,224원 |
| 매각기일 | 2026.05.28 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 말소 후 정리형
임차인 없음. 매수인이 떠안는 임차보증금은 잡히지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 권리목록에는 과거 압류·가압류·근저당권·경매개시결정이 다수 존재합니다. 이 구조에서는 “권리 인수”보다 “낙찰 후 실제 사용·처분 가능성”을 따져야 합니다.
② 물건성 — ‘지하 공실 상가’라는 핵심 리스크
감정평가상 본건은 가좌중학교 북동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 아파트단지 주변 상가지대입니다. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재합니다. 교통·주위환경 평가는 모두 보통입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 이용상태 | 공부상 근린생활시설이나 현황 공실 |
| 과거 사용 | 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체 구분 없이 전체가 PC방으로 사용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 |
| 사용승인일 | 1992.04.03 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대소각 |
| 공시지가 | 2,890,000원/㎡ |
이 물건은 단독 호실만 떼어 매수했을 때의 사용성이 핵심입니다. 과거 여러 호실이 벽체 구분 없이 하나의 PC방으로 사용된 이력이 있으므로, 지하1층2호만 독립적으로 점유·사용·임대할 수 있는지, 출입 동선과 내부 경계가 명확한지 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 796,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 45,500,000원 | 21,204,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 370,500,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 오세권 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사한국외환은행 | 10,612,224원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 강구수산업협동조합 | 72,800,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 강구수산업협동조합 | 37,700,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 숭의신용협동조합 | 195,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 주식회사 아이에스종합관리 | 10,612,224원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 892,724,448원 중 채권자 배당은 21,204,000원, 미배당은 871,520,448원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌중학교 북동측 인근, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 노선버스정류장과 근거리 서부여성회관역(인천2호선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물이며 사용승인일은 1992.04.03입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 도로 저촉, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 환금성. 현황 공실이고 지하층 호실입니다. 단독 사용·임대가 가능한 내부 구조인지가 매각 후 가치의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계. 지하1층2호~11호, 14호~16호가 벽체 구분 없이 PC방으로 사용된 이력이 있으므로 현재 지하1층2호의 독립 경계를 확인하세요.
- 공실 상태. 현황 공실입니다. 전기·급배수·위생설비·승강기 이용 상태와 원상복구 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 지하 상가는 장기 공실 시 관리비 체납이 커질 수 있습니다. 공용부분 부담 여부를 관리단 또는 관리사무소에 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 메모가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당 차감 가능성을 확인하세요.
- 수익성 산정. 실거래 비교보다 임대 가능 면적·용도 제한·공실 해소 비용을 기준으로 입찰가 상한을 잡는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조하고, 현장 방문으로 내부 구조를 확인하세요.
맺으며 — “낮은 가격”보다 “쓸 수 있는 공간”인지가 먼저
이 물건은 권리 인수 부담만 보면 단순합니다. 임차인은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 지하 공실 근린생활시설이고, 과거 여러 호실이 하나의 PC방으로 사용된 이력이 있습니다. 따라서 낙찰 판단의 기준은 최저가 2,200만원이 아니라 지하1층2호만 독립적으로 사용·임대·처분할 수 있는가입니다. 권리는 합격, 환금성은 현장 확인 전까지 보류. 이 물건은 가격보다 용도와 구조 확인이 먼저입니다.
