인천지방법원 2025타경508058. 인천 서구 가좌동 72-1 지하1층 5호입니다. 공부상 근린생활시설이나 감정평가 기준시점 현재는 공실입니다. 본 호실을 포함한 지하1층 2호~11호, 14호~16호는 과거 벽체·호실 구분 없이 전체가 PC방으로 사용된 이력이 있습니다. 따라서 단순히 감정가가 2,000만원으로 낮다는 점보다, 실제 독립 사용 가능성·내부 구획·공실 상태·관리비 부담을 확인하는 것이 더 중요합니다.

권리상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 배당 구조는 무겁습니다. 매각가 20,000,000원 가정에서 채권자 배당은 19,240,000원에 그치고, 미배당은 440,135,548원으로 남습니다. 이 물건은 “권리 인수형”이 아니라 저가 지하 상가의 환금성·사용성 검증형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 선행 가처분은 말소

권리 흐름에서 먼저 봐야 할 부분은 1993년 가처분입니다. 말소기준보다 앞선 권리는 원칙적으로 인수 위험을 만들 수 있지만, 이 가처분은 2005년 해제로 말소되었습니다. 현재 분석상 매수인에게 산정되는 인수액은 0원입니다.

② 점유·임대관계 — 공실이나 임대관계는 확인형

감정평가상 현재 이용상태는 공실입니다. 다만 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 임차인 신고가 없다는 점만으로 명도·관리비 부담이 완전히 사라지는 것은 아닙니다. 특히 상가 공실은 내부 원상회복, 공용관리비, 전기·수도 미납 여부가 실질 비용으로 이어질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 20,000,000원 가정)

채권총액 459,375,548원 중 채권자 배당은 19,240,000원, 미배당은 440,135,548원으로 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가좌중학교 북동측 인근, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 아파트단지 주변 상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물, 사용승인일은 1992.04.03입니다.
• 시설. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역, 도로 접함 및 대로2류 저촉이 표시됩니다.
• 공부와 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.

⑤ 회차별 시나리오

⑥ 입찰 체크리스트

• 호실 구획 확인. 지하1층 여러 호실이 벽체 구분 없이 PC방으로 사용된 이력이 있으므로 5호 단독 경계와 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 공실 상태 확인. 내부 원상회복, 폐기물, 전기·급배수 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 상가 공용부분 관리비는 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
• 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로 현황조사·관리사무소·점유 상태를 대조해야 합니다.
• 환금성 확인. 지하 근린생활시설은 매수층이 좁습니다. 재매각·임대 가능성을 감정가와 별도로 검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 “쓸 수 있는 지하 상가인가”

이 물건은 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아니고, 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 단순합니다. 그러나 본질은 권리가 아니라 물건성입니다. 지하1층 공실 근린생활시설이고, 과거 여러 호실이 하나의 PC방처럼 사용된 이력이 있습니다. 따라서 낙찰가의 높고 낮음보다 호실 경계·독립 사용·공실 비용·관리비·임대 가능성 확인이 우선입니다. 결론은 권리는 무난, 물건성은 보수적으로 검토입니다.