인천지방법원 2025타경508058. 인천 서구 가좌동 72-1 지하1층10호입니다. 등기상 집합건물이고, 사건 용도는 대지로 표시되지만 감정 이용상태는 공부상 근린생활시설, 현황 공실입니다. 소유자는 이석 씨이며, 현재 경매는 주식회사 아이에스종합관리의 강제경매로 진행됩니다. 숫자만 보면 감정가와 최저가가 모두 17,000,000원이라 접근 금액은 낮습니다. 그러나 이 물건의 본질은 “낮은 금액”이 아니라 지하 공실 상가의 실제 사용 가능성과 재매각 가능성입니다.
권리상 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원으로 산정됩니다. 확인된 임차인도 없습니다. 다만 국세·지방세 압류가 있고, 당해세로 인정되는 금액이 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다. 또한 지하1층 2호~11호, 14호~16호가 벽체 구분 없이 전체 PC방으로 사용된 이력이 있어, 10호 단독의 경계·출입·시설 분리 여부를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층10호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 원적로 109 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 / 공부상 근린생활시설, 현황 공실 |
| 소유자 | 이석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 17,000,000원 / 17,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이에스종합관리 / 10,612,224원 |
| 매각기일 | 2026.05.28 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 다만 과거 권리 이력이 많다
확인된 임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 등기 흐름은 2006년 근저당, 2010~2012년 다수 가압류·압류와 경매 이력, 2012년 임의경매 매각에 따른 소유권 이전, 2013년 근저당, 2025년 강제경매로 이어집니다. 권리분석의 결론은 “낙찰자가 떠안을 권리보다, 지하 공실 물건의 현황 확인이 더 중요하다”입니다.
② 현황 포인트 — 공부상 근린생활시설, 현재 공실
감정상 이용상태는 공부상 근린생활시설이나 현황 공실입니다. 비고에는 지하1층 2호~11호, 14호~16호가 벽체 구분 없이 전체가 PC방으로 사용되었고, 감정평가 기준시점 현재 공실이라고 되어 있습니다. 따라서 단순히 “지하1층10호”라는 호실명만 볼 것이 아니라, 실제로 10호만 독립 사용 가능한지, 벽체·출입·전기·급배수·영업시설이 어떻게 나뉘는지 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.2% 추정) | - | 706,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 123,500,000원 | 16,294,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 김인숙 | 25,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 오세권 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사한국외환은행 | 10,612,224원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 이신용 | 60,250,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 숭의신용협동조합 | 195,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 경매개시결정 · 주식회사 아이에스종합관리 | 10,612,224원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 574,974,448원 중 채권자 배당은 16,294,000원, 미배당은 558,680,448원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 17,000,000원 | 16,294,000원 | 558,680,448원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 13,600,000원 | 12,955,200원 | 562,019,248원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 10,880,000원 | 10,284,160원 | 564,690,288원 | 미충족 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 소재 가좌중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 있는 아파트단지 주변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 있습니다. 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이나 현황 공실입니다. 과거 지하1층 2호~11호, 14호~16호가 벽체 구분 없이 PC방으로 사용되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물이며 사용승인일은 1992.04.03입니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 인접필지와 등고평탄한 부정형 토지이고, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 과밀억제권역이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 지하1층 여러 호실을 벽체 구분 없이 사용한 이력이 있으므로 10호 단독 경계와 출입 동선을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현황 공실로 평가되어 있으나 잔존 시설, 폐기물, 내부 훼손, 전기·급배수 상태를 직접 봐야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 점유자·사용자 존재 여부를 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세로 인정되면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 환금성 보수적으로 산정. 지하 공실 근린생활시설은 매도·임대 수요가 제한될 수 있어 최저가만 보고 “저렴하다”고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “쓸 수 있는 물건인가”
이 물건의 장점은 분명합니다. 확인된 임차인이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 현황입니다. 공부상 근린생활시설, 현황 공실, 지하1층, 여러 호실 일체 PC방 사용 이력이라는 조합은 일반 주거 물건과 전혀 다릅니다. 권리는 통과, 환금성은 보수적으로. 현장 확인 전에는 낮은 최저가만으로 매력을 판단하기 어렵습니다.
